מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו

פסק דין

במוקד בקשה זו לסילוק העתירה על הסף מצויה השאלה האם מוסמך בית המשפט לעניינים מנהליים לבטל שומת היטל השבחה על פי טענה שבסיס קביעת ההיטל מושתת על החלטה מוטעית ובלתי סבירה של הוועדה המקומית.

עיקרי הנסיבות

העותרים הם הבעלים של חלקה 14 בגוש 7421 שעליה בנוי מבנה לשימור הממוקם בדרך יפו 23 פינת סמטת בית הבד 2-4 בתל אביב [ להלן: "המקרקעין"].

ביום 24.5.10 נחתם הסכם מכר בין העותרים לבין חברת בוטיק שימור מבנים בע"מ שבו רכשה החברה – בהסכם קומבינציה - כ-48% מן הזכויות במקרקעין. כ- 52% מן הזכויות נותרו בידי העותרים [להלן בהתאמה: "הרוכשת " ו- "עסקת המכר"].

ביום 23.6.11 הוציאה הוועדה המקומית דרישה לתשלום היטל השבחה לפי שומה שערך שמאי הוועדה המקומית, בסכום של כ- 900,000 ש"ח [להלן: "שומת המכר"]. העותרים חלקו על שומת המכר והגישו ביום 9.10.11 "שומה אחרת" באמצעות שמאי מטעמם.

לשם הכרעה בין השומות החולקות, מונה שמאי מכריע על פי חוק התכנון והבנייה. השמאות המכרעת ניתנה ביום 15.1.13 (הומצאה לצדדים ביום 18.2.13).

ביני לביני הגישו העותרים בקשה לקבלת היתר בנייה לשם ביצוע עסקת המכר ביחס ל-52% מן הזכויות במקרקעין. הבנייה אושרה. בד בבד עם אישור הבנייה ערך שמאי הוועדה המקומית שומת היטל השבחה בגין היתר הבנייה בסכום של כ- 1,000,000 ש"ח [להלן: "שומת היתר הבנייה"].

שומת היתר הבנייה מעידה על עצמה שיש בה שני מרכיבים: (1) "השלמת היטל השבחה בשיעור 52.2% בהתאם לשומה שבסימוכין [שומת המכר] שנמצאת בהליך שומה מכרעת שטרם הסתיימה; (2) "שומת היטל השבחה להקלות שאושרו".

במהלך אוגוסט 2012 שילמה הרוכשת את שומת המכר והעותרים שילמו את שומת היתר הבנייה.

כאמור, ביום 18.2.13 קיבלו הצדדים את השומה המכרעת. השומה המכרעת העמידה את היטל ההשבחה של עסקת המכר על סך 300,000 ש"ח לערך.

ביום 4.4.13 הגישו העותרים ערר כנגד השומה המכרעת [ערר 85065/12].

הוועדה המקומית החזירה לעותרים את הפער שבין שומת המכר ששולמה לבין השומה המכרעת. העותרים סברו שיקבלו החזר יחסי דומה בגין שומת היתר הבנייה ששולמה אף היא. משנכזבה תוחלתם פנו פעם (13.5.13ׂ) ופעמיים (7.7.13) אל הוועדה המקומית בדרישה להחזר פערי התשלום אך זכו למענה( 02.7.13, 4.8.13) שלילי.

ביום 29.9.13 הגישו העותרים ערר כנגד שומת היתר הבנייה (ערר 85182/13) ובמקביל הוגשה העתירה דנן. תכלית העתירה היא קבלת פסק דין שיקבע שהחלטת הוועדה המקומית להימנע מיישום עקרונות השומה המכרעת על שומת היתר הבנייה היא בעליל בלתי סבירה, נעדרת הוגנות ועל כן גם בלתי חוקית.

טענות ומענות

הוועדה המקומית

הוועדה המקומית טוענת שיש לסלק את העתירה על סף הדיון בה על פי שלושה טעמים: (1) היעדר סמכות עניינית; (2) סעד אזרחי; (3) מניעות.

היעדר סמכות עניינית

הסעד הנדרש בעתירה הוא: "להורות כי הקביעות ב[שומה המכרעת]...הינן רלבנטיות גם לגבי שומת היתר הבנייה". לשון אחר, טענת העותרים היא שלאחר שהתקבלה השמאות המכרעת היה מקום ליישם את מסקנות השמאי המכריע בעניין היטל המכר גם לעניין שומת היתר הבנייה. משמעות הדבר היא שהעותרים חולקים על שיעורו של היטל ההשבחה בהקשר לשומת היתר הבנייה או על העקרונות ששימשו לקביעת שיעור ההיטל.

טענה כגון זו אין מקומה בעתירה מנהלית. הדין כונן מסלול השגה ייחודי לעניין היטלי השבחה על דרך של הגשת ערר לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה. לוועדה סמכות "לדון ולהחליט בערר על החלטה הנוגעת להיטל השבחה..." [סעיף 12ז של חוק התכנון והבנייה]. מקום שהמחוקק קבע דרך מיוחדת להשגה ולערר אין לעקוף אתה על דרך של פנייה לערכאה כלשהי גם כאשר ניתן "לעטוף" את סוגיית ההשגה בביטויים מעולם התוכן של אותה ערכאה (כגון טענה לאי סבירות השומה או אי חוקיות עקרונות קביעתה). בפסיקה נקבע ש"גוף הערר אינו מוגבל בדרך כלל לבחינת שאלת הקשורות בגובה ההיטל שהוטל ובדרכי חישובו, אלא עשוי להיזקק גם לטענות בעלות אופי עקרוני כגון חריגה מסמכות או היעדר סבירות של הרשות המנהלית בקביעת ההיטל" [רע"א 2425/99 עיריית רעננה נ' י.ח ייזום והשקעות בע"מ (להלן: "פס"ד ייזום")].