לצורך מיסוי מקרקעין- גם בחוזה על תנאי, יום כריתת החוזה הוא יום מכירת הנכס

הסוגיה

1.         מה הוא יום המכירה של דירת מגורים, בעסקה, שבה נחתם חוזה המכר ביום 30 ביולי  2007, כשהוא מותנה באישור בית המשפט לעסקה, או בביטול מינויים של מנהלי עיזבון.

רקע עובדתי

2.         חוזה המכר נושא תאריך 30.7.07, כמועד חתימת החוזה.

3.         בדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין, הצהירו המוכרים והרוכשים, כי יום המכירה הוא 30.7.07, בעוד התשלום הראשון על חשבון התמורה, בוצע ביום 1.8.2007.

בסעיף 2.7 לחוזה קבעו הצדדים, כי " ההסכם מותנה בשני תנאים מתלים... ועד למועד התקיימותם של שני תנאים אלו לא יהא תוקף להסכם זה..."

5.         התנאים הם אלה:

א.         כי ההסכם יאושר על ידי בית המשפט המוסמך, משום שה"ה לוי שלמה וישי הם מנהלי עזבונו של המנוח דניאל לוי, הרשום כבעל הזכויות בדירה;

ב.         אם המוכרים יפעלו לביטול מינויים של מנהלי העזבון, אזי במועד שבו יינתן צו שיפוטי על ידי בית הדין הרבני או על ידי בית המשפט המוסמך, המבטל את מינויים של מנהלי העיזבון, יבוטל התנאי המתלה בעניין אישור ההסכם על ידי בית המשפט.

6.         כבר בשלב זה, ניתן לומר, כי בידי המוכרים, על פי חוזה המכירה, היו שתי חלופות או אפשרויות:

האחת, להשיג את אישור בית המשפט לחוזה המכר, או לבטל את המינוי של מנהל העיזבון, בדרך של צו שיפוטי.

7.         המוכרים בחרו בחלופה של ביטול המינוי של מנהלי העיזבון, וביום 2.8.2007 ניתן על ידי בית הדין הרבני האזורי בירושלים צו לביטול המינוי של מנהלי העיזבון.

8.         אין ספק, שאילולא בוטל מינויים של מנהלי העיזבון, הם היו צריכים לקיים את התנאי של קבלת אישור בית המשפט המוסמך לעסקת המכר, כאמור בסעיף 97(3) לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, הקובע שאין תוקף לפעולה שתוקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל על פי חוק, מבלי שבית המשפט אישרה תחילה.

9.         ביום 1.8.2007, יומיים אחרי יום כריתת החוזה, חל שינוי בשיעור המס באופן שאם העסקה הייתה מתבצעת מיום 1.8.07 ואילך, היה שיעור המס, שבו תחויב העסקה, קטן יותר.

10.       נוסיף עוד, כי על פי הנחיות פנימיות של המשיב (קובץ פרשנות לחוק מס שבח מקרקעין (עמ' 2-213, צורפו לערר כנספח 8): "עסקאות הכפופות לאישור בית משפט, יום המכירה בהן הוא יום מתן אישור בית המשפט".

השומה, עמדת המשיב והחלטתו

11.       שומת המשיב התבססה על כך שיום המכירה הוא יום כריתת החוזה (30.7.07) לביטול ולא יום מתן אישור בית הדין הרבני (2.8.07) לביטול המינוי של מנהלי העיזבון, וכך נקבע שיעור המס שהעוררים נדרשו לשלם.

12.       העוררים השיגו על השומה, והמשיב נתן ביום 5.2.09 החלטה, שעיקריה הם אלה:

א.         המוכרים בחרו בחלופה של ביטול המינוי של מנהלי העיזבון, ומשבוטל מינויים, הרי שאישור בית המשפט לעסקה לפי החלופה הראשונה (התנאי המתלה), אינה רלוונטית, וההסכם נכנס לתוקפו מיום כריתתו.