לסינגר נ' עיריית תל-אביב

פסק דין

1.בפניי ערעור על גזר דינו של בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב (כב' השופט גיא הימן) מיום 12/12/12 בת"פ 6921/10.

2.המערערת הורשעה, על סמך הודאתה, בעבירה של שימוש חורג בחלק מהיחידה אשר תוארה בכתב האישום (יחידה בשטח 32 מ"ר בקומת מרתף של בניין ברח' בלוך 17 בתל אביב) – עבירה על סעיפים 145 ו-204(ב) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). בשלב הטיעונים לעונש הגישה המאשימה חוות דעת של שמאי מטעמה (ת/1). המערערת-הנאשמת לא הגישה חוות דעת נגדית.

3.בגזר הדין הושתו על המערערת העונשים הבאים:

א.קנס בסך 48,000 ₪ - סכום השווה להפרש דמי השכירות בין מגורים לבין משרד, כפי שחושבו בידי השמאי, לתקופת שכירות של חמש שנים – כשלוש השנים שחלפו ממועד הביקורת הנקוב בכתב האישום (8/3/10), ועוד שנתיים.

ב.היטל השבחה בסך 18,000 ₪.

ג.נקבע כי הסכום הכולל בסך 66,000 ש"ח ישולם ב-15 תשלומים וכן חויבה המערערת לחתום על התחייבות בסך 100,000 ₪.

ד.ניתן צו לחדול מכל שימוש בנכס שאינו לפי היתר כדין, אלא אם כן יינתן היתר לשימוש חורג, אז יפקע הצו מאליו.

4.בגזר הדין בחן כב' השופט את חוות דעתו של השמאי. על פי השומה, ת/1, כאשר מדובר בשימוש לצמיתות, עומדת טובת ההנאה המופקת מהעבירה, על סך של 120,000 ש"ח. כמו כן, הוערך הסכום של היטל השבחה המתחייב לפי סעיף 218 לחוק, ב-40,000 ש"ח נוספים. צויין, כי חוות הדעת התבססה על הנתונים הפיזיים של הנכס: שטח של 32 מ"ר. יחידה עורפית בבניין ברח' בלוך בתל אביב – סביבת מגורים מבוקשת שתנאיה טובים. נלקח בחשבון כי מדובר ביחידה המצויה במרתף, אך לא היה צורך להפחית את השומה בגין כך, כיוון שמדובר ביחידה המצויה בחלקה מעל לפני הקרקע, והיא מוארת באור הנכנס מן החוץ ויש ליחידה כניסה נפרדת. השמאי לא נכנס לתוך היחידה פנימה, אך השקיף מבעד לחלונות והבחין בחדר מגורים, חדר שינה, מטבחון, חדר רחצה ושירותים ואף פירט בדבר המרצפות של היחידה, דלתות הפנים, ציוד המטבח, מסגרות חלונות ומזגנים המותקנים ביחידה.

השמאי השווה לעסקאות אחרות ברחבי העיר שהנתונים באשר אליהן היו ידועים לו. הוא העריך את היתרון שבהשכרת היחידה למגורים, במקום למשרד, ב-25 ש"ח למ"ר בשנה, כך שבשנה אחת היתרון מכומת ב-9,600 ₪ וכאשר מהוונים נתון זה ולוקחים בחשבון שתקופת השימוש לצמיתות לצורך השומה תעמוד על 12.5 שנים, הרי שההערכה הכספית בגין יתרון זה הועמדה על סך של 40,000 ₪ - שבח שצמח מן העבירה ומחציתו של השבח מושתת כהיטל השבחה.

בית המשפט התייחס לטענות שהועלו על ידי ב"כ הנאשמת ביחס לחוות הדעת של השמאי. הטענה הראשונה: היא טענה ולפיה הדוגמאות לעסקאות לשכירת משרדים, שעליהן נסמך השמאי, התייחסו לאזורים אחרים ויקרים יותר.

הטענה השנייה היא: השמאי לא ביקר בתוך הנכס, ועל כן, אין תוקף או "כוח" לחוות הדעת.

בית המשפט דחה טענות אלה. באשר לטענה הראשונה נקבע, כי אם אכן השמאי נדרש בחוות דעתו לעסקאות יקרות יותר מאלו המבוצעות באזור של רח' בלוך, אזי אילו השכירה הנאשמת את היחידה למשרד, היא הייתה מקבלת תמורה נמוכה יותר מזו שיוחסה לה בחוות הדעת ומכאן נובע שהפער בינה לבין דמי שכירות למגורים, היה רק גדל. כלומר, הרווח שצמח לנאשמת בעבירה הוא גדול יותר מהרווח אשר נאמד על ידי השמאי.

באשר לטענה השנייה נקבע, כי השמאי עמד בפירוט רב על מצבה של היחידה מתוך ההתבוננות דרך החלונות. ניכר כי הוא אכן ראה דרך החלונות מה נעשה ביחידה. הוא שקלל את שראה עם נתוני הסביבה, אשר לא מצריכים כלל כניסה פיזית לתוך היחידה (מיקום, איפיון האזור וכו') ועל כן השמאי הציג בסיס מוצק להערכתו, למרות שרגליו לא דרכו בסלון או באמבטיה (לצורך הדוגמא).

בית המשפט קיבל את תחשיביו של השמאי וציין כי מסגרת הקנס לפי סעיף 63(א) לחוק העונשין נגזרת מהאמור בחוות הדעת, אך חוות הדעת לא יכולה להחליף את שיקול דעתו של בית המשפט בקביעת שיעור החיוב בפועל בגין מרכיבים אלה. בית המשפט הבהיר מדוע חישוב לצמיתות מתיישב עם הוראת החוק (סעיפים 6-8 לגזר הדין). בית המשפט אף הבהיר מדוע ניתן לבקש מתן צו לחדילה משימוש, למרות שמבוקש חיוב בגין טובת הנאה והשבחה גם בגין שימוש עתידי (סעיף 9 לגזר הדין). נקבע בפירוט ובאופן מנומק כדבעי מה השיקולים שצריכים להישקל וכן יישומם למקרה שלפנינו ולאחר שקילת מכלול הנסיבות, ניתן גזר הדין.

5.למערערת טענות רבות בנוגע לחוות דעת השמאי. היא מעלה פגמים רבים שנפלו, לטענתה, בחוות הדעת ועל כן, טוענת כי משלא ניתן להסתמך על חוות דעת מטעם המאשימה, ממילא היא לא הייתה חייבת להציג חוות דעת נגדית. בית המשפט היה צריך לגזור דין מבלי שיש חוות דעת בפניו, אשר נלקחת בחשבון במסגרת השיקולים ועל כן היה צריך לגזור סכום קנס אשר "שואף לאפס".

6.המשיבה מבקשת לדחות את הערעור. מפנה לחוות הדעת של השמאי. מנמקת מדוע הטענות שנטענו בערעור לגבי חוות הדעת, הן למעשה הרחבת חזית, כלומר, טענות שלא הועלו כלל בבית משפט קמא. ממילא כב' השופט לא היה צריך להידרש להן ומפרטת מדוע לטעמה לא נפל כל פגם בחוות דעת השמאי.

7.לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובתיק בית משפט קמא, הגעתי למסקנה ולפיה יש לדחות את הערעור:

גזר דינו של בית המשפט מפורט ומנומק. אין צורך שאחזור בפסק דיני זה על כל נימוק ונימוק.

השמאי נחקר בחקירה נגדית על ידי ב"כ המערערת בדיון שהתקיים ביום 29/10/12. לא הייתה מחלוקת על כך שהשמאי לא היה בתוך הדירה, אלא נתן את חוות דעתו על סמך מראה עיניו דרך חלונות הדירה. כאשר נשאל השמאי בחקירה הנגדית הכיצד ניתן לתת חוות דעת בלי לראות את הנכס, הוא הסביר כי מדובר במרתף מואר, הנמצא בחלקו מעל פני הקרקע. ניתן לראות מה מצוי בפנים. מבחינת שטח וגובה, הסתמך השמאי על הנתונים שנמסרו לו על ידי פקחי העירייה שהיו במקום (כך גם צוין בחוות הדעת). ממילא לא הוצגו בפני השמאי נתונים אחרים מהם ניתן יהיה לדעת שהנתונים שמסרו הפקחים אינם נכונים.