לנדאו ואח' נ' דהן ואח'

פסק דין

1.לפניי שתי תובענות שהדיון בהן אוחד, מאחר ושתיהן עוסקות בהסכם בנייה ומכר שנכרת בין יפתח ויפעת לנדאו לבין יאיר ואירית דהן. התביעה הראשונה בזמן הוגשה על ידי משפחת לנדאו, ולפיכך לשם הנוחות תכונה משפחת לנדאו בשם: "התובעים", ואילו משפחת דהן תכונה: "הנתבעים".

2.העובדות

התובעים ביקשו לרכוש בית בישוב תקוע, והנתבעים היו בעלים של מגרש בתקוע אשר עליו היה בנוי שלד של בית. ביום 26.5.09 נכרת בין הצדדים הסכם לפיו הנתבעים יסיימו לבנות את הבית עבור התובעים וימכרו להם אותו ואת המגרש תמורת סך של 830,000 ₪. בסעיף 5.2 להסכם הוגדרו העבודות שהתחייבו הנתבעים להשלים לפני מסירת הבית לתובעים:

"סיום הבנייה לצורך הסכם זה פירושו: ביצוע השלמות של כל העבודות המפורטות במפרט הטכני ו/או בהיתר הבניה, לרבות סיום עבודות הפיתוח במגרש, חיבור לתשתיות המים ביוב וטלפון, כאשר כל המערכות פועלות כראוי, וכן ניקוי האתר מפסולת הבנייה".

בהמשך לסעיף זה, צורף כנספח ב' להסכם מפרט טכני, אשר בסעיף ב' שבו נכתב כך:

"ב. הוראות כלליות

הבית , אביזריו, חלקיו ורמת הגימור של הבית, יהיו זהים לאלו המצויים בביתו של מר מלכיאל דהן בישוב תקוע מגרש 401".

מלכיאל דהן הנזכר בסעיף זה, הינו אחיו של הנתבע, אשר בנה אף הוא בית בתקוע באמצעות אותו קבלן- העד חאדר- שהועסק על ידי הנתבעים בהשלמת השלד שנמכר לתובעים.

3.על פי סעיף 5.1 להסכם בין הצדדים היו אמורים הנתבעים לסיים את עבודות הבנייה ולמסור את החזקה בבית לתובעים עד ליום 1.9.09, אלא שהלכה למעשה העניינים לא התנהלו על מי מנוחות. התובעים טוענים כי הנתבעים לא השלימו את כל העבודות עד למועד המוסכם, ובכלל זה: בניית חנייה מקורה ומחסן, התקנת אביזרי אינסטלציה במטבח ובחדר האמבטיה, ועוד. הנתבעים אמנם מודים כי לא כל העבודות הושלמו במועד, אולם לטענתם נותרה לביצוע רק התקנת גג הרעפים מעל לחנייה המקורה, ומעבר לכך הם טוענים, כי ככל שהיה איחור בהשלמת העבודות הרי שהוא נגרם באשמת התובעים, אשר שינו פעם אחר פעם את מפרט הבנייה. כך או כך, אין מחלוקת כי ביום 1.9.09 תפסו התובעים חזקה בבית, ולנוכח העובדה שלשיטתם העבודות לא הושלמו, הם לא שילמו במקביל לנתבעים את התשלום האחרון לפי החוזה בסך של 130,000 ש"ח, תשלום שהיה אמור להשתלם עם מסירת החזקה בבית. התובעים טוענים כי תפיסת החזקה בבית נעשתה באישור הנתבעים, ואילו הנתבעים טוענים כי התובעים תפסו את החזקה ללא כל תיאום עימם. אחר הדברים האלה, התנהל משא ומתן בין הצדדים במטרה לפתור את המחלוקות האמורות ומשלא צלח הדבר הוגשו התובענות שלפניי.

4.טענות התובעים

התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שלא השלימו במועד את העבודות, ובכך שהעבודות שבוצעו לקויות. עם זאת, חרף ההפרות הנטענות התובעים בחרו שלא לבטל את ההסכם אלא רק לעכב תחת ידם את התשלום האחרון, ובמקביל להגיש את התביעה שלפניי. בתביעה דורשים התובעים פיצויים בסך כולל של 319,166 ₪ לפי הפירוט שלהלן: ליקויי בנייה- 78,578 ₪ (לפי חו"ד המומחה מטעם התובעים), עבודות שלא בוצעו- 21,567 ₪ (לפי חו"ד מומחה התובעים), ירידת ערך עקב אי התקנת בידוד תרמי- 30,000 ₪, עוגמת נפש- 50,000 ₪, פיצוי מוסכם- 100,000 ₪, ועוד. התובעים מסכימים כי יש להפחית מסכום תביעתם את הסך של 130,000 ₪ שעוכב תחת ידם, אולם לטענתם יש להוסיף לסכום הפיצוי סך של 17,000 ₪, אשר מגיע להם בגין זיכוי מוסכם עבור עבודות אלומיניום שהם בצעו במקום הנתבעים. על כן, בסיכום כלל דורשים התובעים פיצוי בסך של 206,166 ₪.

בנוסף, התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שלא המציאו לתובעים את המסמכים הדרושים לשם רישום הבית על שמם, ובכך שלא רשמו את הבית על שם התובעים. על כן דורשים התובעים צו אשר יחייב את הנתבעים לרשום את הבית על שמם. בעניין זה הושגה הסכמה בין הצדדים לפיה: "תוך זמן שיקצוב בית המשפט ממועד פסק הדין, ובכפוף לביצועו של פסק הדין יימסרו המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות" ( עמ' 45 ש' 2-1).

5.טענות הנתבעים

הנתבעים טוענים שדין התביעה להידחות. הנתבעים טוענים כי לא הם לא הפרו את ההסכם , אלא דווקא התובעים הם שהפרו אותו בכך שלא שלמו את התשלום האחרון לפי החוזה, ובכך שתפסו את החזקה בבית ללא הסכמת הנתבעים. לנוכח טענות אלו הגישו הנתבעים תביעה משלהם נגד התובעים, בגדרה הם תובעים סך של 455,572 ₪ לפי הפירוט שלהלן: יתרת התשלום החוזי האחרון- 143,000 ש"ח, פיצויים מוסכמים- 100,000 ₪, תמורה המגיעה לנתבעים בגין עבודות שהם בצעו בבית מעבר לנדרש בהסכם- 100,337 ₪, פיצויים בגין נזקים נוספים שנגרמו לנתבעים בשל העיכוב בתשלום היתרה החוזית- כ-108,000 ₪.

דיון והכרעה

6.העבודות שבוצעו וקיומם של ליקויי בניה

במסגרת ההליכים בתובענות שלפניי מונה בהסכמת הצדדים מומחה מטעם בית המשפט – מהנדס ושמאי מקרקעין אייל שנהב, אשר התבקש לחוות את דעתו בסוגיות אלו: האם יש ליקויי בנייה בבית התובעים? האם קיימות עבודות שהנתבעים היו אמורים לבצע לפי התוכניות (המפרט וההסכם), ואשר לא בוצעו? האם נעשו שינויים בתוכניות המוסכמות ובכמה זמן האריכו השינויים את ביצוע העבודות? ומה עלות העבודות שביצעו התובעים, לטענתם, במקום הנתבעים? בהחלטת המינוי הובהר כי על המומחה להניח, כנקודת מוצא לחוות דעתו, שהצדדים הסכימו כי סטנדרט הבנייה בבית התובעים יהיה זהה לסטנדרט הבניה בבית מלכיאל דהן.

7.המומחה הגיש חוות דעת ראשונה ביום 8.9.11, בגדרה הוא קבע כי קיימים בבית התובעים ליקוי בנייה בסכום של 31,955 ₪. כמו כן, קבע מהנדס שנהב כי קיימות עבודות שהיו אמורות להתבצע בבית התובעים בהתאם להסכם ולמפרט ואשר לא בוצעו כלל, לא על ידי הנתבעים, ולא על ידי התובעים. המומחה העריך כי שוויין של עבודות אלו עומד על סך של 16,900 ₪. כן קבע המומחה, כי אכן כטענת התובעים קיימות עבודות אחרות שהם בצעו במקום הנתבעים, וכי שווין של אלו מגיע כדי סך של 19,750 ₪. ולבסוף, המומחה, שהינו גם שמאי מקרקעין בהכשרתו, קבע, על יסוד שני קידוחים שבוצעו בקירות הבית, כי הנתבעים לא התקינו בקירות הבית שכבת בידוד תרמית, ומאחר ותיקון בפועל של ליקוי זה איננו מעשי, הרי שקיימת ירידה של ערך הבית בסכום של 25,000 ש"ח.

8.לאחר שהוגשה חוות הדעת הראשונה התקיימה ישיבת קדם משפט, במהלכה טענו הנתבעים כי חוות הדעת לוקה בשניים; ראשית, בכך שהמומחה בחן את הליקויים מתוך הנחה שהנתבעים התחייבו לבנות את הבית בהתאם להוראות התקן הישראלי, בעוד שהם התחייבו לבנות אותו לפי סטנדרט הבנייה של בית מלכיאל דהן. ושנית, בכך שהמומחה לא בדק כראוי את נושא הבידוד התרמי. בעקבות טענות אלו התבקש המומחה לבצע קידוחים נוספים בקירות הבית לשם בדיקת סוגיית הבידוד, וכן הוא התבקש להתייחס לסטנדרט הבנייה של בית מלכיאל דהן בהשוואה לבית התובעים. בהמשך לכך, הגיש המומחה חוות דעת משלימה מיום 3.6.12. בחוות דעת זו קבע המומחה כי סטנדרט הבנייה בבית מלכיאל דהן הוא בינוני – גבוה ואילו סטנדרט הבנייה בבית התובעים הוא בינוני נמוך. ובאשר לסוגיית הבידוד, המומחה ציין כי בביקורו השני בבית התובעים הוא לא בוצעו קידוחים נוספים, זאת לנוכח מחלוקת שנתגלעה בין התובעים, שהסכימו לביצוע קידוחים נוספים בתנאי שהנתבעים יתקנו את חורי הקידוח בו ביום, לבין הנתבעים שביקשו לתקן את החורים למחרת היום שכן בשעה שהגיע המומחה לבית התובעים כבר ננעלו שערי תקוע לכניסת פועלים פלסטיניים. מאידך, במועד ביקורו של המומחה בוצע קידוח בבית מלכיאל דהן, אשר הראה כי שם כן הותקן בידוד תרמי.