למי האחריות לנזקי כשלון עסקת המקרקעין- למוכרת, לעורך הדין או לרשויות התכנון?

1.       לפנינו מספר ערעורים על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופט י' עמית). בפסק-הדין נדונה שאלת אחריותם של מוכרת בעסקת מכר מקרקעין, של עורך-הדין שייצג את הצדדים לעסקה ושל רשויות התכנון הרלוונטיות - לנזקים שנגרמו לרוכשים עקב כישלון העסקה.

רקע והליכים קודמים

2.       הרקע לפרשה זו הוא תכנון מחדש של "מתחם עין שרה" שמדרום לנהרייה, שבמסגרתו עברו החלקות שבמתחם שינוי ייעוד וכן איחוד וחלוקה מחדש, שלא בהסכמת בעלי החלקות. ענייננו בשטח מסוים שהיה בבעלות המערערת בע"א 5034/06 (להלן: אמסלם). מתוך שטח של כ-50 דונם שהיה בבעלותה באותה עת, מכרה אמסלם כ-25 דונם לרוכשים שונים. בעת החתימה על הסכמי המכר ייעוד הקרקע היה חקלאי, אולם חלה עליה תכנית מתאר שסיווגה באופן לא סופי את הקרקע ככזו שתיועד לבנייה נמוכה, צמודת קרקע. לטובת חלק מן הרוכשים נרשמו הערות אזהרה בלבד ואילו חלקם רשמו על שמם את הבעלות בחלקות. בין לבין עבר השטח הליכי איחוד וחלוקה מחדש. במסגרת הליכים אלה התייחסו רשויות התכנון לשטח שבבעלות אמסלם כמכלול, מבלי לדון בנפרד בזכויותיו של כל אחד מן הרוכשים, ובסיומם קיבלה אמסלם, תחת השטח שהיה בבעלותה במקור, שטח אחר שגודלו כ-16 דונם, ואשר החלקות בו מיועדות לבנייה רוויה או למלונאות ונופש. לפיכך לא ניתן היה להגשים את ציפיות הרוכשים לקבל חלקה לבנייה צמודת קרקע - הן בשל הייעוד החדש של השטח שבבעלות אמסלם, הן בשל גודלו המוקטן. יצוין, כי רוכשים אחרים שאינם צד להליכים שלפנינו כעת, ואשר רשמו על שמם את הבעלות במגרשים שרכשו מאמסלם, זכו לקבל במסגרת הליכי התכנון מחדש מגרשים חלופיים לבנייה צמודת קרקע.

3.       כאן המקום גם לציין כי הסמכות לבצע איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמה מוסדרת בסעיף 122 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. לפי הוראות סעיף זה מוטלת על הרשות חובה לשמור ככל הניתן על השווי היחסי של המגרשים שאוחדו וחולקו מחדש. בדיון הנוסף שנערך בעניין טור (ד"נ 4/80 טור נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון, פ"ד לד(4) 600 (1980)) נקבע כי בעת קביעת שווי המגרשים לפני ואחרי האיחוד והחלוקה מחדש, אין להתחשב בהשפעת שינוי הייעוד, אם נעשה כזה, על השווי. למרות זאת, בעת ביצוע האיחוד והחלוקה מחדש של מתחם עין שרה התחשבו רשויות התכנון בהשפעת שינוי הייעוד על שווי המגרשים, תוך שהן חורגות מן ההלכה שנקבעה בעניין טור. התנהלות זו הועמדה לביקורת במסגרת בג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 749 (1992), ואולם שם נקבע לבסוף כי ראוי לשנות מן ההלכה שנקבעה בעניין טור, וניתן תוקף, בדיעבד, לדרך האיחוד והחלוקה שנקטו בה הרשויות במתחם עין שרה.

4.       על רקע התפתחויות אלה הגישו הרוכשים, בשתי קבוצות שונות לפחות, תביעות כנגד אמסלם (ת"א 248/95 ות"א 531/96), שבהן עתרו לאכיפת הסכמי המכר. חלק מן הרוכשים לא התקשרו בהסכם מכר ישירות עם אמסלם, אלא עם אחרים שרכשו קודם לכן את הזכויות מאמסלם; אותם רוכשים יכונו רוכשים שניוניים, והמוכרים באותן עסקאות, שיכונו מוכרים שניוניים, נתבעו אף הם במסגרת אותן תביעות. תחילה התבררה התביעה בת"א 248/95 וניתן בה פסק-דין שהורה על ביצוע אכיפה בקירוב, כך שהשטח שהוקצה לאמסלם יחולק בין הרוכשים באופן יחסי לגודל הקרקע שרכשו. במסגרת ערעור שהוגש על אותו פסק-דין (ע"א 8658/96 אמסלם נ' קריגר (לא פורסם, 16.9.1998)) התברר כי קיימת תביעה נוספת באותו עניין - הלוא היא ת"א 531/96. בית המשפט העליון קבע כי יש צורך לדון בשתי התביעות במאוחד שכן קביעת זכויות הצדדים בשטח החדש תהיה יחסית לחלקם בשטח הישן, ומשכך קיים קשר גומלין בין התביעות השונות. לפיכך פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בת"א 248/95 בוטל ככל שעניינו מימדי החלקות שלהן זכאים הרוכשים לאחר הליכי התכנון מחדש. עם זאת, בית המשפט העליון הכיר בזכותם העקרונית של הרוכשים לאכיפה בקירוב, בדרך של קבלת מגרשים חדשים ששוויים היחסי זהה לשווי היחסי של המגרשים שרכשו במסגרת הסכמי המכר. כמו-כן, בית המשפט העליון לא ביטל קביעות אחרות שנקבעו בפסק-הדין שניתן בת"א 248/95, כפי שעוד יפורט.

5.       בעקבות פסק-הדין בערעור הוחזר התיק לבית המשפט המחוזי לשם קביעת זכויות הרוכשים בשתי התביעות בשטח החדש, ומונו שמאי מקרקעין לשם הגשת חוות דעת על שווי המגרשים. במהלך בירור התביעות הגיעו הצדדים להסכמה שקיבלה תוקף של פסק-דין (להלן: פסק-הדין החלקי) ולפיה יוחדו המגרשים שייעודם בנייה רוויה לרוכשים, והמגרשים שייעודם מלונאות ונופש יוחדו לאמסלם. הצדדים הסכימו כי ייערך פירוק שיתוף בהתאם וכי לא ישולמו כל תשלומי איזון במסגרת ייחוד המגרשים. לאחר שניתן פסק-הדין החלקי הוגשו חוות דעת השמאים, ומהן עלה כי אילו נדרשו תשלומי איזון היו אלה עומדים על למעלה מ-2 מיליון ש"ח, לטובת אמסלם. בעקבות פסק-הדין החלקי ביקשו חלק מן הרוכשים לתקן את כתב התביעה בתביעתם המקורית, ולהוסיף לה סעד כספי וכן נתבעים חדשים - עיריית נהרייה (להלן גם: העירייה), הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נהריה (להלן: הוועדה המקומית) והוועדה המחוזית לתכנון ובניה הצפון (להלן: הוועדה המחוזית). בקשתם התקבלה, ובקשת רשות ערעור שהגישה אמסלם על החלטה זו נדחתה מן הטעם שפסק-הדין החלקי אכן לא סיים את המחלוקות הכספיות (רע"א 3358/99 אמסלם נ' קריגר (לא פורסם, 17.12.2000)). משכך, הגישה אמסלם הודעות צד ג' נגד עורך-הדין שערך את העסקאות בינה לבין הרוכשים (להלן: עו"ד אליעזר), נגד עיריית נהרייה והוועדה המקומית, וכן נגד בא-כוח התובעים בת"א 248/95 (להלן: עו"ד מח'ול).

אחריותם של אמסלם, של עו"ד אליעזר ושל המוכרים השניוניים

פסק-דינו של בית המשפט המחוזי

6.       הרוכשים ביססו את תביעתם נגד אמסלם ונגד עו"ד אליעזר על מספר טענות שונות, אליהן התייחס בית המשפט המחוזי כסדרן. תחילה דחה בית המשפט המחוזי את הטענה כי אמסלם ועו"ד אליעזר היו שותפים לקנוניה עם רשויות התכנון ויצרו בזדון מצגי שווא כוזבים כלפי הרוכשים, וזאת לאחר שבית המשפט המחוזי דחה את גרסתם העובדתית של הרוכשים בעניין זה. בית המשפט המחוזי אף קבע שאמסלם ניסתה להקטין את הנזקים שנגרמו לרוכשים בדרכים שונות.

7.       לאחר מכן דן בית המשפט המחוזי בטענה שלפיה הפרה אמסלם את הסכמי המכר, בכך שמסרה לידי הרוכשים חלקות שאינן מתאימות לאלה שהתחייבה למסור במסגרת החוזה. בית המשפט המחוזי ציין כי טענה זו הועלתה רק על-ידי הרוכשים שתבעו את אמסלם במסגרת ת"א 531/96, ולא על-ידי הרוכשים שתבעו במסגרת ת"א 248/95. דא עקא, שהרוכשים שתבעו במסגרת ת"א 531/96, למעט תובע אחד, לא רכשו את חלקותיהם ישירות מאמסלם, ולכן לא עומדת להם עילה חוזית כלפיה. עם זאת, בית המשפט המחוזי דן בעילת ההפרה לגופה משקבע כי "הטענה כי אמסלם הפרה את הסכמי המכר עולה ישירות מהעובדות שפורטו לעיל, היא עולה בין השיטין מטיעוני הצדדים ורוחה מרחפת על התיק כולו". בית המשפט המחוזי קבע כי "עולה מלשון ההסכם כי לצדדים היה ברור שהממכר נועד לבנייה צמודת קרקע, כאשר מיקומו המדוייק של המגרש ייקבע בהמשך".

התחייבותה של אמסלם, כך נקבע, הייתה למסור מגרש המיועד לבנייה נמוכה, ששטחו חצי דונם או דונם, לפי ההסכם. עם זאת, בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי התחייבות זו עומדת בעינה עד למסירת החלקה לידי הרוכש, ולאחר "יום המסירה" עובר הסיכון של שינוי תכנוני אל הרוכשים. במילים אחרות, נקבע כי אם ביום המסירה טרם פרסמו הרשויות את התוכניות המפורטות שקבעו את אופן ביצוע האיחוד והחלוקה מחדש ואת שינוי הייעוד, הרי שאמסלם עמדה בחובתה החוזית למסור חלקה המתאימה לזו שהתחייבה למכור. בית המשפט המחוזי קבע עוד כי בהסכם שבין הצדדים נקבע שמסירת כל חלקה תהיה עם תשלום מלוא התמורה עבורה. מששילמו מרבית הרוכשים את מלוא התמורה טרם שפורסמו התכניות המפורטות, כך נקבע, הרי שהסיכון של שינוי תכנוני רבץ לפתחם ואילו אמסלם עמדה בחובתה. נימוק זה, כך קבע בית המשפט המחוזי, יפה גם ביחסים שבין הרוכשים השניוניים לבין המוכרים השניוניים. משכך נדחו תביעותיהם של הרוכשים שחתמו על הסכמי המכר לפני פרסום התכניות המפורטות, בין שהן הופנו נגד אמסלם ובין שהן הופנו נגד המוכרים השניוניים. לא כך הדבר לגבי רוכשים שחתמו על ההסכמים לאחר פרסום התכניות המפורטות (ביום 20.12.1990), שתביעתם נגד אמסלם נתקבלה. המדובר בששה רוכשים שתבעו במסגרת ת"א 248/95 (להלן: ששת הרוכשים המאוחרים).

8.       הרוכשים ביקשו לבסס את תביעתם גם על עילת ההטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. טענה זו נדחתה מן הטעם שאמסלם ועו"ד אליעזר לא ידעו, ואף לא יכולים היו לצפות, כי ייעוד החלקות ישתנה כפי שהשתנה בתכניות המפורטות. לעניין זה מצא בית המשפט להדגיש כי שיטת האיחוד והחלוקה מחדש שבה נקטו הרשויות סטתה מן ההלכה שנקבעה בדיון הנוסף בעניין טור, ואושרה רק בדיעבד בפסק-הדין שניתן בעניין איראני. לפיכך נקבע כי כלל לא ניתן היה לצפות כי החלקות יחולקו מחדש באופן זה. גם כאן, הטענה נדחתה רק כלפי הרוכשים שחתמו על הסכמי המכר לפני פרסום התכניות המפורטות.

לגבי ששת הרוכשים המאוחרים, נקבע כי אמסלם הפרה את ההסכמים עמם והטעתה אותם, למצער ברשלנות. נקבע כי גם עו"ד אליעזר הטעה את הרוכשים המאוחרים וכן התרשל בכך שלא ייעץ לאמסלם להפסיק את מכירת המגרשים.

9.       לבסוף, בית המשפט המחוזי דן בטענה כי אמסלם התעכבה בתשלום מס שבח בגין העסקאות וכי עיכוב זה מנע את רישום הרוכשים כבעלים של החלקות. הרוכשים בהליכים שלפנינו הטעימו כי רוכשים אחרים, שהספיקו להירשם כבעלים לפני הפקדת התכניות המפורטות, קיבלו הקצאה של שטח לבנייה צמודת קרקע. גם השמאי שערך את טבלאות ההקצאה עבור הוועדה המקומית הסביר כי הוא התעלם ביודעין מבעלי הערות האזהרה והתייחס רק לבעלים הרשומים. מן הבחינה העובדתית, בית המשפט המחוזי קבע כי מלבד בשתי עסקאות, הרוכשים לא הצליחו להוכיח כי אמסלם התעכבה בתשלום מס השבח, ולמעשה חלק מן הרוכשים מנעו בעצמם את רישום הנכסים על שמם בשל הימנעות מתשלום היטל השבחה או מס רכוש. חרף זאת, ראה עצמו בית המשפט המחוזי כבול לקביעה שנקבעה בפסק הדין הראשון שניתן בת"א 248/95 ולפיה "גמירת העסקה הוכשלה ע"י הנתבעת [אמסלם] שלא מילאה את חיובה לשלם מס שבח ומס רכוש". בית המשפט המחוזי קבע כי קיים קשר סיבתי עובדתי בין אי רישום זכות הבעלות של הרוכשים לבין העובדה שלא הוקצתה להם קרקע לבנייה נמוכה. עם זאת קבע בית המשפט המחוזי כי אין לקבל את התביעה בעילה זו בשל היעדר קשר סיבתי משפטי בין המחדל שבאי תשלום מס שבח לבין התוצאה הסופית - קבלת קרקע לבנייה רוויה בשטח מצומצם ביותר ביחס לשטח שהיה בבעלות אמסלם לפני האיחוד והחלוקה מחדש. נקבע כי "גם משפטן מובהק בדיני תכנון ובניה לא יכול היה לצפות כי האיחוד והחלוקה יביאו ל'ערבוב הקלפים' כפי שנעשה בפועל, בשיטה חדשנית שקיבלה אישור בדיעבד בבג"ץ איראני" (פס' 36 לפסק-דינו של בית המשפט המחוזי).

10.     סיכומו של דבר, תביעותיהם של ששת הרוכשים המאוחרים נגד אמסלם ונגד עו"ד אליעזר התקבלו. יתר התביעות נגד אמסלם ונגד עו"ד אליעזר נדחו. מכאן נפנה בית המשפט לשום את גובה הנזק. בית המשפט המחוזי קבע כי הרוכשים לא עמדו בנטל הקטנת נזקם. כך למשל מציין בית המשפט המחוזי כי אמסלם הודיעה לרוכשים עוד בשנת 1996 כי ברצונה לבטל את ההסכם מחמת סיכול ולהשיב לרוכשים את הסכומים ששולמו בצירוף ריבית והפרשי הצמדה, תוך שמירת זכותם לתבוע פיצויים בנפרד והבטחת ביצוע ההשבה בערבות בנקאית - וזאת כנגד ביטול עיקולים וצווי מניעה שהוטלו על המקרקעין על-ידי הרוכשים. הרוכשים דחו הצעה זו ועמדו על אכיפת ההסכם. גם לאחר שהתקבל פסק הדין החלקי שהורה על אכיפה בקירוב, כך נקבע, לא מיהרו הרוכשים לממש את המגרשים שקיבלו ולהקטין בכך את נזקיהם, ואף חזרו בפני בית המשפט המחוזי על הטענה כי ברצונם לקבל מגרשים לבנייה נמוכה.

15.     ראש הנזק העיקרי שבגינו תבעו הרוכשים הוא הפרש השווי בין מגרש לבנייה נמוכה לבין חלקם הבלתי מסוים במגרש שקיבלו לבסוף. בית המשפט המחוזי ציין כי לכאורה לא אמור להיות הפרש שווי, שכן לפי שיטת האיחוד והחלוקה שננקטה - "איזון על בסיס שווי" - סך הזכויות בסוף ההליך התכנוני אמור להיות שווה לסך הזכויות לפני ההליך. עם זאת, בית המשפט המחוזי קבע כי אין מחלוקת של ממש שבפועל נוצר הפרש שווי. לעניין זה ראוי להבהיר כבר כעת, כי שיטת האיחוד והחלוקה שננקטה על-ידי רשויות התכנון, ושאושרה בפסק-הדין בעניין איראני, מבוססת על איזון בשווי היחסי בין המגרשים. שמירה על האיזון היחסי בין המגרשים שאוחדו אינה מבטיחה כי יישמר גם השווי האבסולוטי של הזכויות, בין שבמאוחד ובין לגבי כל מגרש בנפרד.

16.     מכל מקום, בית המשפט המחוזי קיבל את הטענה כי קיים הפרש שווי, תוך שהוא עומד על הקשיים הרבים בהערכת גובהו המדויק, מהם קשיים אובייקטיביים ומהם קשיים הנובעים מן הראיות הדלות שסיפקו הרוכשים בעניין זה. בסופו של דבר העמיד בית המשפט המחוזי את הפרש השווי בין מגרש לבנייה נמוכה שגודלו חצי דונם, לבין החלק היחסי הבלתי מסוים שקיבלו הרוכשים במגרש לבנייה רוויה, על 35,000$. סכום זה נקבע על דרך האומדנא, בהתחשב בחוות דעת שמאי מטעם הוועדה המקומית, שלפיה כבר במועד אישור התכניות המפורטות היו הרוכשים זכאים לתשלומי איזון בסכום של כ-20,000$, וכן בחוות דעת שמאי נוספת מטעם אמסלם ולפיה בשנת 1996 כבר נוצר הפרש שווי של כ-48,500$. מתוך ראש הנזק של הפרשי שווי, ייחס בית המשפט המחוזי 20,000$ לוועדה המקומית ו-15,000$ לאמסלם ולעו"ד אליעזר. כמו-כן חייב בית המשפט המחוזי את אמסלם ואת עו"ד אליעזר בפיצויים בסך 5,000$ למגרש של חצי דונם בגין ראש הנזק של אובדן דמי שכירות ראויים ובפיצויים בסך של 10,000$ למגרש של חצי דונם בגין יתר ראשי הנזק, ובכלל זה תשלומי מס רכוש ונזק לא ממוני. גם סכומים אלה נקבעו על דרך האומדנא. הסכום הכולל של הנזקים לרוכש של מגרש בגודל חצי דונם הסתכם ב-50,000$. מסכום זה הפחית בית המשפט המחוזי 20% בשל הקביעה כי הרוכשים נמנעו מלהקטין את נזקם. לפיכך הועמד סכום הפיצויים לרוכש על 40,000$, מתוכם ייחס בית המשפט 20,000$ לוועדה המקומית ו-20,000$ לאמסלם ולעו"ד אליעזר, כאשר חבותם של האחרונים היא בנפרד ובחלקים שווים. כיוון שהפיצוי לחלק מן הרוכשים היה כפול בשל שרכשו מגרש בגודל של דונם, סך כל הפיצוי שבו זכו ששת הרוכשים המאוחרים בת"א 248/95 עמד על 360,000$, כשמתוך סכום זה ייחס בית המשפט המחוזי לאמסלם ולעו"ד אליעזר 90,000$ כל אחד, ולוועדה המקומית ייחס 180,000$. תביעתם של יתר התובעים בת"א 248/95 התקבלה, כאמור, נגד הוועדה המקומית בלבד, וזו חויבה לשלם 20,000$ למגרש של חצי דונם, ובסך הכול - 160,000$. לבסוף קבע בית המשפט המחוזי כי הוועדה המקומית תשלם לתובעים בת"א 531/96 פיצוי בסך של 120,000$ ואילו הוועדה המחוזית תשלם להם פיצוי בסך 40,000$. קביעותיו של בית המשפט המחוזי ביחס לאחריות רשויות התכנון יפורטו בהרחבה בהמשך.

17.     על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי מערערות הוועדה המחוזית (בהליך שמספרו ע"א 4595/06); וכן עיריית נהרייה והוועדה המקומית (בהליך שמספרו ע"א 4637/06); הרוכשים שתבעו במסגרת ת"א 248/95 מערערים בהליך שמספרו ע"א 5019/06; הרוכשים שתבעו במסגרת ת"א 531/96 מערערים בהליך שמספרו ע"א 5130/06; אמסלם מערערת בהליך שמספרו ע"א 5034/06; ובשלושת הערעורים האחרונים הוגש ערעור שכנגד על-ידי עו"ד אליעזר.

טענות הצדדים