לופטמן תכנון ובינוי בע"מ ואח' נ' עיריית ירושלים

השופט י' עמית:

1. בפנינו ערעור כנגד חיוב בהיטל סלילה ואגרת תיעול שהטילה המשיבה על המערערת 2 (להלן: ההתאחדות), אשר המערערת 1 (להלן: לופטמן) באה מכוחה. חיובים אלה מעוררים שאלות עובדתיות ומשפטיות הנוגעות למערכת הסכמים שהורתה בתחילת שנות השבעים, ואשר לטענת המערערות, פוטרת אותן מהחיובים.

רקע עובדתי

2. בתחילת שנות השבעים נחתם הסכם בין מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל, להלן: המינהל) לבין חברה כלכלית לירושלים בע"מ (להלן: החברה הכלכלית) ולפיו החברה הכלכלית תְפַתֵח את אזור התעשייה עטרות שבירושלים.

           בחודש דצמבר 1971 נחתם הסכם בין ההתאחדות ללופטמן (להלן: הסכם התאחדות-לופטמן) הנסב בעיקרו על מגרשים 90 ו-91 באזור התעשייה עטרות לפי תב"ע 1689 (כיום גוש 31300 חלקה 41, ולהלן: המקרקעין או המגרשים). בהסכם נקבע כי ההתאחדות תמסור ללופטמן, כנגד התמורה שנקבעה בהסכם, את הביצוע הבלעדי של הקמת מבנים במקרקעין ומכירתם לקונים. כמו כן, הוסכם כי כל חובותיה וזכויותיה של ההתאחדות מכוח הסכמיה עם המינהל ועם החברה הכלכלית יועברו ללופטמן (בשנת 1995 נחתמה תוספת להסכם זה, אשר חוזרת ומאשררת ההתקשרות בין הצדדים על פי התנאים עליהם הוסכם בשנת 1971).

3. ביום 25.4.1972 נחתמו שני הסכמים בין החברה הכלכלית להתאחדות, האחד עוסק במגרש 90, בשטח של 5.7 דונם, והאחר במגרש 91, שעד כמה שניתן להבין מההסכם, שטחו 7.6 דונם (להלן: הסכמי 1972). ההתאחדות התחייבה להקים מבנים של 5,000 מ"ר לפחות בשני המגרשים יחד (1,500 במגרש 90 ו-3,500 במגרש 91), וכן לשאת בכל המיסים, ההיטלים ותשלומי החובה האחרים אשר חלים על המקרקעין, על המבנים ועל הקשור בהם. החברה הכלכלית, מצידה, התחייבה לבצע בכל אחד מהמגרשים עבודות פיתוח כלליות לרבות "סלילת כבישים". תמורת התחייבויותיה של החברה הכלכלית כלפי ההתאחדות, שילמה ההתאחדות 125,400 ל"י עבור מגרש 90, ו-171,622 ל"י עבור מגרש 91. סכומים אלה, העומדים על סך של 297,022 ל"י, הם העומדים במרכז ההתדיינות שבפנינו, נוכח טענת המערערות, כי לאור הסכומים ששולמו על ידן, אין לחייב אותן פעם נוספת בהיטל הסלילה ובאגרת התיעול שהושתו עליהן על ידי המשיבה.

4. בתאריכים 18.4.1972 ו-24.8.1972 נחתמו שני הסכמי פיתוח בין המינהל להתאחדות, ולפיהם המינהל יהא נכון להחכיר להתאחדות את מגרשים 90 ו-91 אם ההתאחדות תקים על המגרשים מבנים בגודל כולל של 8,500 מ"ר (3,500 ו-5,000 מ"ר בהתאמה) עד לתאריך שנקבע בהסכמים (להלן: הסכמי הפיתוח).

           בהמשך להסכמי הפיתוח חתם המינהל על הסכמי חכירה עם ההתאחדות. ביום 26.4.1973 נחתם ההסכם לחכירת מגרש 91 ואין חולק שנחתם הסכם חכירה דומה גם לגבי מגרש 90, הגם שההסכם לא הומצא על ידי מי מהצדדים (להלן: הסכמי החכירה). בסעיף 16א להסכם החכירה התחייבה ההתאחדות לשאת בכל הוצאות הפיתוח מכל סוג שהוא, אשר חלים ושיחולו על המגרשים, כגון הוצאות הקשורות בתיעול וסלילת כבישים ומדרכות.

           בשנת 1997 הוחלפו הסכמי החכירה בהסכם חכירה חדש, בו נכתב כי השטח הנדון, הכולל את שני המגרשים, עומד על 12,650 מ"ר, וקיבולת הבנייה היא של 224% = 28,336 מ"ר מבונים. התנאי הנוגע להתחייבות ההתאחדות לשאת בהוצאות פיתוח נכלל גם בהסכם זה.