לוינטל נ' בן צדוק ואח'

פסק דין

מבוא

עניינה של תביעה זו בטענות לחוב כספי, שמקורו בהנאה שהפיקו שותפים בנכס, מבלי לחלוק את הנאתם עם היתר.

הנכס המדובר מהווה מבנה בן שתי קומות, מרביתו בשימוש מסחרי, הנמצא ברחוב רבי עקיבא 47 בבני ברק (להלן: "הנכס"). הזכויות בנכס, שנרכש עוד בשנת 1963, מוחזקות בידי מספר שותפים. אין חולק, כי לתובע 1/10 מן הזכויות, לנתבעים 2/10 מן הזכויות ויתרתן מוחזקות בידי יתר השותפים. הנכס כולל מספר יחידות מסחריות, כאשר המחלוקת שבפנינו מתמקדת בנושא דמי השימוש הראויים רק בגין אחת היחידות המהווה בית מאפה (להלן: "בית המאפה").

הרקע להגשת התביעה שבכותרת זהה לתביעה קודמת שנדונה בפני בת.א 26578/03 ונסתיימה במתן פסק דין ביום 07/02/08 (להלן: "פסק הדין הקודם"). בזה הקודם, נקבעה זכאותו של התובע לתשלום דמי שימוש ראויים לא רק בגין בית המאפה, אלא בגין כל היחידות המסחריות שהוחזקו בלעדית בידי הנתבעים לתקופה שמיום הגשת התביעה ועד לחודש אפריל 2003.

התביעה הנוכחית מתייחסת לחובות שנוצרו מ- 04/03 ועד 11/08.

המחלוקת

המחלוקת בתיק מתמקדת בשאלת היקף זכאותו של התובע לדמי שכירות ו/או דמי שימוש בגין הנכס לתקופה הנ"ל.

דיון והכרעה

לנוחות הדיון, נאבחן את הזכאות בהתאם לשנים אליהן מתייחסת התביעה.

טענות הצדדים ביחס לדמי השימוש הראויים לשנת 2003

לגבי שנת 2003 טוען התובע, כי יש לקבוע שדמי השכירות יחושבו על בסיס הערכת השמאי שלנג, בגובה של 1,840$ לחודש, לחילופין, בגובה של 1,600$ לחודש (לא כולל מע"מ), לפי חוות דעתו של השמאי חודה ולחילופי חילופין, לפי הקבלות שהוצגו (מוצגים ח', ט' ו- י') בסך של 76,160 ₪.

על הערכת השמאי חודה או על הסכום ששולם בפועל לפי מוצג ז', אם תתקבל, יש להוסיף מע"מ לפי טענת התובע.

הנתבעת, לעומת זאת טוענת, כי דמי השכירות לשנת 2003 צריכים להיקבע לפי התשלום בפועל. לגרסתה, הוכח, כי התשלום בפועל לא עלה על 1,400$ לחודש. להשקפתה, עולה קביעה עובדתית זו בקנה אחד עם הערכת השמאי, אם לוקחים בחשבון את פערי השטח. לגישתה, הבסיס ההשוואתי שבו השתמש השמאי מטעם התובע הינו שגוי ואין בו כדי להוות אינדיקציה להערכת גובה דמי השכירות הראוי. החישוב שערכה הנתבעת מבוסס על הערכת שטח בית המאפה כולל המחסן, כעומד על 40 מ"ר ואילו דמי השכירות מתוערפים לפי 35$ למ"ר. לדבריה, אין לחשב את דמי השכירות הראויים לתקופה זו בסכום העולה על הסך של 1,333$ לחודש, לאור ההפרדה בין המחסן לבין בית המאפה. בסך הכל מדובר, לגישתה, בסכום של 52,548 ₪ לשנת 2003, מתוכו זכאי התובע לחלק העשירי בלבד.

חישוביה של הנתבעת לגבי שטח בית המאפה אינם מקובלים עלי. מטעמי יעילות וחיסכון בזמן לא אפרט את נימוקי כאן, אלא בסוף פסק הדין באופן מרוכז המתייחס למכלול התנהלותה של הנתבעת בתיק. מצד הנתבעת לא הוצג הסכם תקף לתקופה זו וגרסתה להמשך תוקפו של הסכם שתעריפיו נקבעו עוד בשנת 1996, אינה סבירה בעיני.

גרסתה של הנתבעת אינה עולה בקנה אחד, אף עם החומר הראייתי שהוגש מטעמה. לפיכך, יש מקום לקבל הערכה שמאית, כבסיס לחישוב זכאותו של התובע.

מתוך האפשרויות הקיימות בפני, נראה לי, כי לתקופה זו ההערכה הסבירה ביותר הינה ההערכה השמאית שהוגשה מטעמה של הנתבעת, בסכום של 1,600$ לחודש. לפיכך, אני קובעת כי דמי השכירות לתקופה זו יחושבו לפי 1,600$ לחודש, על כך יש להוסיף מע"מ כדין.

טענות הצדדים לגבי דמי השימוש הראויים לשנים 2004 עד 2008

לגבי התקופה שמאז שנת 2004 ועד לשנת 2008, מקבל בא כוח התובע את הבסיס החישובי המוצג בהסכם שנכרת, לפי מוצג י"ב בין הנתבעת לבין השוכר בנכס. לפי זה, דמי השכירות ששולמו לנתבעת הינם בסיס ראוי לחישוב זכאותו שלו ועומדים על 1,500$ לחודש, בתוספת 8% מן המחזור. דא עקא, כי התובע חולק על הנתונים שמציגה הנתבעת, בקשר לרכיב התשלום הנגזר מהיקף המחזור. בעניין זה טוען בא כוח התובע, כי רב הנסתר על הגלוי וכי הנתבעת לא הציגה את הנתונים האמיתיים לגבי דמי השכירות ששולמו לה ואף השוכר עצמו לא הציגם. איש מהם לא היה נכון להצהיר, כי התשלומים המדווחים במוצג ל"ט, שהוא הכרטסת הממוינת שהומצאה רק לאור צו בית משפט, משקף את מלוא התשלומים שבוצעו. הואיל וכך טוען התובע, כי יש ללמוד על היקף המחזור, ממנו יש לגזור את חישוב דמי השכירות לפי הנתונים שהצליח לקבל מאת הנתבעת ובכל מקום שאלה אינם נראים סבירים או מלאים, יש להעדיף את החישוב המבוסס על ההערכות השמאיות שהוצגו מטעמו.

הנתבעת חולקת בסיכומיה על ההערכות השמאיות שהוצגו לתקופה זו. סבורני שלא בצדק. להשקפתי, יש לבחון את חיוב דמי השימוש ו/או השכירות לתקופה זו, על פי ההכנסות בפועל, בהתאם למסגרת החוזית שנקבעה בין הנתבעת לבין השוכר. נדגיש בהקשר זה, כי ככל שהבינותי את טיעוניו של התובע, אין הוא עותר לחיוב כפול. היינו, הן לדמי השכירות הראויים והן להכנסות בפועל, אלא לשני מסלולים אלטרנטיביים של חישוב.