לוי נ' אברג'ל ואח'

           לפנַי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופט י' קינר) בת"א 43752-05-15 מיום 10.5.2017, במסגרתה נדחו בקשות המבקש, בין היתר, לסילוק תביעה שהוגשה נגדו על הסף.

           בקשה זו הועברה לטיפולי בעת האחרונה.

רקע עובדתי

1. במרכזו של ההליך העיקרי מחלוקת הנוגעת להסכמים שנכרתו במסגרת פרויקט לבניית יחידות דיור במקרקעין המצויים במושב אחיסמך (להלן: הפרויקט ו-המקרקעין). המקרקעין הוצעו לרכישה במסגרת מכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל, בו זכה עו"ד יהושע קרויזר (להלן: קרויזר). עובר לזכייתו גיבש קרויזר את משיבים 1 לכדי קבוצת רוכשים המונה 376 חברים (להלן: קבוצת אחיסמך), והתקשר עמם בהסכמים לפיהם ירכוש עבורם חלקים מן המקרקעין בנאמנות. כמו כן, התקשר קרויזר עם המבקש בהסכם למכירת זכויות לבניית 20 יחידות דיור במקרקעין (להלן: הסכם לוי). חודשיים לאחר הסכם זה מכר המבקש זכויות שרכש מקרויזר למשיבים 9-7 ולמשיב 2, שמכר אף הוא לרוכשים אחרים, ביניהם משיב 5.

2. על מנת לעמוד בתשלומים שנדרש לשלם במסגרת זכייתו, נטל קרויזר הלוואה בסך של כ-38 מיליון ש"ח מחברת גמלא הראל נדל"ן למגורים בע"מ ושיעבד כנגדה את כל זכויותיו במקרקעין, מבלי שניתנה החרגה לשעבוד על הזכויות של הרוכשים. קרויזר לא עמד בהחזר ההלוואה וחברת גמלא פנתה לבית המשפט לפירוק בבקשה לאכיפת השעבוד המוטל על כל זכויותיו של קרויזר במקרקעין (פר"ק31337-11-11; להלן: תיק כינוס אחיסמך). בית המשפט נעתר לבקשה והורה על מימוש השעבוד ביחס לזכויות מסוימות במקרקעין באמצעות כונס נכסים. בסופו של דבר, הזכויות אשר הותרו למימוש נמכרו למשיבה 4.

3. במסגרת תיק כינוס אחיסמך נוכח בית המשפט בקיומו של אי סדר רב בניהול הפרויקט, ועל כן הורה, נוסף למינוי כונס הנכסים, גם על מינוי נאמן מטעם בית המשפט. הנאמן הגיש לבית המשפט דו"ח ובו הסתייג מן התמורה הנמוכה בה מכר קרויזר זכויות לחלק מהרוכשים ובכללם למבקש, ובהמשך לכך הגיש יחד עם הכונס בקשה לביטול הסכם לוי. עם זאת, נקבע כי לא ניתן לברר את בקשת ביטול ההסכם בדרך של מתן הוראות בתיק כינוס הנכסים מפני שהיא מחייבת שמיעת עדויות והגשת מספר רב של ראיות, ולפיכך יש להגיש תובענה עצמאית בעניין. בחלוף כשנתיים לאחר מתן ההחלטה האמורה הגישה קבוצת אחיסמך נגד המבקש תביעה שהיא התביעה בהליך העיקרי שבגדרו ניתנה ההחלטה מושא הבקשה שלפנַי, אשר במסגרתה התבקש בית המשפט להורות על ביטול הסכם לוי וההסכמים הנובעים ממנו.

בקשות המבקש בהליך העיקרי

4. במסגרת ההליך העיקרי הגיש המבקש שתי בקשות שבעניינן ניתנה ההחלטה מושא בקשת רשות הערעור שלפנַי. בבקשה הראשונה (להלן: בקשה מס' 28) טען המבקש כי יש לסלק על הסף את התביעה שהגישה קבוצת אחיסמך נגדו בשל היעדר יריבות והיעדר עילת תביעה. לטענתו, קבוצת אחיסמך לא הוכיחה את זכויותיה הנטענות במקרקעין וקרויזר כלל לא רכש את הזכויות במקרקעין בנאמנות עבור חבריה אלא עבור עצמו. לחלופין, טען המבקש כי יש לחייב את קבוצת אחיסמך בגילוי מסמכים הרלוונטיים להוכחת זכויות חבריה הנטענות, במענה על שני שאלונים ובעיון במסמכים הנזכרים בהם. גילוי המסמכים התייחס למסמכים כגון דיווחים שניתנו למס שבח על ידי קבוצת אחיסמך והסכמות שגובשו בין חבריה לבין מס שבח בקשר לזכויות במקרקעין; תיק כינוס אחיסמך, ובכלל זה הדו"ח שהגיש הנאמן במסגרת התיק; תביעת חוב שהגישו חברי קבוצת אחיסמך במסגרת פש"ר קרויזר ועוד. באשר לשאלונים, השאלון הראשון כלל שלוש שאלות, במסגרתן התבקשו חברי קבוצת אחיסמך, בין היתר, לדווח באיזה מועד התקשרו בהסכמים לרכישת זכויות בפרויקט, להעביר לידי המבקש העתקים של הסכמי ההתקשרות עליהם חתמו, לפרט את מועדי התשלום עבור הזכויות בפרויקט ולהעביר אסמכתאות המאששות זאת. השאלון השני הופנה באופן ספציפי לחבר ועד קבוצת אחיסמך והתייחס למעורבותו בהליך התביעה.

5. בבקשה השניה (להלן: בקשה מס' 40) טען המבקש כי במסגרת הליך נפרד בו ניתן צו כינוס נכסים נגד קרויזר (פש"ר 9695-09-13) הושג ואושר הסכם פשרה בין קבוצת אחיסמך, קרויזר ומשיבה 4. על פי הסכם זה, משיבה 4 וקבוצת אחיסמך המחו למשיב 3, אשר מונה למנהל מיוחד על נכסיו במסגרת ההליך האמור, כל זכות תביעה הקיימת להן כנגד צדדים שלישיים שהיו קשורים בפרויקט. לפיכך, לקבוצתאחיסמך אין זכות, סמכות או יכולת להגיש את התביעה נגדו, ועל כן יש לסלקה על הסף.

החלטת בית המשפט המחוזי

6. בית המשפט המחוזי דחה את בקשותיו של המבקש לסילוק על הסף. באשר לבקשה מס' 28, בית המשפט קבע כי טענותיו לגבי הוכחת זכויותיה של קבוצת אחיסמך ולגבי רכישת המקרקעין בנאמנות על ידי קרויזר, הן חסרות בסיס. באשר לבקשה מס' 40, נקבע כי ברור מנוסח הסכם הפשרה שהייתה כוונה ליצור הפרדה בין זכויות במקרקעין, השייכות לחברי קבוצת אחיסמך ולמשיבה 4 מבלי שלנאמן תהיה טענה לגביהן, לבין זכויות כספיות שיש לשתיים בנוגע לפרויקט או לקרויזר, אותן הן התחייבו להמחות לנאמן. מאחר ועסקינן במקרקעין, הזכויות שייכות לקבוצה ולא הומחו לנאמן.