לוי ואח' נ' צייגר

פסק דין

ביסוד המחלוקת שבין הצדדים בתיק דנן עומדת שאלת זכות השימוש בחלקת המקרקעין הידועה כחלקה 39 בגוש 30047 ברח' ענתות 12 בירושלים. החלקה האמורה ידועה גם כדף 968 בספר 1015 ועסקינן במקרקעין אשר טרם הוסדרו (להלן: חלקה 39).

מערבית לחלקה - מצוי רח' ענתות, צפונית לה חלקות 37 ו- 38 ודרומית לה חלקה 40.

הקיר הדרומי של בית הנתבע (אשר בחלקה 38), נמצא על קו בניין אפס, ביחס לחלקה 39 וקיים בו פתח וכן מותקנים עליו מזגנים. התובעים טוענים כי רכשו זכויות הן בחלקה 40 והן בחלקה 39 וכי הם רשאים לעשות בחלקה 39 כבתוך שלהם. בהמשך לטענה זו, הם מבקשים להורות לנתבע לסלק ידו מחלקה 39, לרבות הסרת ריצוף שקבע שם וגדר. בית המשפט מתבקש להורות לנתבע לאטום את הפתח שבקיר הדרומי בחלקתו ולהסיר ממנו הדלת והמזגנים שנקבעו בו. התובעים ביקשו עוד בתביעתם להתיר להם לפצל סעדיהם ולהגיש תביעה כספית על הנזק הכרוך בפלישה ודמי שימוש.

מנגד הנתבע, שהינו בעל הזכויות בחלקה 38, הבהיר בהגנתו כי אין הוא חולק על כך שהתובעים רשומים כבעלי חלקה 39 אך לטענתו: "החצר נשוא התובענה אינה שייכת לחלקה 39 כי אם לחלקה 38 ומצויה בבעלותו" (ר' סעיף 12 לכתב ההגנה ור' גם סעיף 18.1 להגנה).

כפי שיובהר - מצאתי כי יש מקום לקבל את התביעה ולהורות לנתבע לסלק ידו מחלקה 39, כך שהתובעים יוכלו לממש הזכויות שרכשו בדין באותה חלקה.

להלן תובהר המחלוקת, טענות הצדדים והעומד במרכזה.

ההליכים באשר לסעד הזמני:

הסכסוך שבין הצדדים החל עת הוגשה מטעם התובעים, בקשה לצו מניעה זמני, מכוחו יאסר, על הנתבע, להיכנס לחלקה 39. הבקשה (בש"א 1335/09), נידונה בפני כב' השופטת באום ניקוטרה ז"ל. ביום 1.3.09 נדחתה על ידה הבקשה, כאשר ההחלטה מפנה, בין השאר, להסתרת מידע מבית המשפט ובכלל זה הסתרת העובדה כי למעשה הנתבע עושה שימוש בחצר, מאז רכש זכויותיו בחלקה 38, עוד בשנת 1997. לנוכח בסיס עובדתי שנשטח בפני בית המשפט, באותו הליך, עלה כי פעולות שהוצגו בבקשה, כאירועי פלישה מטעם הנתבע, היוו למעשה המשך של מחלוקת שהתעוררה בין הצדדים עוד עובר לכך, עת ניסו התובעים לפעול להפסקת שימוש הנתבע, בשטח המריבה. על החלטת כב' השופטת באום ניקוטרה הוגשה בר"ע. במסגרת זו הגיעו הצדדים להסכמה אשר מכוחה אכן ניתן צו מניעה זמני כנגד הנתבע וזה אסר עליו לבצע בחצר המרוצפת שבחלקה 39, כל פעולת בנייה, שינוי פני הקרקע או הצבת מחוברים וכל פעולה אחרת בלתי הפיכה. עם זאת, הותר לנתבע להמשיך ולהשתמש בחצר המרוצפת שימוש סביר אחר. הוסכם עוד בין הצדדים שם - כי התובעים יודיעו לנתבע לפחות 30 יום מראש, לפני כל פעולת בנייה, או כל מהלך בלתי הפיך וכן לפני הגשת בקשה לרשות תכנונית. הצדדים הגיעו להסכמה האמורה, כאשר כל צד שומר על מלוא טענותיו (ר' בר"ע 889/09, כב' השופט זילברטל, החלטה מיום 27.5.09). אקדים המאוחר ואציין כי הנתבע מסתמך בסיכומיו על אמירות אלה ואחרות של כב' השופטת באום ניקוטרה ז"ל, וזאת לא רק תוך התעלמות מכך שעסקינן בהחלטה בסעד זמני, אלא גם תוך התעלמות מכך שהחלטה זו למעשה בוטלה, מכוח ההליך בערכאת הערעור.

המחלוקת בכתבי בית הדין:

בכתב התביעה נטען כי בחודש דצמבר 2008 נודע לתובעים שהנתבע פלש לחלקה 39 שבבעלותם, גידרה והוא עושה בשטח הפלישה כבשלו. דרישתם לנתבע שיפסיק השימוש בשטח ויחזיר המצב לקדמותו - לא נענתה. לאותה פלישה קדמה, לטענתם, פלישה קודמת בחודש אפריל 2008 עת שאותו שטח רוצף וגודר. עקב פעולות מצד התובעים, אשר אף ערבו את משטרת ישראל ומחלקת הפיקוח על הבניה, הושב אז, באותה פלישה קודמת, המצב לקדמותו, למעט הסרת הריצוף. התובעים טוענים כי במועד שאינו ידוע להם, פתח הנתבע או מי מטעמו פתח בקיר הדרומי של ביתו וכן התקין בו מזגנים לכיוון חלקה 39 וזאת ללא היתר וכדי לאפשר נגישות לחלקתם. נטען כי בגין הנ"ל אף הוגש כתב אישום כנגדו. בכך פגע הנתבע בקניינם, פלש למקרקעין שלהם והוא מבצע גזל ומתעשר שלא כדין. התובעים בקשו כאמור כי בית המשפט ייתן כנגד הנתבע צו לפינוי וסילוק ידו ורכושו מהשטח אליו פלש, הכול תוך השבת המצב לקדמותו. עוד ביקשו צו עשה אשר יורה לו לאטום הדלת לכיוון חלקה 39 ולהסיר המזגנים וכן היתר לפיצול סעדים, באשר לנזק ודמי שימוש.

הנתבע בהגנתו טען מנגד כי הבית אותו רכש בשנת 1997, נבנה לפני מעל ל- 100 שנה. לגרסתו היה ניתן להגיע לבית מחצר דרומית, אליה הגיעו מפתח מקורי הקבוע בקיר הסמוך לרחוב ענתות. בבית אותו רכש, היו פתחים לכיוון דרום, הוא כיוון הכניסה מאותו פתח. במסגרת שיפוץ שביצע בביתו בשנת 2003 הוא סגר חלונות מקוריים, שהיו אף הם באותו קיר. הנתבע ציין כי בסמוך לחלקתו ניצבת חלקה 37, ובה בית משפחת נדב. גם בבית האמור, יש פתח בקיר הדרומי והיו גם חלונות באותו הקיר. כלל הפתחים, פנו לחצר התחומה בחומת אבנים, לכיוון רחוב ענתות. לטענת הנתבע רק מעבר לאותה חצר היה הבית של משפחת רצאבי, היא אותה משפחה אשר ממנה רכשו התובעים זכויותיהם. נטען כי התובעים רכשו זכויות ממשפחת רצאבי רק בשנת 2006 כאשר חלקה 39 הייתה במצב של מגרש ריק ומוזנח וכי התובעים טוענים גם לבעלות בחלקה 40 ואף הגישו בקשה לרישום ראשון, ביחס לאותה חלקה. הנתבע טוען כי מאז רכישת זכויותיו בשנת 1997 הוא מחזיק בחצר שבחלקה 39 ואשר אותה ריצף לפני שנים רבות והוא נוהג בה מנהג בעלים. גם לאחר שיפוץ שערך בשנת 2003 ואשר לאחריו השכיר את דירת הקרקע שבבניין לאחר, עשה ועושה השוכר מטעמו, שימוש באותה חצר. לדברי הנתבע, לאחר שהתובעים רכשו זכויותיהם, הם פתחו במהלך לסיפוח אותה חצר פנימית, של חלקה 38 וחלקה 37, ובכלל זה התלוננו אצל הרשויות על פלישה כביכול לשטחם. הנתבע הבהיר כי יתנגד גם לניסיון להשתלט על חלקה 40, ככל שיהא לדבר נפקות לגבי זכויותיו במקרקעין. לטענת הנתבע - החצר הכלולה בחלקה 39 - מהווה את קניינו. עוד נטען להתיישנות - מחמת העובדה שהחצר שימשה גם את בעלי הזכויות הקודמים בחלקה 38. לטענתו החצר בשימושו מאז רכש הזכויות בחלקה 38 ובנובמבר 2007 הקיף את זו בגדר במבוק, זאת בשים לב לכך שחלקת התובעים הייתה נטושה וגדלה פרא. באפריל 2008 פנו התובעים כי יסיר הגדר וכאשר סירב לכך, הרס התובע 2, בבריונות ובאמצעות פועלים את הגדר. הנתבע הקימה מחדש, בנובמבר 2008. נטען כי התלונות באשר לבניה ללא היתר, הן תלונות סרק וכי הפתח מביתו לכיוון הגדר, היה כאמור עוד מעת רכישת הזכויות בשנת 1997. עוד התייחס לתשריט עליו הוחתם ע"י התובעים (ר' החל מסעיף 14.5 להגנה). עניין שאינו נדרש לטעמי. כאמור לעיל, נטען בהגנה שהחצר אינה שייכת לחלקה 39 אלא לחלקה 38 שבבעלותו.

תמצית ראיות הצדדים:

מטעם הצדדים הוגשו תצהירים וחוות דעת ולהלן יפורטו עיקרי הראיות.

ראיות התובעים:

מטעם התובעים הוגש תצהיר התובע. וכן תצהירים של מר גרשון רצאבי, מר ג'ק כהן, משה מסעוד ושרה תעוז. בנוסף הוגשו חוות דעת מטעם המודד אלסטר ראובן והאדריכל גיורא סולר. עוד זימנו התובעים ללא הקדמת תצהיר את מר יהושע כרמלי, מנהל מרחב ירושלים במרכז למיפוי וכן את אדריכל יוחאי נהרי - אשר הגיש בעבר בשם הנתבע, בקשה להיתר. נשמעה גם עדות מר אופיר מאי, מנהל מחלקת הפיקוח על הבניה בעיריית ירושלים בעבר וכיום מנהל אגף רישוי ופיקוח.

התובע בתצהירו מציין כי מכוח שני הסכמי מכר - רכשו התובעים הזכויות בחלקה 39 וחלקה 40. הסכם אחד מיום 29.3.06 נחתם בינם ובין גרשון רצאבי, שלמה רצאבי ואברהם רצאבי (שני האחרונים הלכו מאז לעולמם) והסכם אחר מיום 30.1.05 שנחתם עם עו"ד אהוד ילינק כמנהל עזבון - גבריאל רצאבי ז"ל, הבעלים של יתר הזכויות במקרקעין (עולה מעיון בהסכמים שצורפו שהמחיר הושתת על מחיר למטר מרובע, כאשר השטח בגין שתי החלקות, ייקבע על בסיס מפות מדידה של החלקות שתערכנה על ידי מודד מוסכם). בכלל נספחי התצהיר, הוצגה גם תכנית לצרכי רישום, המאושרת על ידי המרכז למיפוי בישראל - והמלמדת על גבולות החלקות, בהתאמה לטענותיו (ר' נספח 5 להלן: "התצ"ר"). לדבריו, בדצמבר 2008 נודע לו על פלישה של הנתבע למקרקעין וגידורם והוא דרש מהנ"ל להשיב המצב לקדמותו. לפלישה האמורה קדמה פלישה באפריל 2008, ברם אז הושב המצב לקדמותו, לאחר שאף עורבו הרשויות. במועד לא ידוע, פתח הנתבע פתח, בקיר הפונה לכיוון חלקה 39 וכן התקין בו מזגנים וזאת ללא היתר. בגין מעשי הנתבע הוגש כנגדו כתב אישום. כ"א ראשון נמחק מחמת סיבות טכניות וביום 28.7.09 הוגש כ"א חדש. התובע מסכים כי היה שטח מרוצף בחלקה 39, גם עת רכש הזכויות, באותה חלקה, ברם לדבריו לא נעשה בו שימוש והמצב היה שונה מניסיון הפלישה הראשון. התובע הפנה לכך שגבולות החלקות, כנטען על ידו, תואמים את תכנית היתר הבניה שהגיש בעבר הנתבע בעצמו, את התצ"ר וכן את תב"ע 3835 - אשר מכוחה הגיש לאחרונה בקשה להיתר בניה.

גרשון רצאבי הבהיר בתצהיר מיום 20.11.09, כי הוא אחד משלושת ילדיו של המנוח יחיא רצאבי בן סולימאן ז"ל שנפטר בשנת 1958 והיה בנם של לולה רצאבי ושלמה (סלימאן) רצאבי (שהם סבו וסבתו). הנ"ל התגוררו בעבר בבית שהיה בנוי על חלקות 39 ו- 40. העד, יליד 1931 התגורר מלידתו ועד לשנת 1948, עם שני אחיו, עם הוריו וסבו וסבתו, בבית שהיה ברח' הענתות 10. הבית שהיה קיים במקרקעין, היה צמוד קיר אל קיר, לבית הנתבע, שבחלקה 38 ושריד ממנו אף קיים עדיין בחלקה 39, בניצב לקיר הדרומי שבמקרקעי הנתבע. השטח שבמחלוקת, היה חלק משטח משפחתו, בו היה מחסן ללא גג, לאחסון גרוטאות. לתצהיר צורף תשריט מבהיר, המלמד כי בשטח משפחת רצאבי היו למעשה שתי יחידות, כאשר בניהן חצר וגינה. בשטח שבמחלוקת היה מחסן אשר הייתה נגישות אליו מדלת הפונה לרח' ענתות ובנוסף הייתה דלת לאותו רחוב בקצה החצר. מטעם העד הנ"ל הוגש תצהיר נוסף שנחתם ביום 14.6.11 בתצהיר זה הרחיב באשר למבנה הנכס המשפחתי וציין כי בחלק המבנה שבחלקה 39, הוא התגורר עם אחיו והוריו - בעוד בחלק השני, התגוררו סבו וסבתו (סבו נפטר עובר ללידתו). באמצע החצר, שבין חלקי הבית, היה בור מים ששימש את משפחתו. צוין עוד כי בבית היו מספר נישות וזכורה לו אחת בוודאות בחדר סבתו. מאחר והתצהיר הנוסף נערך במסגרת הליכים המתבררים במקביל בבית משפט המחוזי, בעניין הגבול עם חלקה 37 (ר' תיק 28396-04-11, בפני כב' השופטת בזק-רפופורט, שם יוסף נדב ואירנה אבזבקייב, בעלי זכויות בחלקה 37, עתרו כנגד היתר בניה שאושר בחלקה 39 בחלק הסמוך אליהם) - הוסיף וציין כי הקיר הצמוד לחלקה 37 היה מטויח ולא היו בו הפתחים שקיימים שם כיום. צוין עוד כי אחיו הצעיר - אברהם וכן הוריו, המשיכו להתגורר בנכס עד לשנת 1950, אז עברו לתל אביב. אחיו הבוגר, שלמה, עזב עוד כחמש שנים לפניו. הסבתא, לולו נותרה שם עד לפטירתה בשנת 1962.

ג'ק כהן ציין בתצהירו כי היה חבר ילדות של גרשון רצאבי ולמד אתו החל מכיתה א' באותו בית ספר. בנסיבות אלה הכיר גם את הבית בו גר אז. אף עד זה אישר את צורת נכס משפחת רצאבי, בהתאמה לאמור לעיל. המצהיר משה מסעוד, אישר את אותם דברים, בהבהירו כי גרשון רצאבי הוא בן דודו מצד אימו ולולו רצאבי הייתה גם סבתו. העד עבד כקבלן שיפוצים עד לשנת 1997. גם מר מסעוד ציין קיום מחסן בשטח המריבה. בהתאם לתצהירו היו למחסן זה שני חלונות ודלת לכיוון רחוב ענתות. העד הוסיף כי בשנות השמונים פינה את הריסות הבניין שהיה על שתי החלקות האמורות וזאת לבקשת גבריאל רצאבי אשר הרס את בית המשפחה. גם שרה תעוז אישרה את אותם הדברים, בהבהירה כי היא גרה מלידתה בשנת 1936 ועד לשנת 1958, בבית הבנוי בחלקה 41, כלומר מדרום לבית משפחת רצאבי. עם נישואיה, או בסמוך, עברה עם בעלה לקריית יובל, ברם סבתה המשיכה להתגורר בחלקה 41 - עד שנת 1974, אז עברה בת המצהירה (יוספה תעוז), לגור באותו נכס והיא גרה בו גם כעת. העדה המשיכה אפוא לפקוד את הנכס, עת ביקרה את סבתה או את בתה. אף עדה זו חזרה ואישרה את טענות מר גרשון רצאבי.

מטעם התובעים הוגשה עוד חוות דעת של המודד אלסטר ראובן. הנ"ל ציין בחוות דעתו כי בצילום אויר מאוגוסט 1967 נראה בבירור בנין בחצי הפנימי (מזרחי) של חלקה 39, בעוד בחלק המערבי אין בנין. בגבול המערבי של חלקה 39 נראה הקיר הקיים גם היום וזאת בגובה זהה לזה שבחלקה 40. גם בצילום אויר מאוקטובר 1985 נראה בנין בחלק המזרחי של החלקה ולא בחלק המערבי. בצילום אויר מנובמבר 1997 נראית כל חלקה 39 ללא בנין. מעיון במפת גוש שומא 30047 שחודשה על ידי מחלקת מדידות ממשלתית ב-1965 - ניתן להבחין בחלקה 39 בשלושה חלקים. החלק המערבי (שטח החצר המרוצפת, נשוא המריבה) – בנוי, חלק מרכזי עליו מסומן X וחלק מזרחי בו בניין. צוין כי לא ידוע תאריך עדכון המדידה בחלקה. על בסיס האמור הסיק המודד - כי לפחות עד לשנת 1985, היה בינוי בחלק המזרחי של חלקה 39 ובתקופה לא ידועה לפני 1965 היה בינוי גם בחלק המערבי של חלקה 39.