לוי ואח' נ' אולשו ו נג ואח'

פסק דין

פתח דבר

התביעה שבפניי נסבה על הסכם מכר מיום 1.9.72, בעניין מקרקעין הידועים כחלקה 384 שבגוש 6417 ברמת השרון, במסגרתו מכרה הנתבעת לתובעים חלקים מסוימים מן המקרקעין, וזאת תמורת בניית בית מגורים על המגרש (שהתבצעה ע"י התובעים)(להלן: "ההסכם"). לטענת התובעים, סמוך להגשת התביעה נודע להם שבכוונת הנתבעים 2 ו-3 לרכוש את זכויות הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") במקרקעין, להרוס את ביתה הקיים, ולהגדילו תוך שימוש באחוזי בנייה נוספים. עוד טענו התובעים כי הביאו לידיעת נתבעים 2 ו-3 כי בהתאם לאמור בסעיף 15 להסכם המכר, אחוזי הבנייה הנוספים שייכים לתובעים בלבד.

כתגובה לטענות התובעים, טענה הנתבעת כי תקנון הבית המשותף שנחתם בשנת 1977 (להלן: "התקנון") לרבות סעיפים 2 ו-4 לתקנון, מבטל את האמור בהסכם, ומקנה לנתבעת כל זכות בנייה נוספת במקרקעין, כאשר התובעים מנגד טוענים כי התקנון אינו מקנה לנתבעת חלק כלשהו בזכויות בנייה נוספות, וכי אין לשלול או להקנות זכויות במקרקעין, אלא במפורש ובמסגרת התקנון.

במסגרת תביעתם עתרו התובעים לאסור על הנתבעת לעשות כל שימוש בזכויות לבנייה נוספת במקרקעין, ולקבוע כי מלוא זכויות הבנייה הן רכוש משותף והשימוש בהן ייעשה אך ורק בהתאם להוראות סעיף 71 לחוק המקרקעין. לחלופין, ונוכח בעייתיות הפסיקה בדבר ראיית אחוזי בנייה כרכוש משותף, עתרו להצהיר כי מלוא הזכויות לבנייה נוספת שייכות אך ורק להם.

במהלך ניהול התיק, ביום 11.2.07 הוגשה הודעה ובקשה בהסכמה למחיקת הנתבעים 2-3 מן התביעה וזאת לאור ביטול חוזה המכר שבין הנתבעת 1 לבין הנתבעים. עוד באותו יום, הרשם (בתוארו אז) שמואל ברוך ז"ל קיבל את הבקשה האמורה, וזאת לאור העדר כל יריבות בין התובעים לנתבעים בשל הביטול האמור. משכך נותרה הנתבעת 1 הנתבעת היחידה בתיק (אשר בשל היותה חסויה, יוצגה במהלך ההליך שבפניי ע"י ילדיה – עדה בוך וישי אולשוונג, אשר מונו כדין כאפוטרופסיה עפ"י צו בית משפט).

ביום 26.5.09 הוגשה בקשה לדחיית התובענה על הסף מפאת חוסר סמכות עניינית, וזאת בטענה כי הסמכות העניינית הייחודית מוקנית למפקח על רישום הבתים המשותפים (בש"א 10729/09). ביום 9.8.09 דחה הרשם (בתוארו אז) אבי זמיר את הבקשה בקובעו כי "אין מדובר במקרה סטנדרטי של סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם עפ"י התקנון, אלא זהו סכסוך הנסב על היקף זכויות הבעלות, וככזה, הוא מצוי בסמכות בית משפט זה".

טענות הצדדים

טענות התובעים:

התובעים טוענים כי אין לקבל את פרשנות הנתבעת את הוראות התקנון לפיה התקנון המאוחר מבטל את ההסכמה החוזית המוקדמת בין הצדדים, וכי בשל כך נוצר הסדר משפטי חדש על פיו הזכויות לבניה נוספת מסורות לידי הנתבעת והיא היחידה אשר ביכולתה לנצלן.

לטענת התובעים, אין בכוחו של תקנון לשלול, להקנות, או להפקיע זכויות קנייניות מן הצדדים אלא בצורה מפורשת וברורה וכי הסכם המכר הוא שגובר בנסיבות. אשר על כן, הזכויות הנטענות שנמסרו לצדדים מכוח התקנון (סעיף 2), אינן מקנות לנתבעת את הרשות לעשות בקניינם של התובעים (קרי – הזכויות לבניה נוספת) כראות עיניהם. כל שמאפשר התקנון מבחינת הנתבעת הינו החופש לעשות שימוש בזכויות שניתנו לה ללא צורך בהסכמת שניהם, אך הוא אינו מקנה כל זכויות נוספות.

התובעים טוענים, כי אף אם יש לקבל את טענת הנתבעת לפיה התקנון גובר על ההסכם החוזי בין הצדדים וכי הזכויות לבניה נוספת מהווים רכוש משותף, הרי שלכל היותר, הפכו זכויות אלה לרכוש משותף; כאמור, התובעים עותרים לסעדים כפי שפירטתי לעיל.

טענות הנתבעת

לטענת הנתבעת, התובעים ידעו מזה זמן רב או שהיה עליהם לדעת כי עפ"י תוכנית מפורטת משנת 1981 ומתוכנית מתאר משנת 2003 הוגדלו זכויות הבניה המותרת מ-40% (כפי שהיו עד שנת 1981) ל-50% ומאוחר יותר ל-80%. כפי שעולה מתצהירו של ארנון אלגביש (בנה של הנתבעת), אשר ליווה את המו"מ ואת כריתת ההסכם, הצדדים דיברו על מכירת זכויות הבניה הקיימות וכי כוונת הצדדים עוברת לחתימת ההסכם הייתה למכור לתובעים את הזכויות כפי שהיו ידועות לצדדים באותו זמן וכפי שהיו קיימות באותה עת. לדידה של הנתבעת, כוונת הצדדים לא הייתה (וכך גם סוכם לטענתה) כי זכויות שיצמחו ויולדו בעתיד יהיו של התובעים (כפי שקרה במקרה זה לטענתה).

עוד נטען בתצהירו של אלגביש כי לצורך רישום הבית המשותף, הציגו התובעים מצג בפני הנתבעת כי היא (כמו התובעים בעצמם) זכאית לבנות בשטח הצמוד לדירתה ללא קבלת הסכמה עתידית (ככל שבנייה זו תותר ע"י הרשויות).

הנתבעת טוענת כי זכויות הבניה בין הצדדים הוסדרו עפ"י התקנון, ומהאמור בסעיפים 2 ו-4 לתקנון, אין תוקף להוראת סעיף 15 להסכם, והתקנון המוסכם ביטל למעשה את הוראת הסעיף.

לטענת הנתבעת, פירוש סעיף 15 להסכם בהתאם לכוונת הצדדים ולאומד דעתם (ובהעדר הסכמת הנתבעת לוותר על זכויות בניה עתידיות שלא היו ידועות לצדדים ו"שלא נולדו" עובר להסכם), בא הלכה למעשה לחלק את עוגת אחוזי הבניה אשר היו ידועות לצדדים באותה העת. כך, עפ"י פירוש זה של הנתבעת, הרי שאין כל סתירה בין הוראת התקנון והוראות ההסכם, שהרי הוראת התקנון באה רק לאחר שמוצו זכויות הצדדים באחוזי הבנייה שהיו קיימים בחתימת ההסכם. כך עפ"י סעיפים 2 ו-4 לתקנון, הנתבעת זכאית לבנות ככל שיותר לה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה, וכי מה שיבנה על ידה כתוספת יהיה (עפ"י סעיף 4 לתקנון) בבעלותה בלבד.

הנתבעת טוענת כי בעל דירה רשאי לנצל אחוזי בנייה בחלקה ללא הסכמת יתר בעלי דירות במקרה שבו הסכמה שכזו מצוינת בתקנון שנערך ע"י כל בעלי הדירות. מכאן טוענת הנתבעת כי היתר שניתן בתקנון לבעל דירה לבנות על החלק הצמוד לדירתו כולל בחובו הסכמה לניצול אחוזי הבנייה שנותרו בחלקה שעליו נמצא הבניין, כפי שקרה במקרה זה, כך לטענת הנתבעת ולפי האמור בסעיפים 2 ו-4 לתקנון.

לטענת הנתבעת, התובעים הם שניסחו את התקנון ורשמו את הבית המשותף, ועל כן באם "פירושם" היה הנכון, חזקה הייתה עליהם להשמיט את הוראת סעיף 2 לתקנון ולכלול במקומה הוראה הקובעת כי זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בחלקה יהיו שייכות רק להם, אך כך לא היה. לדידה של הנתבעת, העובדה שלא נכללה כל הוראה אחרת בתקנון המאוחר השוללת מהנתבעת זכות לבניה נוספת, מחייבת את דחיית התביעה.

עוד טוענת הנתבעת כי התובעים כלל אינם יכולים לנצל את אחוזי הבניה הנטענים וזאת משום שקווי הבניין ומספר הקומות הקיימים בשטח לא מאפשרים את ניצול האחוזים עפ"י התב"ע. בנייה נוספת (בהתייחס לאחוזי הבניה שנוספו מאז 1972), כך לטענת הנתבעת, אפשרית רק בשטח הצמוד לדירתה.