להן נ' אלבאז

החלטה

(בקשת רשות להתגונן)

בפני

כב' הרשם צחי אלמוג

התובע

גדעון להן

נגד

הנתבע

רפאל אלבאז

החלטה

(בקשת רשות להתגונן)

התובע הגיש כנגד הנתבע תביעת פינוי משטח שהזכויות בו בבעלות התובע, במקרקעין הידועים כחלקה ב' בגוש 8922 חלקה כללית 3 במושב רשפון (להלן – השטח).

לפי המסופר בכתב התביעה נחתם בין הצדדים ביום 26.3.01 הסכם בו הושכר השטח לנתבע לתקופה בת שנה אחת מיום 23.3.01 ועד 23.2.02. ביום 25.1.02 הוסכם על הארכת תקופה השכירות עד ליום 23.2.03. הנתבע הקים בשטח חוות סוסים בשם "פוריאל". חרף הגעת תקופת השכירות לקיצה וחרף דרישות רבות שהפנה התובע לנתבע, מסרב התובע לפנות את השטח ואף אינו משלם דמי שכירות. על כן עותר התובע לסילוק ידו של הנתבע מהשטח.

הנתבע טוען להגנתו כי הכיר את התובע על ידי כך שנהג לקנות ממנו חציר לבהמות. לאחר סיום תקופת שכירות במקום אחר (לא בשטח קא עסיקנן) חיפש מקום להשכרה לטווח ארוך לחוות הסוסים. בין הצדדים נרקמו יחסי ידידות, והתובע הציע לנתבע את השטח שבה יוכל להקים את החווה, ולדברי הנתבע אמר לו כי הוא יכול להשאר בשטח כמה שהוא רוצה. לאור זאת, העביר הנתבע את החווה לשטח והקים שם את המבנים ואת בית מגוריו. כשנה מהקמת החווה בשטח, ומאחר ואשת התובע דרשה זאת, חתמו הצדדים אל הסכם שכירות הנ"ל, אף שהנתבע טוען כי התובע עצמו התנגד לכך. לאורך השנים התייחס התובע בביטול יד להסכם הכתוב ואמר לנתבע כי הוא אוהב אותו ומבחינתו הוא יכול להמשיך ולהתגורר כל זמן שהתובע חי. על סמך הבטחה זו הקים את החווה ובנה את ביתו בשטח. הוא מוסיף וטוען כי התובע הציע לו אספקת חשמל לשטח והבטיח לו כי יפעל בעניין, והנתבע סמך על כך. לימים, לא עמד התובע בדבריו בעניין החשמל, ואמר לנתבע כי אינו רוצה להסתבך עם חברת החשמל. מאוחר יותר, כאשר קדחו באר מים ליד החווה עלתה האפשרות ליטול את החשמל ממנה ללא צורך באישור חברת החשמל, אך הנתבע טוען כי התובע אמר לו שאם יביא לו חשמל אין סיכוי שהוא יעזוב את המקום. מאחר וכך, פנה הנתבע לחברות המתמחות בחשמל סולרי והסתבר לו כי מדובר בהשקעה בסדר גודל של 50,000 ₪. הוא טוען כי עקב התעניינותו בחשמל סולרי הוגשה התביעה כנגדו כאשר התובע אומר לו כי הוא חושש לא יפנה את המקום לעולם.

במקרה הנדון, אין חולק כי בין הצדדים נכרת הסכם שכירות מחייב ביחס לשטח, ולפיו היה על הנתבע לפנות את השטח מלפני מספר שנים. ואולם, טענות הנתבע מתייחסות לתקופה המשתרעת של פני שנים לא מעטות לאחר תום תוקפו של ההסכם. כאשר קיים בין הצדדים הסכם שכירות כתוב, מחייבות הוראות ההסכם. אלא שבמקרה זה, המשיך הנתבע להחזיק בשטח זמן רב לאחר תום תקופת השכירות שבהסכם (ליתר דיוק, הוא החזיק בו גם בתקופה שלפני כריתת ההסכם בכתב). הלכה היא, כי לא מן ההכרח הוא שייחתם הסכם ו/או תינתן הרשאה מפורשת על מנת שייקבע כי הנתבע בעל רישיון, שכן ניתן ללמוד על היותו של הנתבע בעל רישיון משתיקתו, שלא לומר הסכמתו, של התובע , ולכן ניתן לומר שמדובר במקרה זה על רשות מכללא:

"בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו האמצעים לכך... ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס... עקרונית רשות שנלמדה מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על ידי גילוי דעתו כלפי פלוני שאינו מוכן עוד להמשיכה" (ע"א 618/05 גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות מדינת ישראל (פורסם בנבו), סע' 10, עמ' 13-14 לפסה"ד (להלן: "עניין דיאמנשטיין") ור' נינה זלצמן, רישיון במקרקעין, הפרקליט מ"ב (התשנ"ה) עמ' 24, בעמ' 56-57).

וברע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר נ' עבד אל סלאם חיר, נז (3) 943, נקבע כי ישנם שני סוגים של הרשאות במקרקעין, הרשאה חוזית והרשאה "מכללא":

"רשות שנותן בעל מקרקעין לאחר להחזיק בנכס מקרקעין שלו או להתגורר בו בלי כוונה להקנות זכות בנכס, יכול שתהיה מעוגנת בחוזה ותצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין, ויכול שתינתן כ"רשות גרידא" ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, כביטוי של רצון טוב, בלי שתצמיח למקבל הרשות זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין (ראו למשל נ' זלצמן "רישיון במקרקעין" ).

במקרה זה, אין לנתבע זכות קניינית בשטח, לבד מהיותו בעל רשות, כאמור. אין מחלוקת, כי הנתבע לא רכש זכויות בעלות או חכירה בחלקה ולא שילם תמורה עבור רכישת זכויות או השימוש בחלקה. לדבריו הוא רכש בעבר חציר מן הנתבע וזה הווה את התמורה. אולם בחקירה הנגדית העיד כי פעם אחרונה ששילם היה בשנת 2009 או 2010. אשר על כן, אף אם מדובר ברישיון לעשות שימוש בחלקה, כטענת הנתבע, הרי שרישיון זה, הוא לכל היותר הינו בבחינת רישיון מכללא שניתן ללא תמורה.

רשות מכללא, הנלמדת משתיקתו של בעל המקרקעין מתקיימת, כל עוד בעל המקרקעין לא גילה כי בדעתו לבטלה. בעניין זה ההלכה הנה, כי רשות – חינם ניתנת לביטול בכל עת על ידי כך שנותן הרשות מגלה דעתו כי אין ברצונו להרשות יותר את הרשות (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא (3), 210, בעמ' 214). במקרה כזה בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון בכל עת: