לא ניתן לרכוש זכויות בנכס שלא נמכר, הגם אם הנכס נרשם בשוגג

1.        זוהי תובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה שבה מתבקש בית המשפט ליתן סעד הצהרתי על פיו הסכם המכר שנערך בין המבקשת לבין המשיבים 1 ו-2 הינו תקף                                וכל ההתחייבויות בו מחייבות גם את המשיבים 3 ו-4.

כמו כן, מתבקש בית המשפט למנות את באי כוח המבקשת ככונסי נכסים לקונים מאוחרים ולעשות בשמם את כל הדרוש לשם העברת הרישום בפנקסי המקרקעין על שם המבקשת.

כן, מתבקש בית-משפט להעביר על שם המבקשת את זכויות הקונים המאוחרים - אשר המבקשת היא בעליה - בהתאם להסכם מכר שנערך בינה לבין המשיבים 1 ו-2 וכן להימנע מעשיית                   כל דיספוזיציה בחלק שרכשה המבקשת מהמשיבים 1 ו-2 ונרשם על שמם של המשיבים 3 ו-4.

ואלה העובדות הצריכות לעניין:

2.         המשיבים 1 ו-2 (להלן: "המוכרים") היו במועדים הרלוונטיים הבעלים של דירת מגורים ברחוב גלי התכלת 48 בהרצליה, הידוע כחלקה 177 בגוש 6669, וכן הבעלים של שטח                   בלתי-מסוים בחלקה 560 בשיעור של 1,191 מ"ר, מתוך כלל החלקה ששטחה 17,351 מ"ר.

3.         ביום 11.8.92 נחתם הסכם שיתוף ( נספח א' להמרצת הפתיחה) בין כל הבעלים במושע של חלקה 560, אשר מטרתו הייתה להבטיח שימוש ייחודי לכל אחד מבעלי הנכסים                       הנמצאים מזרחית לחלקה 560.

הטעם לחתימת הסכם השיתוף היה רצונם של בעלי המבנים שבתיהם נמצאים ממזרח לחלקה, שמול ביתו של כל אחד מהם תהיה חלקת קרקע ממערב באופן שישקיף על הים, ובכך יהיה               רצף גיאוגרפי בין חלקת האדמה לבין הבית.

4.         בהסכם השיתוף הביעו הצדדים את הסכמתם לחתום על הסכמי חכירה לתקופה                     של 999 שנה, אשר תעגן את אופן השימוש וההצמדה האמורים - כזכות קניינית וכתחליף               לזכות הבעלות, אשר בהיעדר פרצלציה לא ניתן היה לבצעה.

5.         קודם לשנת 1977 רכשה המבקשת את החלקות 175 ו-176 בגוש 6669. המבקשת ביקשה לרכוש מבעלי חלקת 560 חלקים בלתי-מסוימים בחלקה זו על מנת שגם לה יהיה רצף גיאוגרפי בין חלקתה לבין החלק היחסי בחלקה 560.

6.        בשנת 1997 התקיימו מגעים בין המבקשת לשאר בעלי הזכויות בחלקה 560,                  ובכללם המוכרים. בסופו של דבר נחתם הסכם בין המבקשת לבין המוכרים, על פיו                       נמכר למבקשת על ידי המוכרים שטח של 146 מ"ר מתוך 1,191 המ"ר שהיו בבעלותם בחלקה 560.

7.         בשל קשיים במימוש הסכם השיתוף הגישה המבקשת ביום 28.5.1997 תובענה               בהמרצת פתיחה (ה"פ 910/96), שבסופה ניתן פסק דין המאשר את הסכם השיתוף והקובע כי            באי כוח המבקשת ימונו ככונסי נכסים לביצוע הסכם השיתוף ( נספחים ג' ו-ה'                            להמרצת הפתיחה).

עסקה זו דווחה לשלטונות המס, ואלה הנפיקו (ביום 6.8.1998) אישור מס שבח על העסקה              ( נספח ד/2 להמרצת הפתיחה).

8.         בשנת 1999 החלו מגעים בין המוכרים לבין המשיבים 3 ו-4 (להלן: "הרוכשים")           למכירת ביתם.

בתאריך 31.5.1999 נחתם בין המוכרים לבין הרוכשים הסכם ( נספח א' לתשובת המשיבים 1 ו-2) שבו הוגדר הנכס הנמכר כך:

"הואיל והמוכרים הינם הבעלים הרשומים של בית מגורים ומוקף גינה הנמצא ברחוב גלי התכלת 48, הרצליה פיתוח הידוע כחלקה 177 בגוש 6669 וחלק בלתי-מסוים  בחלקה 560 גוש 6669 (כמפורט בנסח הטאבו המצורף בזה פחות החלק היחסי שנמכר כמפורט בסעיף 2(ד) להלן) שיוחד בהסכם שיתוף כפי שיפורט להלן למוכרים באופן בלעדי ומשמש כגינה של דירת המגורים (להלן: הנכס)."

ב סעיף 2(ד) לאותו הסכם נאמר כך:

"במהלך שנת 1997 מכרו הבעלים המשותפים חלקים בלתי-מסויימים מחלקה 560 לבעלים של חלקות 175 ו-176 אשר לקח על עצמו את כל ההתחייבויות על פי הסכם השיתוף ובכך הצטרף אף הוא לקבוצה המוכרת כבעלים המשותפים כאילו היה צד להם בעת החתימה על הסכם הרכישה של החלקה המשותפת בחתימה על הסכם השיתוף."