לא ניתן לעשות שימוש במסך ההתאגדות כדי להתחמק מקיום התחייבויות

1.         המבקשים בבש"א 12958/07 נמנים על רוכשים שונים שהתקשרו עם סיבל נהריה בע"מ (להלן - החברה) בחוזים לרכישת דירות נופש אותם התכוונה החברה לבנות על מקרקעין בנהריה הידועים כגוש 18206 חלקה 22 (להלן - המקרקעין).  המקרקעין נרכשו ע"י החברה מעירית נהריה בתקופה עובר לכינוס נכסי החברה.  לצד דירות הנופש תכננה החברה להקים בית מלון ומתקני קיט שונים אשר היו אמורים לשרת את רוכשי דירות הנופש.  החברה החלה בבניית אחד משלשת בנייני דירות הנופש שהיו אמורים לקום בפרוייקט (בנין C) ומכרה דירות בו ל- 55 קונים שונים (להלן - רוכשי הדירות).  אז נקלעה החברה לקשיים ובניית הפרוייקט נעצרה.  על פי בקשת הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (להלן - הבנק הבינלאומי) מונה עו"ד וואנו ככונס נכסים קבוע לחברה (להלן - כונס הנכסים)  וזה השלים בשנת 2001 את בניית בנין C, אולם יתר חלקי הפרוייקט - בית המלון ומתקני הקיט - לא הושלמו.  תביעות שהגישו חלק מרוכשי הדירות למימוש הערבויות הבנקאיות שהוציא לטובתם הבנק הבינלאומי - נדחו.  באשר לסעד העומד לרוכשי הדירות, קבע בית המשפט העליון (מפי השופט י' טירקל) כי -

" בפרשתנו מציע הבנק [הוא הבנק הבינלאומי - ב.ג.] למערערים [הם חלק מרוכשי הדירות שהיו צד להליך בבית המשפט העליון - ב.ג.] לקבל דירות שהן דירות מגורים, אך אינן דירות נופש, שאותן היו זכאים לקבל מהקבלן-הבונה לפי חוזי המכר.  אכן, במבוא לכל אחד מחוזי המכר הוגדרה הדירה כדירת "נופש", וכן ניתנו לכל אחד מן המערערים זכויות שימוש במתקני נופש בפרוייקט. ...

לעומת זאת, הזכות שמציע הבנק היא בעלות בדירה רגילה כיחידה בבית משותף. ...

נראה, איפוא, כי לאור כוונת הצדדים כפי שהיא עולה מחוזי המכר, לכאורה הדין עם המערערים.  תכונותיהן של הדירות שהוצעו להם  אינן כתכונותיהן של הדירות שהובטחו להם, כיחידה בתוך מכלול של סביבה ומתקנים.  אולם, במחלוקת זאת היריב האמיתי הנכון שלהם אינו הבנק, אלא החברה, שנגדה עליהם לכוון את טענותיהם."  (ע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים)(טרם פורסם, 24.6.04))

השופט א' ריבלין (כתוארו אז) קבע באותה פרשה כי אף שרוכשי הדירות אינם זכאים לממש את הערבויות, הרי -

 " ברי, יחד עם זאת, כי שמורה למערערים הזכות לפנות בתובענה מתאימה ולקבל סעד בגין הנזקים שנגרמו להם בענין זה."

השופטת א' חיות, בדעת מיעוט, קבעה כי יש לראות בעובדה שנמסרו לרוכשי הדירות דירות בבית משותף הנעדר סממן של פרוייקט נופש כאילו לא נמסר להם הממכר אותו רכשו, ומכאן שיש לאפשר לרוכשי הדירות את מימוש הערבויות שקיבלו. 

בקשה לקיום דיון נוסף - נדחתה (דנ"א 7542/04 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים)(טרם פורסם, 2.8.05)).  המישנה לנשיא חשין קבע שם כי -

" ליבי עם העותרים: ביקשו את רחל והנה ניתנה להם לאה; רכשו במיטב כספים דירת נופש וקיבלו לידיהם מוצר שאינו דירת נופש.  אלא שלא את ליבי מבקשים העותרים אלא את מימושה של הערבות הבנקאית, ולכך - עם כל הצער שבדבר - לא אוכל להיעתר."

 אחר כך הוסיף וקבע בית המשפט העליון כי ההלכה בענין מימוש הערבויות הבנקאיות שהוצאו לטובת רוכשי הדירות בפרוייקט חלה לא רק על מי שהיו צד להליך ע"א 8343/01 בבית המשפט העליון אלא על כל רוכשי הדירות שם (רע"א 1990/06 ארבס נ' סיבל נהריה בע"מ(טרם פורסם, 12.4.07)).  יתרת הרקע העובדתי מפורטת בהחלטתי בבש"א 17860/05 כונס הנכסים הקבוע של סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים) נ' רשם המקרקעין חיפה(טרם פורסם, 29.5.06).

2.         בחוזה שנכרת בין כונס הנכסים לגבורדיניה בע"מ ולתרגרס בע"מ (להלן - גבורדיניהו-תרגרסבהתאמה או הקונות) ואשר אושר בהחלטתי מיום 26.1.03, נמכרו לקונות המקרקעין לרבות הדירות שטרם נמכרו על ידי החברה בבנין C  (להלן - חוזה מכר המקרקעין).  בחוזה תואר הממכר כ-

" זכות הבעלות במקרקעין, פרט ובכפוף לזכויותיהם החוזיות של כל אחד מרוכשי הדירות בבנין C עפ"י "הסכמי המכר" לקבל זכויות קניניות בדירה שבמקרקעין, על כל הקשור וצמוד לה, כמפורט ב"הסכמי המכר", ובכפוף להסכם הניהול שנחתם בין החברה לבין רוכשי הדירות, ובכפוף להערה לפי פקודת הדרכים ולהערות על אתרי עתיקות, כמפורט בנסח הרישום של המקרקעין."

חשוב לציין כי במועד אישור מכר המקרקעין היו כל הצדדים מודעים לכך כי רוכשי הדירות ראו עצמם ניזוקים מכך שלא קיבלו לידיהם דירות נופש כפי שהובטח להם בחוזים עם החברה.  עדות לכך ניתן למצוא בכך שבבקשתו לאשור מכר המקרקעין לקונות, ציין כונס הנכסים את פסק דינו של השופט ברלינר (ה"פ (מחוזי חי') 132/01)) אשר קבע כי אין מקום לאפשר מימוש הערבויות הבנקאיות שהוצאו לרוכשי הדירות וכן את העובדה שהוגש ערעור לבית המשפט העליון על החלטה זו.  חרף זאת, בסעיף 3.10 לחוזה מכר המקרקעין הופטרו הקונות מהתחייבויות כלפי רוכשי הדירות בבנין C, פרט לזכות רוכשי הדירות להרשם כבעלי הדירות שרכשו. 

3.         בבש"א 17860/05 נקבע, בין היתר, כי יש צורך במינויו של חוקר חיצוני על מנת שיבדוק את הנאותות העסקית של מכירת המקרקעין ע"י כונס הנכסים לקונות.  דנתי שם גם בבקשתו של כונס הנכסים לאפשר את צמצום היקף תחולתן של הערות האזהרה הרשומות על המקרקעין לטובת 55 רוכשי הדירות, באופן שיחולו רק על חלקה של גבורדיניה בזכות הבעלות במקרקעין (85%) ולא על חלקה של תרגרס (15%).  קבעתי שם כי ככל שצמצום הערות האזהרה נדרש לצורך קידום הפרוייקט המוקם במקרקעין יש לאפשרו גם אם חלק מייפויי-הכח המקוריים עליהם חתמו רוכשי הדירות אבדו.  יחד עם זאת הוספתי שם כי אין לאפשר את צמצום הערות האזהרה טרם קבלת ממצאיו של החוקר החיצוני.

רו"ח יום טוב בילו מונה לחוקר החיצוני (להלן - הבודק) וממצאיו הוגשו ביולי 2007.

בש"א 12958/07

4.         בבש"א 12958/07 עותרים סקוברוניק כי לאור ממצאי הבודק ייקבע שהליך מכירת המקרקעין ע"י כונס הנכסים לגבורדיניה ולתרגרס לא היה תקין ולכן עסקת מכר המקרקעין בטלה. 

לבקשתם של סקוברוניק הצטרף רון דרור, גם הוא אחד מרוכשי הדירות.

5.         הקונות טוענות כי לסקוברוניק אין כלל זכות עמידה לבקש את ביטול מכר המקרקעין לקונות: ככל שיש אמת בטענות כלפי מכר המקרקעין לקונות הרי הגורם היחיד שיכול היה להיפגע מכך הוא הבנק הבינלאומי, אולם זה אינו רוצה בביטול המכר; ממילא גם אם תוגדל התמורה עבור המקרקעין - לא יהיה בה כדי לכסות את יתרת חוב החברה כלפי הבנק הבינלאומי ועל כן רוכשי הדירות לא יוכלו להנות מכך; מקורו של הנזק שהוסב לרוכשי הדירות אינו בעצם מכר המקרקעין לקונות כי אם בכך שהפרוייקט נכשל; והמניע האמיתי של המבקשים הוא הפעלת לחץ פסול על הבנק הבינלאומי לפרוע את הערבויות שנתן למבקשים.  על פי הקונות, סקוברוניק לא הצביעו על רוכש אלטרנטיבי אשר יהיה מוכן לרכוש את המקרקעין במחיר גבוה מזה שנרכשו על ידי הקונות, ועל כן אין טעם בביטול מכר המקרקעין לקונות.  אם ימצאו סקוברוניק רוכש למקרקעין, מבהירות הקונות כי הן תסכמנה למכור לו כיום את זכויותיהן כנגד קבלת תשואה של 10% על הסכום ששילמו בתוספת ריבית בנקאית.  עוד נטען שהקונות אינן נהנות מהרווח מעסקת הקומבינציה - בה התקשרו עם אחד משה פרנץ - שכן רווח