כהן יעקב נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה

פסק דין

כללי

לפני ערעור שהוגש בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה -1965 (להלן: "החוק" ו- "התוספת"), בהתייחס להחלטת השמאי המכריע בנוגע להיטל השבחה.

הערעור נוגע לדירה הנמצאת ברח' רבנו תם 12, בקומה עליונה שבמקרקעין הידועה כחלקה 55 בגוש 30068, (להלן: "הדירה" ו- "המקרקעין").

המערער מכר את זכויותיו בדירה ביום 15.2.05 ונדרש לשלם היטל השבחה.

מטעם המשיבה נערכה שומת היטל השבחה על ידי שמאי הועדה המקומית, מר משה מנצבך (ת/1 להודעת הערר). מטעם המערער נערכה שומה אחרת על ידי השמאי גיא צדיק (ת/2 להודעת הערר).

על פי החלטת השמאי המכריע מר אבישי בר-אושר, בעקבות שתי תוכניות שחלו על המקרקעין, חל היטל השבחה בגין התוכנית 2874 למועד 12.8.83 ובגין תוכנית 2874 ב' למועד 22.6.95.

טענות המערער

המערער טען, כי השמאי המכריע לא הכריע בשלוש סוגיות, שבעיניו היו בעלות משמעות משפטית, כפי שציין במפורש בשומה המכרעת, ויש לדון באלה: ראשית - השמאי לא בחן את טענת המערער לפיה בנתוני המבנה הקיימים, לא ניתן לנצל את אחוזי הבניה, ואף ציין כי בחן את הנכס לפי כמות המטרים התאורטיים שניתן לבנות, ללא תלות בשאלה אם הזכויות שניתנו הן בנות מימוש ללא הריסת הדירה בפועל.

שנית - השמאי לא דן בטענת המערער לפיה היו בדירה בשני המועדים הקובעים, דיירים מוגנים ובשל כך לא היה כלכלי לבצע בניה במקרקעין, דבר שהיה על השמאי לבחון ולשקלל בשומתו.

שלישית - ביחס לתוכנית המשביחה משנת 95' נטען, כי המערער היה הבעלים של כלל הבניין ומכר חלק ממנו לצד ג' בטרם נרשם הסכם שיתוף. צד ג' העביר את חלקו לאחר, ומכאן שכיום הבעלות במקרקעין היא במושע, והבעלים של הדירה התחתונה תובע חלקים בזכויות הבניה, ובגין כך היה על השמאי המכריע לבצע הפחתה בגין הקשיים הגדולים שבמימוש זכויות הבניה ובשל העובדה שלמעשה אחוזי הבניה שצורפו שייכים לשתי הדירות שבמקרקעין.

לפיכך מבקש המערער להורות על השלמת השומה על ידי השמאי.

טענות המשיבה

ביחס למצבו הפיסי של הבניין, טענה המשיבה שמדובר בטענה שמאית מובהקת שלא ניתן לערער עליה במסגרת ערעור היטל השבחה, זאת לצד העובדה שמצב הבניין הובא בחשבון על ידי השמאי המכריע, אשר התייחס למצב עובדתי נתון.

אשר לטענה של דיירות מוגנת נטען, כי המערער לא המציא כל אסמכתא לכך שהדירה הוחזקה במועדים הרלוונטים של התוכניות המשביחות על ידי דיירים מוגנים והמסמכים שהוגשו, מתייחסים לדירה בקומת הקרקע.

לעניין הבעלות במקרקעין, נטען כי מן המסמכים שהוגשו על ידי המערער נלמד, שגם בשנת 95', זכויות הבניה היו שייכות לו בלבד ומעבר לכך, בשומה המכרעת ניתן ביטוי לכך, כי מימוש הזכויות בגין תכנית זו תלוי בבעל הזכויות בקומת הקרקע.

דיון והכרעה

לאחר עיון בכתבי הטענות ובמסמכים שהוגשו ולאחר שנתתי דעתי לטענות שהועלו בסיכומי ב"כ הצדדים, שוכנעתי כי דין הערעור להידחות, מהטעמים שיפורטו בהמשך.

מקור החיוב בהיטל השבחה מצוי בסעיף 196 א לחוק. סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק, הדנה בהיטל השבחה, ובכלל זה באופן חישובו, המועדים לתשלום והדרכים לערער עליו קובע:

"השבחה- עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".