ישראל לבנון נ' ניהול ודיור

           לפנַי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט ר' יעקובי) מיום 15.3.2018 בתיקים הפ"ב 36663-05-17; הפ"ב 32588-06-17; הפ"ב 50805-07-17; הפ"ב 45172-11-17 במסגרתם אושר פסק בוררות במותב תלתא של "בית דין צדק בני ברק" (להלן: בית הדין) מיום 14.4.2013 אשר קיבל תוקף סופי בפסק בוררות משלים מיום 30.4.2017.

הרקע לבקשה

1. עניינו של הליך הבוררות בזכויות בגג בניין ברחוב חזון איש 12 בעיר מודיעין עילית (להלן: הגג והבניין בהתאמה). המבקשים רכשו דירה בבניין יחד עם 19 דיירים נוספים. לטענת המבקשים הבניין הוא חלק מבניית פרויקט של למעלה מאלף יחידות דיור (להלן: הפרויקט) שהזכויות בהן שווקו על ידי משיבה 2, חברה זרה שהתאגדה בפנמה ושפורקה זה מכבר בשנת 2015 (להלן: המשיבה והיא תוגדר להלן כמוכרת). משיב 1 איננו אישיות משפטית אלא שמו של עסק שנוהל על ידי מר אהרן טולנפלד ז"ל שהלך זה מכבר לבית עולמו ביום 7.4.2018 ושצורף כצד לבוררות על פי החלטת בית הדין. המבקשים אינם עותרים למתן סעד כלשהו כלפי משיב 1, אך הם צרפו אותו לבקשה רק בשל היותו צד לבוררות, כאמור.

2. תמציתו של הסכסוך פשוטה. בין כל רוכשי הדירות בפרויקט נחתם הסכם שיתוף בו נקבע ביניהם כי גגות הבניינים יוצמדו לדירות בקומות העליונות והחצרות תוצמדנה לדירות בקומת הקרקע של הבניינים. כמו כן, לטענת המבקשים בחוזי מכר הדירות המקוריים שנחתמו עמם, לא נתרו זכויות כלשהן לבעלי הקרקע, לא זכויות קנייניות ולא זכויות חוזיות בנוגע לבנייה עתידית בקרקע או בכל מקום אחר בבניין. לעומת זאת, לטענת המשיבה, מוכרת הקרקע הותירה בידיה את הזכויות לבנייה עתידית על הקרקע ולאחר שינוי התב"ע החל על האזור שהמשיבה יזמה, היא בקשה לממש את זכויות הבנייה במקום. המשיבה אף הוסיפה לחוזי המכירה החדשים של יחידות הדיור השונות שנחתמו עמה, תנאי מפורש לפיו אם תתווספנה יחידות דיור בקרקע מעבר למספר היחידות הקיים, יחידות אלו תהיינה שייכות רק לה, ולקונים לא תהיינה זכויות כלשהן בהן. אין מחלוקת כי סעיף מעין זה לא קיים בחוזי הרכישה של המבקשים. תביעת המבקשים בבוררות הייתה אפוא להצהיר כי אין למשיבים זכויות כלשהן בקרקע ובגג הבניין.

3. במסגרת הבוררות, בית הדין הוציא שלושה פסקי דין מתחת ידיו. הפסק הראשון ניתן ביום 10.9.2012 אותו כינה בית הדין "פסק דין ביניים". במסגרת פסק זה נתקבלה טענתם של המבקשים כי אין למשיבים זכויות בגג הבניין. עם זאת נקבע כי המשיבים אינם מנועים מלנייד זכויות בנייה במסגרת התב"ע מהמגרש עליו בנוי הבניין למגרשים אחרים שבבעלותם. כמו כן בסעיף האחרון של הפסק נקבע כי "הצדדים רשאים להגיש לבית הדין השגות על החלטה עקרונית זו תוך 30 יום". ואכן ביום 16.10.2012 השיגה המשיבה על פסק הדין וביום 14.4.2013 הוחלט בפסק שכינה בית הדין "פסק דין – המשך ותיקון", בניגוד לפסק הראשון, כי אין לדיירים זכויות לבנייה על הגגות. עם זאת נקבע כי המשיבה תשלם לכל אחד מהדיירים סך של 13,000 ש"ח על דרך הפשרה בגין ניצול זכויות הבנייה על הגגות. נוכח פסק דין זה הגישו המבקשים ביום 23.5.2016 התנגדות לפסק, אך ביום 30.4.2017 ניתן פסק דין שלישי שכינה בית הדין "פסק דין – מתן תוקף סופי", אשר חזר על האמור בפסק הדין השני ואישר אותו.

4. המבקשים ביקשו מבית המשפט המחוזי לאשר את הפסק הראשון (הביניים) ולבטל את שני הפסקים האחרים (המשך ותיקון והסופי). מנגד, המשיבה ביקשה לבטל את הפסק הראשון ולאשר את שני הפסקים האחרים.

5. בית המשפט המחוזי קבע בפסק דינו כי יש לבחון את הליך הבוררות בכללותו, ממנו עולה כי בית הדין פעל כהלכה בכל שלב משלושת השלבים שקדמו למתן שלושת הפסקים שניתנו על ידו. בית המשפט העביר ביקורת קשה על התנהלות המבקשים אשר מצד אחד פתחו בהליכי בוררות והשלימו עם הפסק הראשון, ורק לאחר שהשתלשלות ההליך לא מצאה חן בעיניהם העלו בדיעבד טענות שיש בהן כפירה מוחלטת בתוקפם של הליכי הבוררות. נקבע גם, כי בכל שלב משלבי הליך הבוררות, בית הדין הבהיר כי קיימת אפשרות לשינוי הפסק וכך נהג לאחר קבלת השגות המשיבה לפסק הראשון.

6. על דברים אלו הוסיף בית המשפט כי מה שנידון בבוררות הוא רק המערכת ההסכמית בין הצדדים ולכן אין מקום לשעות לטענת המבקשים שמלכתחילה לא היה מקום לדון בזכויות הקנייניות של הצדדים, דבר המשליך גם על זכויותיהם של צדדים שלישיים שלא נטלו חלק בהליך הבוררות; כי לא נפל פגם בפסק הבוררות שחייב את המשיבה לשאת בתשלום פיצויים לדיירים על דרך הפשרה; כי לא נפל פגם בשינוי הפסק הראשון, לא רק מפני שהצדדים הסכימו לכך בשטר הבוררות, אלא מפני ששינוי הפסק מתאפשר לפי המשפט העברי אשר הוחל בהליך הבוררות; כי לא נגרם למבקשים עיוות דין בשינוי הפסק; וכי המדיניות הכללית היא לקיים פסקי בוררות ולא לבטלם.

           פסק דין זה הוליד את הבקשה שלפנַי.

7. לטענת המבקשים, בתמצית, נפלו שגגות רבות בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. לטענתם, לא היה מקום לאשר פסק בוררות הקובע זכויות קנייניות חפציות הכובלות גם צדדים שלישיים שלא נטלו חלק בבוררות וזאת בניגוד לסעיף 3 לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968 (להלן: החוק); הכרעת בית הדין נוגדת את דיני המקרקעין; לא ניתנה למבקשים האפשרות לעיין באותם הסכמי המכר שהעניקו זכויות בנייה למשיבה על גגות הבניינים; לא היה מקום להעניק למשיבה זכויות שעה שהיא נכנסה להליכי פירוק בשנת 2015; הענקת זכויות למשיבה נוגדת את הסכם הרכישה של המבקשים בו נאמר באופן מפורש כי הגג יוצמד לדירות שבקומה העליונה ואין בהסכמי הרכישה המאוחרים שנחתמו עם רוכשים אחרים כדי לשנות מקביעה זו; מתן אפשרות לבית הדין לתקן את פסקיו פוגע בעיקרון סופיות הדיון; הביקורת שספגו המבקשים מבית המשפט לא הייתה במקומה.