יערי נ' אור ואח'

החלטה

בפני בקשה לסעד זמני במסגרתו עותר המבקש לצו מניעה זמני האוסר על המשיבים לגבות מאת מי משוכרי הנכס בבניין נשוא התביעה את חלקו של המבקש בדמי השכירות וכן עותר המבקש לצו למינוי מנהל לאותו הבניין. בקשה זו הוגשה בשנית לאחר שבקשה זהה קודמת נדחתה בהחלטה מיום 9.5.11 נוכח פגמים בדרך בה הוגשה.

בקליפת אגוז, המבקש הינו בעלים (במושע) של 25% מהזכויות בבניין ברח' המלך ג'ורג' 32 בתל אביב (להלן: "הבניין") ואילו המשיבים (במישרין, בנאמנות או כבעלי זכויות בעקיפין) הינם בעלי יתרת הזכויות בבניין. המשיבה 2 הינה גם מי שפועלת כחברת האחזקה של הבניין. על יסוד החלטת המשיב 1, מונתה המשיבה 2 כחברת הניהול של הבניין. מכוח מינוי זה גובה המשיבה 2 את מלוא דמי השכירות משוכרי הנכסים בבניין אך במקום להעביר למבקש את מלוא חלקו בדמי השכירות (25%), היא מקזזת מהם סכומים בהם חב המבקש כ"דמי ניהול" ובשיעור 30% מחלקו בדמי השכירות. עוד מקזזת המשיבה 2 מחלקו של המבקש בדמי השכירות גם כספים נוספים, בטענה לחלקו בהוצאות שונות של אחזקת הבניין. בכך, טוען המבקש, פועלים המשיבים בניגוד להסכמים שבין הצדדים, תוך פגיעה בזכויותיו הקנייניות ובחוסר תום לב. בכתב התביעה, עותר המבקש לחיוב המשיבים בתשלום סך של 64,045 ₪, סך הסכומים אשר קיזזו המשיבים מחלקו בדמי השכירות עד ליום הגשת התביעה.

בעתירה זו, עותר המבקש לצו מניעה זמני האוסר על המשיבים לגבות משוכרי הנכסים בבניין את חלקו שלו בדמי השכירות וכן לצו למינוי מנהל לבניין.

בתגובתם לבקשה, טוענים המשיבים ראשית לכל כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה. לגופם של דברים, טוענים המשיבים בתגובתם כי התביעה העיקרית הינה בסך הכל תביעה כספית להשבת כספים שנגבו מחלקו של המבקש בדמי השכירות שלכן חורגים הסעדים הזמניים הנתבעים מהמחלוקות נשוא התביעה. המשיבים מדגישים שאין זה מתקבל על הדעת שיינתן למבקש היתר בחסות בית המשפט להימנעות מתשלום חלקו בדמי האחזקה של הבניין או בדמי הניהול של המשיבה 2, בפרט כאשר הקיזוז נעשה בלית ברירה ולאחר עשרות בקשות אשר נדחו בידי המבקש. במקביל, טוענים המשיבים, מתבררת תביעה לפירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף (תיק מס' 20431-02-10) והתנגדות המבקש לפירוק השיתוף מעידה על חוסר תום ליבו. המשיבים אף טוענים לשיהוי בהגשת הבקשה ומבקשים לחקור את המבקש על תצהירו.

הסמכות העניינית

לטענת המשיבים, הסמכות העניינית לדון במחלוקות הנוגעות לאחזקת הרכוש המשותף בבניין, נתונה למפקח על בתים משותפים. לשיטתם, חלק מהתביעה עוסק באחזקת הדירות בבניין וחלק זה מצוי בסמכותו העניינית של בית משפט זה, ברם חלק מהתביעה עוסק באחזקת הרכוש המשותף בבניין וחלק זה – אינו בסמכותו העניינית של בית משפט זה.

בהתאם לסעיף 72 בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") ידון המפקח על רישום המקרקעין, בין היתר, בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי סעיף 58 בחוק. אין חולק על תחולתו של סעיף 72 בחוק על הצדדים בתיק זה אף שהבניין איננו רשום כבית משותף, שכן בהתאם להוראות פרק ו1 בחוק, תחול הוראת סעיף 72 גם על מבנה שיש בו יותר משתי דירות ואינו רשום כבית משותף.

סעיף 58 בחוק קובע כך:

בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

עיון בכתבי הטענות על רקע קביעת סמכותו הייחודית של המפקח על בתים משותפים והוראות 58 בחוק, מראה שאין אלא קשר רופף בין המחלוקות נשוא סעיף 58 בחוק למחלוקות נשוא התביעה. לא המבקש בכתב התביעה ולא המשיבים בכתב ההגנה, טוענים לעצם חובתו של המבקש לשאת בחלקו היחסי של אחזקת הרכוש המשותף. המבקש איננו טוען שהוא פטור מכך. המבקש איננו טוען כי תחשיב חלקו היחסי שגוי ואינו יכול לטעון זאת כאשר ברור ומוסכם שחלקו רבע מהבעלות במושע. אמנם, המבקש טוען שדמי האחזקה שנגבו ממנו מופרזים (למשל סע' 8 בכתב התשובה) אך ברי כי זו חלקה הקטן בלבד של המחלוקת.

לא זו בלבד שחלק מהמחלוקות מתייחסות לעצם זכותה של המשיבה 2 לדמי ניהול ולשיעורם, אלא שחלק זה דווקא הינו החלק הארי של הקיזוזים נשוא התביעה. כך, למשל, במכתב המשיב 3 מיום 20.10.10 (נספח יד (2) לכתב התביעה) מפורט תחשיב הכספים אשר חייב המבקש עד למועד המכתב, כאשר מחובות המבקש הכוללים בסך 54,740 ₪, סך של 10,271 ₪ וסך נוסף של 4,059 ₪ מתייחסים לדמי אחזקת הבניין ויתרת הכספים מתייחסים לדמי הניהול. משמע, המחלוקת בדבר דמי האחזקה מהווה רק כרבע מכלל המחלוקות הכספיות.

המשיבים עצמם מסכימים שגם לשיטתם, לפחות אותו חלק בתביעה המתייחס לקיזוז חלקו של המבקש בדמי השכירות כתשלום עבור "דמי ניהול" איננו נופל כלל לסמכותו הייחודית של המפקח על בתים משותפים וחלק זה הרי מהווה את עיקר המחלוקות. אם כך, גם לשיטת המשיבים קבלת הבקשה תביא לפיצול ההתדיינות. תוצאה זו איננה רצויה כלל ועומדת בסתירה לשאיפה לבירור המחלוקות כמכלול ובפני שופט אחד.

זאת ועוד, דווקא חלקה הזעום של המחלוקת בדבר שיעור דמי האחזקה מכלל המחלוקות, איננו מאפשר כלל "להעביר" את בירור המחלוקות. הרי אין בכתב התביעה כל פרק או תיאור מסכת ספציפית של עובדות המתייחסים דווקא לדמי האחזקה. לכל היותר, יכולים המשיבים במצב זה לעתור למחיקת אותו חלק בסכומי התביעה המתייחס לסכומים שקוזזו בדין דמי האחזקה. מחיקה שכזו לא תשנה כמעט במאום את המחלוקות העומדות להכרעה.

במצב זה, כאשר יש ספק בעיני אם אפילו חלק מהמחלוקות האמיתיות בין הצדדים נוגע לשיעור דמי האחזקה של הרכוש המשותף בבניין אך אין ספק כי קבלת הבקשה תביא לפיצול הדיון, אינני מוצא מקום לקבלת הבקשה והטענה להיעדר סמכות עניינית – נדחית.

הבקשה לסעדים הזמניים

עת דיון בבקשה לסעד זמני, יש לבחון קיומה של ראיה לכאורה, לשקול את מאזן הנוחות ולשקול שיקולי צדק ויושר.

בבדיקת סיכויי התביעה בכל הנוגע למתן צו זמני, כלל הוא כי על הסעד הזמני המבוקש לשרת את הסעד העיקרי המתבקש בתביעה.

"כלל הוא שאין מקום ליתן צו זמני (או צו ביניים אחר) אלא בצמוד לתובענה שהוא בא לשרת: בג"צ 57/59 פסטר נ' יו"ר ההוצל"פ, ת"א-יפו ואח' [3]; ע"א 183/59 ש' שחר נ' ז' שחר [4]. המבחן שעלינו להעמיד לעניין זה הוא המבחן כדלקמן: נניח שהתובע יזכה בתובענה, מה יהיה במקרה זה פועלו של הצו הזמני אשר ניתן? לפיכך אין בית המשפט נוטה, בדרך כלל, ליתן לתובע שתבע סעד הצהרתי סעד זמני של צו-מניעה, שהרי עם מתן פסק הדין, יישאר, בדרך כלל, הסעד הזמני תלוי על בלימה." רע"א 5288/07 נפטי נ' באר טוביה מושב עובדים להתחייבות שיתופית חקלאית בע"מ [25.6.07)])

בחינת הסעד אשר לו עותר המבקש בכתב התביעה, מלמדת על עתירה אחת ואין בלתה. המבקש עותר לחיוב המשיבים בתשלום סכום התביעה (סע' 39 בכתב התביעה). הא ותו לא. אומנם, את עתירתו זו מבסס המבקש, בין היתר, על הטענות לחוסר תום לב ולביצוע קיזוז שלא כדין, אך הסעד המבוקש בסופו של יום הינו סעד כספי בלבד.