יחזקאל נ' אימל ואח'

בפני תביעה לפיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה מכר זכויות במקרקעין (זכויות חכירה שאינן מהוונות) שנכרת בין הצדדים ביום 24/1/01, ונערך ע"י הנתבעת 3 (עורכת הדין), שייצגה את שני הצדדים.

אין חולק כי עד עצם היום הזה לא הועברו הזכויות בנכס על שם הקונים, הם הנתבעים 1-2 והתובעים שכנגד (הקונים). זאת, בין היתר, לנוכח חריגות בניה שנמצאו בנכס, שאינן מאפשרות השלמת ההליכים להעברת הזכויות במינהל.

כל אחד מן הצדדים תולה את האשם בכך שלא הועברו הזכויות עד היום, בצד השני.

בתחילה עמדו בפניי תביעות הדדיות לתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרה נטענת של החוזה. תביעת התובע (המוכר) נמחקה בשל אי-תשלום המחצית השנייה של האגרה, על פי החלטתי מיום 18/3/10, שניתנה בתחילת דיון ההוכחות.

יש להכריע, אפוא, רק בתביעה שכנגד שהגישו הקונים (הנתבעים 1-2 והתובעים שכנגד) כנגד המוכר (התובע והנתבע שכנגד).

רקע עובדתי, קורות ההליכים וטענות הצדדים

כאמור, חוזה המכר נחתם ביום 24/1/01 (החוזה/חוזה המכר) ועד היום לא נרשמו הזכויות על שם הקונים.

אין חולק כי הקונים שילמו למוכר את מלוא התמורה עבור הנכס. אין חולק כי סכום של 7,500 ₪ מתוך התמורה (סכום נומינלי מקורי), נותר בנאמנות, בידיה של הנתבעת 3, ונועד לתשלום דמי הסכמה למינהל.

זכויות החכירה בנכס אינן מהוונות. לפי חוזה המכר, הנכס נשוא החוזה, כולל דירה ומחסן.

משנת 1998, קודם להסכם המכר ועד לרכישת הנכס על ידי הקונים, השכיר המוכר לקונים את החלק המסחרי של הנכס. הקונים ניהלו שם עסק של מתפרה.

לטענת המוכר, לאחר המכר, נודע לו שהקונים השתמשו במקרקעין שימוש חורג והפעילו במקום 3 חנויות ללא היתר מעיריית ראשל"צ וללא הסכמת המינהל. הקונים לא שילמו דמי חכירה שוטפים החל משנת 2001, אלא רק עבור שנת 2006. המוכר עדיין רשום כבעל הזכויות ומקבל דרישות תשלום מהמינהל.

המוכר הגיש, כאמור, תביעה שנמחקה, ע"ס כולל של 85,895 ₪, כדלקמן: תביעה כנגד הקונים לתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרת החוזה בסך 15,000$ (63,150 ₪) ולתשלום פיצוי בסך 10,000 ₪ בגין עוגמת נפש; ותביעה כנגד עורכת הדין לפיצוי בסך 12,718 ₪ (10,064 ₪ סכום הפיקדון ו- 2,684 ₪ החזר שכה"ט ששילם לעורכת הדין בעבור עריכת ההסכם).

הקונים הגישו תביעה שכנגד ע"ס 100,924 ₪, כדלקמן: 15,000$ (72,555 ₪ לפי שווי של 4.837 ₪ לדולר) פיצוי מוסכם בגין הפרת החוזה; 15,791 ₪ הפרשי הצמדה וריבית מיום 3/2/03 ועד להגשת התביעה ביום 17/4/07; חוב המוכר למינהל לפי נספח ב' לכתב התביעה, בסך 12,339 ₪ והפרשי הצמדה וריבית על חוב זה, בסך 239 ש"ח.

לטענת הקונים, המוכר הציג מצג לפיו רכש דירה ובנה מחסן כדין. המוכר הציג להם באמצעות עורכת הדין, אישור זכויות מהמינהל מיום 13/9/01 שבו לא נזכרות טענות המינהל לגבי בניה ללא היתר וכד' וכן צילום של היתר בניה מס' 6163 והנחיות להיתר (נספחים י- יא לכתב ההגנה), מיום 19/9/94 שכלל "הריסה, תוספת שטח מסחרי בקומת קרקע, תוספת קומת מגורים וחדר בעליית גג".

לטענת הקונים, המוכר קיבל את הסכמת המינהל להיתר וכפועל יוצא מכך את ההיתר עצמו, אולם בטרם ביצוע בניה בפועל, ותוך הטעיית המינהל, דרש וכנראה קיבל חזרה, את דמי ההיתר ששילם בסך של כ- 25,000 ₪. כך עולה עולה ממסמך המינהל מיום 13/2/95 (נספח ב' לכתב ההגנה). לפי נספח ב' זה, עד למועד המכתב לא בוצעה בניה בפועל, הועדה המקומית התבקשה להעביר למינהל פרטים אם ניתן היתר, ואם לא ניתן, התבקשה שלא לתיתו. ממסמכים נוספים של המינהל, כגון מכתב מיום 7/6/03, עולה כי למעשה, לאחר שרכש המוכר את הבית מבעליו הקודמים, בנה 3 חנויות, ללא היתר וללא הסכמת המינהל, ולא הרס את שצריך היה להרוס. כיום לא ניתן להעביר את הזכויות בדירה אלא לאחר הכשרת הבניה הבלתי חוקית ותשלום כל הדרוש עקב כך. לטענתם, הבניה הבלתי חוקית נעשתה על ידי המוכר. חוב הנתבע בגין השבת דמי ההיתר וסירובו להגיע להסדר עם המינהל בעניין תוספות הבניה, מונעים את הרישום על שם הקונים.לטענת הקונים, הם זכאים לפיצוי המוסכם משום שהמוכר לא העביר את הזכויות על שמם כנדרש לפי סעיף 6ב בחוזה, עד ליום 1/1/03 ועד עצם היום הזה.

המוכר מסכים כי המינהל החזיר לו את דמי ההיתר ששילם. לטענתו, כאמור, לא בנה את המבנים שאינם בהיתר. לשיטתו, את הבניה ללא היתר עשו הקונים.

לנוכח טענות הצדדים מינה בית המשפט, בהסכמת הצדדים, מומחה מטעמו, מר אסא זוהר, אדריכל ושמאי מקרקעין, לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס ומצבו בפועל, לרבות סוגיית הבניה הבלתי חוקית, אם נעשתה ומתי נעשתה. לפי מסקנת המומחה, עיקר הבניה הבלתי חוקית נעשתה על ידי המוכר עוד טרם הסכם השכירות בין הצדדים. נבנתה גם מעין פרגולה ללא היתר שבנו הקונים.

למרבה הצער, ולמרות מאמצים רבים של בית המשפט, לא עלה בידי הצדדים להסדיר את העברת הזכויות בנכס ורישומם על שם הקונים, תוך שיתוף פעולה, כפי שנדרש במצב המורכב הקיים (ראו החלטות ביניים בתיק). יש להסדיר בהיתר את המצב הקיים, לרבות (ככל הנראה) הריסת מבנים, תשלום דמי היתר, ככל הנראה גם תשלום הפרש דמי חכירה, תשלום דמי הסכמה וכן את חובות דמי החכירה השנתיים השוטפים שאין חולק שלא שולמו על ידי הקונים.

המומחה לא זומן לחקירה על ידי הצדדים. הקונה (התובע שכנגד 2) והמוכר (הנתבע שכנגד), נחקרו על תצהיריהם. כמו כן, הקונים צילמו את תיק המינהל והגישו העתק ממנו לבית המשפט. הצדדים סיכמו בעל פה.