יורשי העזבון עזרא כהן נ' עמידר חברה לאומית לשיכון עולים בישראל ב ואח'

פסק דין

לפניי תביעה למתן פסק דין הצהרתי ולקבוע שהנתבעים מכרו, שלא כדין, זכויות בנייה בבניין הנמצא ברחוב דוסתאי 6 בירושלים הידוע כגוש 30005 חלקה 29 ולחייבם לשלם לתובעים 605,022 ₪ בגין אובדן זכויות בנייה (להלן: "הבניין" או "זכויות הבנייה").

רקע

1.התובעים הם יורשיו של המנוח עזרא כהן ז"ל שרכש מהנתבעת מס' 2 דירה בקומה א' בבניין, כמפורט בהסכם מכר מיום 26.3.64, נספח ג' לכתב התביעה (להלן: "המנוח", "הדירה", "ההסכם").

2.בסעיף 19 להסכם, בו הוספו בכתב יד תנאים מיוחדים, כדלקמן:

"...הרוכש מסכים במפורש, שרוכש זכות בנייה על הגג הצמוד לדירת הגג יוכל לבנות עליו בהתאם לחוק ללא צורך בנטילת הסכמה נוספת מהרוכש".

3.הנתבעת מס' 2 מכרה ביום 26/3/64 את דירת הגג בבניין ללאה ולאברהם זילברשטיין (להלן: "דירת הגג" "זילברשטיין"). בהסכם נקבע כי הדירה נמכרת עם הגג הצמוד לה:

"...והואיל והרוכש בקש לקנות מהמוכר את הדירה הנמצאת בקומת הגג של הבית עם הגג הפנוי הצמוד לה, פרט לגג שמעל הדירה...".

4.במהלך השנים, הזכויות בדירת הגג הועברו בין רוכשים שונים. לבסוף רכש את דירת הגג מר עזרא כהן (למניעת אי הבנה, מדובר בעזרא כהן אחר ולא בזה שהוריש את הדירה לתובעים) (להלן: "רוכש דירת הגג").

5.ביום 7.11.02, פנה רוכש דירת הגג לתובעים וביקשם להסכים לבקשתו לקבל היתר בנייה ליחידת דיור נוספת. התובעים סרבו.

6.התנגדות התובעים נדחתה ורישיון הבנייה ניתן. ההתנגדות נדחתה בהסתמך על סעיף 3(1) לתקנון המוסכם מיום 2/3/00 (צרופה ו' לכתב התביעה). הסעיף קובע, כי זכויות הבניה במלואן (100%) שייכות לדירת הגג.

טענות התובעים

7.הנתבעים הפרו את חובתם כלפי דיירי הבניין והעבירו את זכויות הבנייה השייכות לכל דיירי הבניין כרכוש משותף, ללא מכרז וללא תמורה לרוכש דירת הגג.

8.הנתבעים הפרו את חובתם כלפי התובעים בכך שלא נתנו לדיירי הבניין זכות ראשונית לרכוש את זכויות הבנייה בבניין. בכך הפרו הנתבעים חובתם כרשויות ציבוריות לפעול לפי כללי המנהל התקין ובכללם על פי חובת הנאמנות החלה על רשות ציבורית לפעול בתום לב, להפעיל שיקול דעתה בהגינות, בסבירות ובשקיפות, הכל בהתאם לכללי המשפט הציבורי .

9.הנתבעים הפרו את ההסכם כשרשמו את התקנון המוסכם מבלי שהתובעים חתמו עליו והסכימו לתוכנו.

10.התובעים מפרשים את סעיף 19 בהסכם המכר כמעניק זכויות בנייה במרפסת הגג הצמודה לדירת הגג בלבד ולא על הגג מעל דירת הגג אשר מהווה רכוש משותף.

11.בהסכמי המכר של הדירות בבניין לא צויין כי הנתבעים שמרו לעצמם או לחילופין העבירו את זכויות הבנייה בבניין לצד ג'. יתרה מכך המעריך הממשלתי ציין בהערכתו שצורפה לכתב התביעה (נספח ב') כי "החצר המדרגות והגג מעל דירת קומת הגג ובמקרה של בנייה נוספת גם הגג עליה, יירשמו כרכוש משותף לכל היחידות".

12.לזכויות הבנייה יש ערך כלכלי רב וניצולן על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף מפחית את שווי הדירות האחרות לרבות דירת התובעים.

13.רוכש דירת הגג עשה שימוש שלא כדין ברכוש המשותף וזאת למרות התנגדות הדיירים בבניין ובכך התעשר שלא כדין על חשבון התובעים. נזקיהם של התובעים הם בין היתר אי שימוש בזכויות הבנייה להרחבת דירתם.

14.חלקם של התובעים בזכויות הבנייה על פי חוות דעת שמאי שצרפו הוא 42.6% השווה 139,728 אלף דולר. עקב העובדה כי ככל הנראה הסתמך רוכש דירת הגג על הרישום בתקנון כאמור בתום לב לא ניתן לתקן את הרישום ומשכך זכאים התובעים לקבל 605,022 ₪ כפיצוי בגין חלקם בזכויות הבנייה שהועברו לרוכש דירת הגג שלא כדין.