יונה ואח' נ' לוי ואח'

פסק דין

זוהי תובענה למתן סעד הצהרתי שלפיו הסכם למכר דירה (להלן:- "ההסכם") שנכרת בין הצדדים ביום 26.2.07 – תקף, ועל המשיבים לבצע כל פעולה הנדרשת להשלמת העסקה. עוד עותרים המבקשים כי יתרת התמורה עבור הדירה, אותה עדיין לא שילמו, תשולם לפי שער הדולר במועד שבו ניתן היה לראשונה להשלים את ביצוע העסקה.

רקע

ביום 26.2.07 התקשרו הצדדים בהסכם, שלפיו רכשו המבקשים מהמשיבים דירה הממוקמת בקומה שלישית של בניין הנמצא ברח' גניחובסקי 24 בבני ברק, במקרקעין הידועים כחלקה 773 בגוש 6195 (להלן:- "הדירה"), תמורת 115,000$. את התמורה התחייבו המבקשים לשלם בשלושה תשלומים, כאשר התשלום האחרון (העומד על יותר ממחצית שיעור התמורה) היה אמור להיות משולם עד ליום 20.5.07. בהסכם (סע' 7(ה)) צוין כי ידוע למשיבים שהמבקשים עשויים לשלם חלק ממחיר הדירה באמצעות הלוואה בנקאית, והמשיבים התחייבו לחתום על כל המסמכים הנדרשים לשם כך.

על הדירה הייתה רשומה באותה עת הערת אזהרה לטובת חברת עמידר (להלן:- "הערת האזהרה"), ועל פיה לא ניתן היה לבצע עסקאות בנכס עד שנת 2011. המשיבים התחייבו לפעול להסרת הערת האזהרה, ובינתיים נקבע בהסכם כי עד להסרת הערת האזהרה יופקדו התשלומים בידי בא-כוח המשיבים (להלן:- "עו"ד עזרא"), שישמש כנאמן, ויועברו למשיבים רק לאחר הסרתה. בנוסף, נקבע בהסכם כי מסירת החזקה בדירה לידי המבקשים תתבצע עד ליום 20.5.07, דהיינו עד למועד השלמת תשלום התמורה, כאשר הדירה תהיה נקייה מכל חוב, צו, עיקול או שיעבוד.

המבקשים אמנם שילמו את התשלומים הראשונים בסך כולל של 222,666 ₪ על-פי ההסכם, אולם לא שילמו את יתרת התמורה. לאחר עריכת ההסכם הם פנו ליטול מימון מבנק פועלי אגודת ישראל (להלן:- "הבנק"), אלא שהבנק הבהיר להם כי ללא הסרת הערת האזהרה הרשומה לטובת חברת עמידר, או לכל הפחות מתן הסברים לסיבת קיומה, לא ניתן יהיה להעמיד מימון לטובת רכישת הדירה.

ביום 1.3.07, לאחר חילופי דברים שהתקיימו בין הצדדים, שלח עו"ד עזרא מכתב (להלן:- "המכתב הראשון") לעו"ד מאיר נוימן, שייצג באותה עת את המבקשים, ובו נאמר:

"...בחוזה המכר מוסכם, כי עד ליום 20/05/07 צריכים הרוכשים לשלם את מלוא התמורה. אולם כידוע ישנה הערת אזהרה של עמידר על הימנעות מלעשות עיסקה, אי לכך, תשלום אחרון בגין רכישת הדירה 45 ימים לאחר המצאת נסח נקי ללא הערת אזהרה." (ההדגשה של ה.ג.)

ביום 9.7.07 נרשם בנסח הטאבו של הדירה צו הריסה שיועד למחסן שבקומת הקרקע של הבניין (להלן:- "צו ההריסה"). לטענת המבקשים רק במועד זה נודע להם על קיומו של הצו, על אף שזה ניתן עוד ביום 6.3.06, ונכנס לתוקפו ביום 6.7.06, בטרם נחתם ההסכם.

במהלך חודש נובמבר 2007 פנה עו"ד בנימין שור, שהחליף את עו"ד נוימן בייצוג המבקשים, מספר פעמים בכתב לעו"ד עזרא, וביקש לדעת מה ניתן לעשות לצורך מחיקת הערת האזהרה מנסח הטאבו. ביום 3.12.07 השיב עו"ד עזרא במכתב (להלן:- "המכתב השני") וציין כי זה עתה קיבל "אישור למחיקת הערת האזהרה לטובת עמידר", וכי כאמור בהסכם, התחייבו המבקשים לשלם את מלוא התמורה עד ליום 20.5.07 "וזאת אף במידה ולא תימחקנה [כך במקור] הערת האזהרה". עוד ציין עו"ד עזרא במכתבו, כי "מסיבות שאינן ברורות" המבקשים טרם העבירו את התמורה, וכי המשיבים "ימתינו עד לא יאוחר מיום 15.12.07 בכדי לקבל את מלוא התמורה החסרה לשם סיום העסקה".

ימים ספורים לאחר מכן, ביום 12.12.07, שיגר עו"ד שור מכתב נוסף לעו"ד עזרא, שבו אמנם לא התייחס במפורש לטענת עו"ד עזרא שלפיה הסכימו הצדדים כי יש להעביר את התשלום אף אם לא תימחק הערת האזהרה, אולם ציין כי עד כה לא העבירו המשיבים למבקשים את המסמכים הדרושים לבנק באשר לטיבה של הערת האזהרה ותיעוד של הפעולות הננקטות להסירה, ומסיבה זו לא ניתן לקבל את ההלוואה הבנקאית ולהשלים את תשלום התמורה. במכתב תשובה ששוגר עוד באותו יום לעו"ד שור, הכחיש עו"ד עזרא כי הוא או מרשיו נתבקשו עד כה לחתום על מסמך כלשהו לצורך קבלת ההלוואה הבנקאית, וציין בין היתר, כי אי עמידת המבקשים בהוראות ההסכם מהווה הפרה יסודית, ועל כן המשיבים נאלצים לבטל אותו (להלן:- "הודעת הביטול" או "מכתב הביטול").

ביום 4.2.08, כחודשיים לאחר הודעת הביטול, הגישו המבקשים תביעה בבית משפט השלום בירושלים (ת"א 11142/08 להלן:- "התביעה המקבילה") להשבת הכספים ששולמו למשיבים, ולפיצוי על הנזקים שנגרמו להם עד אותו מועד. המשיבים הגישו תביעה שכנגד, שבה עתרו לפיצויים, לביטול ההסכם, ולחלופין לאכיפתו.

בחודש יוני 2008, כארבעה חודשים לאחר הגשת התביעה, הוסרה הערת האזהרה שהיתה רשומה לטובת עמידר וכן הוסרה הערת צו ההריסה על המחסן בעקבות הריסתו על-ידי המשיבים.

לאחר הסרת הערת האזהרה והערת צו ההריסה כדלעיל, שיגר עו"ד שור מספר מכתבים לעו"ד עזרא, שבהם ביקש להשלים את העסקה, אולם לא נענה.

ביום 7.6.10 הגישו המבקשים תובענה זו, שבה עותרים הם, כאמור, להצהרה על תקפותו של ההסכם. בקדם המשפט שהתקיים הודיע בא-כוח המבקשים כי כתב התביעה שהוגש על-ידי המבקשים בתביעה המקבילה יתוקן וסעד ההשבה יוסר ממנו. ביום 17.7.10 התקיים לפני דיון שבו נחקרו המבקש 1 והמשיב 2. הצדדים הגישו סיכומיהם והגיעה העת למתן פסק דין.

טענות הצדדים

טענות המבקשים

המבקשים עותרים לאכיפת ההסכם וטוענים כי:

המשיבים התחייבו לפעול להסרת הערת האזהרה בתוך 3 חודשים ממועד החתימה על הסכם המכר, כפי שעולה מההסכם עצמו ומהרציונאל שביסוד ההתקשרות. לטענתם, לשני הצדדים היה ברור כי מלוא התמורה לא תשולם בטרם תוסר הערת האזהרה, וכעת, לאחר שזו הוסרה, יש לחייב את המשיבים להשלים את העסקה.

לעניין צו ההריסה טוענים המבקשים כי גילו דבר קיומו רק לאחר שנכרת ההסכם, באופן מקרי – כשהוציאו נסח מלשכת רישום המקרקעין. לטענתם, צו ההריסה היווה מכשול נוסף להשלמת העסקה, ועצם הגילוי המקרי על קיומו, מבלי שהדבר צוין בהסכם, מעיד על חוסר תום-ליבם של המשיבים.