טטרסקי נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה,תל אביב

פסק דין

1. לפניי עתירה, שעניינה השגת העותרת, בעלת דירה בקומת הגג בבניין ברח' בלפור 25 בבת ים (להלן:"הבניין"), על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה - מחוז תל אביב (להלן: "המשיבה 1"), שניתנה בניגוד להמלצת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בת ים (להלן: "המשיבה 2"). המשיבה 1 החליטה לדחות את התב"ע שהוגשה מטעם העותרת, ושנועדה להכשיר תוספת בניה בדירת הגג, בשטח של 143 מ"ר.

הרקע להגשת העתירה

2. מתגובת המשיבות 1 ו-2, עולה כי הבניין הרלוונטי נבנה בשנת 1973. במהלך הבניה הגיש הקבלן בקשת להיתר תוספת בניה על גג הבניין, בשטח של 74.99 מ"ר. המשיבה 2, בהחלטה מיום 6.8.74, הורתה ליזמי התוכנית להגיש תב"ע מפורטת, וקבעה כי היא ממליצה על הפקדתה בפני המשיבה 1. הקבלן לא פעל להגשת התוכנית המפורטת, ובכל זאת בנה דירה על גג הבניין, בשטח של 54.57 מ"ר, וזאת בניגוד לתוכנית החלה על הקרקע, ובחריגה מאחוזי הבניה המותרים בקומה. לאחר שהמעשה התגלה, הוגש נגד הקבלן, בשנת 1975, כתב אישום בגין בניה בלתי חוקית של הדירה. במסגרת גזר הדין, הוצא צו הריסה לדירת הגג, אולם צו זה לא בוצע.

דירת הגג , נמכרה לגב' אהובה טופ, שביקשה לקבל היתר בניה לסגירת חלק משטח הגג והפיכתו למרפסת סגורה. בשנת 1980 הגישה הגב' טופ ערר על החלטת המשיבה 2, לסרב לבקשתה. ממכתב מהנדס העיר מאותה שנה, עולה כי המשיבה 2 סירבה לאשר את תוספת הבניה בשל צו ההריסה העומד לגביה. לא ידוע מה עלה בגורלו של הערר.

כעולה מתגובת המשיבה 1, בשנת 2001 התברר כי לדירה נוספה בניה בשטח של כ-51.40 מ"ר, ככל הנראה על ידי אותם דיירים שקדמו לעותרת.

העותרת רכשה את דירת הגג ביום 28.11.1988, כפי שמצויין באישור אגף מיסוי המקרקעין שהוגש על ידה, ומשאין ברשותה את חוזה המכר.

במהלך שנת 2009, הוגשה ע"י העותרת תוכנית מפורטת (בי/482 א'), אשר אושרה ע"י המשיבה 2, ולבסוף נמשכה ע"י העותרת, טרם הדיון בפני המשיבה 1.ביום 08.03.10, נפתחה התוכנית מחדש ונקלטה תחת השם בי/482/ב'.

ביום 26.04.2010, החליטה המשיבה 1 כי התוכנית המוצעת אינה ראויה לקידום, וביום 13.06.10 העבירה עמדתה למשיבה 2.

החלטת המשיבה 1

3. המשיבה 1 קבעה כי מטרת התוכנית המוצעת להכשיר בדיעבד ביצוען של עבירות בניה בהיקף משמעותי, שהלכו ותפחו במשך השנים. המשיבה 1 לא השתכנעה, כי העותרת אכן לא ידעה שבניית הדירה בוצעה שלא כדין. המשיבה 1 הפנתה את העותרת להנחיות היועמ"ש ולמדיניות הוועדה, ומכתב תגובתה לעתירה, עולה כי מדובר בהנחיית היועמ"ש לממשלה מס' 8.1150 , מיום 24.01.01. לפי הנחיה זו רשאית ועדת התכנון להביא במסגרת שיקוליה גם את השיקול של מניעת עידוד עבריינות בניה. על חשיבות שיקול זה חזר היועמ"ש לממשלה בהנחיה מאוחרת יותר מיום 10.11.03., בה קבע כי במסגרת דיון בבקשות לשינוי תוכניות לשם הכשרת עבירות, חובה על הוועדה ליתן את המשקל הראוי, בין היתר, לאינטרס הציבורי המובהק שבאי עידוד עבריינות בניה. הנחיות היועמ"ש לממשלה, קיבלו ביטויין גם בגיבוש המדיניות של המשיבה 2 במסגרת דיון בתוכניות נקודתיות המכשירות עבירות בניה. ביום 13.05.09, ובמסגרת התווית מדיניותה, ביקשה המשיבה 1 לרענן את הנחיית היועמ"ש לממשלה, וקבעה כי, ככלל, לא תפקיד ולא תאשר תוכנית נקודתית המכשירה עבירות בניה.

המשיבה 1 סברה בהחלטתה, כי לגופם של דברים, התוכנית המוצעת אינה ראויה מבחינה תכנונית. המדובר בבקשה לתוספת בניה על גג מבנה שהוקם בשנות ה-70, אשר אינו בנוי עפ"י התקן הנהוג כיום מפני רעידת אדמה. לפי סעיף 6.3. לתמ"א 38 לא ניתן לאשר את הבניה על הגג ללא חיזוק המבנה כולו. עוד ציינה המשיבה 1, כי היקף הבניה המוצע על הגג, חורג פי 3 מהמותר לבניה על גגות, מכוח התוכנית הרלוונטית לעניין זה.

טיעוני העותרת

4. לטענת ב"כ העותרת, עו"ד יעקב כהן, העותרת לא ביצעה עבירות בניה והיא רכשה את הדירה בשנת 1988 כשזו היתה בנויה בשלמותה, לפי מצבה היום. מאחר שבידי המשיבה 1 לא נמצא תיק הבניה עצמו, וכן חסרים מסמכים רלוונטיים רבים, אין בסיס להנחתה כי כל הבניה שבוצעה בגג הבניין, נעשתה ללא היתר, ועובדה היא כי משך עשרות שנים לא ננקטו הליכים נגד בניה זו. גם בעת שהעותרת ביקשה לרשום את הדירה בלשכת רישום המקרקעין, בשנת 2001, היא קיבלה אישור על זכויותיה בדירה, מבלי שנרשמה כל הערה על דבר קיום צו הריסה ו/או בניה בלתי חוקית. כן צויין כי בנסיבות דומות לאלו המפורטות בעתירה זו, ניתנו אישורים לתב"ע נקודתית, כפי התוכנית המוצעת ע"י העותרת. ב"כ העותרת אף טען כי הנחיות היועמ"ש, עליהן מתבססת המשיבה 1, עוסקות במקרים מובהקים של בניה בלתי חוקית, שיש בה התרסה נגד שלטון החוק, ואין להחיל הנחיות אלה על הנסיבות דנן.

לגבי המלצת המשיבה 1, לבחון את הכשרת הבניה על הגג, באמצעות חיזוק הבניין במסגרת תמ"א 38, הרי שהדבר בלתי אפשרי, בשל קיומה של קומה מסחרית בבניין, שאין דרך לבנות בה עמודי חיזוק, כנדרש בתוכנית. בעניין זה, צורפה לעתירה חוות דעת מומחה, הקובעת כי דירת הגג הנדונה, הקיימת משנת 1975, אינה מסכנת את עמידות הבניין בפני רעידות אדמה.

עוד לשיטת ב"כ העותרת, תוספת הבניה המבוקשת בתוכנית המוצעת הינה "תוספת שולית וזניחה" של דירה בשטח 143 מ"ר, לבניין בן 30 דירות קיימות, ובעל שטחים בנויים של מאות מ"ר בקומת הקרקע.

לאור האמור, התבקש בית המשפט לבטל את החלטת המשיבה 1 ולהורות על הפקדת התוכנית.

טיעוני המשיבות

5. ב"כ המשיבה 2, עו"ד יצחק ברוש, הצטרף לעמדת העותרת, והבהיר, כי המשיבה 2 המליצה על הפקדת התוכנית המוצעת, משום שמדובר בבניה בלתי חוקית ישנה, שנעשתה ללא מעורבות העותרת. כמו כן, הבניה אינה חורגת מתחום הנכס הפרטי, הוא גג הבניין, המצוי כולו בבעלותה.

6. ב"כ המשיבה 1 , עו"ד איילת גופמן מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי), ביקשה לדחות העתירה על הסף, ראשית , מהטעם כי חל שיהוי בהגשתה. החלטת המשיבה 1 נמסרה למשיבה 2 כבר בחודש יוני 2010, ויש להניח כי העותרת ידעה עליה, זמן קצר לאחר מכן. למרות זאת הוגשה העתירה רק ביום 13.10.10 או בסמוך לכך, בחלוף כ-4 חודשים.