טובל ואח' נ' בוזגלו ואח'

פסק דין

זו תביעה כספית ע"ס 93,500 ₪, שהוא סכום פיצוי כספי מוסכם בזכרון דברים מיום 14.7.09 , שנחתם בין הצדדים, ובקשר לרכישת דירת הנתבעים בחולון על ידי התובעים, ושלטענת התובעים בוטל על ידי הנתבעים, ו/או קיומו סוכל על ידם, מטעם של התחרטות גרידא, ובגין אי כדאיות העסקה. לטענת הנתבעים זכרון הדברים הינו בגדר הצהרת כוונות בלבד, במסגרת של ניהול מו"מ, אינו מחייב, ואינו קושר את הנתבעים לעסקה.

כל הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית ונחקרו בחקירה נגדית על ידי הצד שכנגד. ובסיומם הפרקליטים סיכמו.

לטענת התובעים מדובר בנתבעים מנוסים בענין כמו כאן, הנתבעת 2 הינה עורכת דין, ושבוע קודם לעסקה כאן, ייצגה בעצמה וכן רוכש אחר בקשר למכירת דירה אחרת שלה, הנתבע 1 הינו מנכ"ל חברה ויזם, ובקיא בחוזים. נטען שיש לפרש את זכרון הדברים נשוא התביעה לרעת הנתבעים, בהיותם המנסח, והצד החזק. נטען שיש ליתן ככל האפשר פירוש מקיים לזכרון הדברים. נטען שזכרון הדברים עונה על דרישות המסויימות וגמירות הדעת. לענין מסויימות מופיעים פירטי הצדדים, התמורה, פירטי הנכס, על מי חלים מיסים, ואף נכנסו לפירטי פרטים כמו ענין המעלית, נטען שהנתבעים יצרו מחלוקות מדומות, תוך העלאת דרישות ותנאים בלתי מקובלים, ומתוך כוונה לפוצץ אפשרות חתימת חוזה מכר סופי וכקבוע בזכרון הדברים, ושעה שמקור הביטול האמיתי, בטעות שלהם לענין חבות במס שבח ועקב מכר דירה נוספת זמן קצר קודם. נטען שככל שפרטים מסויימים חסרים, כמו מועדי תשלום, הינם ניתנים להשלמה ממקורות שונים, כמו חוק החוזים וחוק המכר. נטען שלפי לשון זכרון הדברים סעיף 9 ,תוקפו אינו מותנה בחתימת חוזה מכר.

נטען כי הנתבעים יודעים היטב משמעות זכרון דברים, כהסכם מחייב, שכן את הדירה נשוא התביעה כאן, רכשו על סמך זכרון דברים בזמנו, נטען כי הנתבעים לא נתנו הסבר לטעם שבזכרון הדברים, וקבלת השיק המוזכר בו לידיהם. ככל שאין הסכם מחייב כשיטת הנתבעים, מקשים התובעים מדוע נשלחה הודעת ביטול ביום 15.7.09, כן מקשים שככל שזכרון הדברים הינו מותנה,עדיין הנתבעים הכשילו את חתימת ההסכם, באשר ניהלו את המו"מ לחתימה בחוסר תום לב, שלחו טיוטה במועד מאוחר, עם תנאים אבסורדיים. נטען שיש ליתן תוקף להוראות הפיצוי המוסכם שבזכרון הדברים, ושעסקינן בפיצוי סביר בנסיבות הענין והעסקה. נטען גם שלא נסתרו הנזקים בעין להם טענו התובעים, כן צויין שדירת שכנתם של הנתבעים, דלת מולם, נמכרה 3 חודשים לאחר זכרון הדברים כאן , בסכום העולה בכמאה אלף ₪, על מחיר הדירה כאן.

לטענת הנתבעים, זכרון הדברים כאמור אינו הסכם מחייב, הוא נחתם כדי לקבע מחיר, ואפשרות לנהל מו"מ, כאשר התנאים עצמם יקבעו בחוזה המכר. נטען שבזכרון הדברים חסרים פרטים מהותיים , במיוחד לענין תנאי תשלום,נטען שהתובעים לא עשו שום בדיקות בקשר לדירה, ולצורך בדיקות נדרשות קיבלו אותם 14 ימים, שבמהלכם גם הנתבעים יכלו לבדוק מכשלות מטעמם כמו עניין החיוב הצפוי במס שהתגלה לאחר חתימת זכרון הדברים. מבחינת הנתבעים, תנאי בסיסי היה קבלת מלוא התמורה בחתימה, מאידך, התובעים, ניהלו מו"מ אגרסיבי, ללא נכונות להביא לצמצום נזק הנתבעים בגין החבות הצפויה במס. נטען שלא ניתן להשלים פרטים מהותיים חסרים ממקורות אחרים, שלא היתה גמירות דעת בעניינים חשובים כמו תנאי תשלום, מנגנון הצמדה, חתימה על טפסי משכנתא שנדרשה על ידי התובעים, שלא ניתנה מקדמה משמעותית על חשבון, וכי השיק שנמסר היה לבטחון וסכומו מהווה בעצם, את סכום הפיצוי הראוי למקרה של אי התקיימות זכרון הדברים. נטען שתניית הפיצוי הינה גורפת, וללא ייחוד או אבחנה בין סעיף כזה או אחר, שבזכרון הדברים, שבסופו של דבר, התובעים לא דיווחו על העסקה לשלטונות המס, לא רשמו הערת אזהרה בקשר לזכרון הדברים, ולא הגישו תביעת אכיפה, מה שמלמד שמדובר בתובעים המבקשים להתעשר בשל פיצוי שנקבע, ובאופן בלתי ראוי בנסיבות.

לאחר עיון בחומר שבתיק, הדיון וסיכומי הצדדים, אני מחליט לקבל התביעה בחלקה ואלו נימוקיי:

אני מקבל את טענת התובעים כי זכרון הדברים מיום 14.7.09 הינו מסמך מחייב ושבסופו של דבר לא יצא לפועל בשל אי שיתוף פעולה מתאים מצד התובעים לחתימת חוזה מכר סופי, כאשר לאמיתו של דבר, הנתבעים מיד ובסמוך לאחר החתימה, ולאחר שהוברר להם שעקב מכירת דירה קודמת, יחוייבו במס שבח בקשר למכירה כאן, מה שיפחית בצורה ניכרת את התמורה נטו מבחינתם, של הדירה נשוא התביעה, ביקשו לבטל את זכרון הדברים . מאידך, התובעים עמדו על קיום זכרון הדברים, ורכישת הדירה על ידם.

למעשה, עניין לנו בתובעים שלפי התרשמותי ואף מהלך העניינים עובר לחתימת זכרון הדברים, מוכיח זאת, היו בתהליך של חיפוש דירה באזור של הדירה כאן, ולמעשה, קיבלו באופן מיידי החלטה במיוחד לאור המחיר שנדרש, שמעוניינים בעסקה ובדירה. וכאשר מבחינתם ניתן היה להסכים על מה שנדרש, ובכפוף לבדיקה משפטית מקובלת. להבדיל מהתובעים שהיו מוכנים לעסקה, וככל הנראה כפועל יוצא של חיפושים שנמשכו זמן, הנתבעים היו אכן יותר מהוססים ומסוייגים, והיו זקוקים לזמן נוסף לסגירת העסקה באופן סופי, ואין צורך להרחיב שמדובר בעסקה משמעותית ובעלת היקף כספי עצום לשני הצדדים, ולא ראיתי שמורגלים בעסקאות רבות מסוג זה, וחרף היות הנתבעת 1 עורכת דין. בכל מקרה, הגם שהשתכנעתי לגבי מצבם הנפשי של הנתבעים, שהיו פחות סגורים על העסקה, מאשר התובעים, עדיין הביטוי החיצוני האובייקטיבי, ושנחתם על ידי הצדדים, הינו זכרון הדברים, וצודק ב"כ התובעים, שיש ליתן לו ככל האפשר פירוש מקיים, וכן פירוש לרעת המנסח, שהינו הנתבעת 2 שלדבריה הוציאה את טופס זכרון הדברים מהאינטרנט, הגם שניתן להבחין בסעיפים מודפסים ייחודיים לדירה נשוא התביעה.

מבחינת זכרון הדברים, שחתום כאמור על ידי שני הצדדים, אין מקום לקביעה שאין לו תוקף מחייב בהעדר פרטים מספקים, והאמור בו מדבר בעד עצמו וכולל פרטים מעל ומעבר לנדרש לצורך קיום עסקה, והשלמה ככל שנדרש ניתן לבצע ממקורות שונים. הבעיה שהנתבעים לא רצו לקיים את זכרון הדברים, ונוכח בעיית המס, ולא בשל מחסור בפרטים. לגבי גמירות הדעת, ייתכן שבינם לבינם הנתבעים לא היו "סגורים" על העסקה באופן מלא וסופי , כפי שהיו התובעים, אני מוכן לקבל ענין זה לאחר שמיעת העדים, יחד עם זאת, לענין זה, לא ניתן ביטוי מספק בזכרון הדברים, כך למשל לא נקבע שחתימת הסכם מכר במועד שנקבע, הינה תנאי לתוקף זכרון הדברים, לא נקבע שגילוי חבות מסוג מס שבח, כפי שקרה בפועל, מקנה אפשרות ביטול. כן נראה על פניו שהנתבעים, לאחר שנוכחו שהתובעים עומדים על קיום זכרון הדברים, הערימו דרישות ותניות בלתי מקובלות,מה שסיכל את חתימת ההסכם. ככלל אני סבור שיש לסווג את טעות הנתבעים ובקשר לחבות במס , כטעות הקשורה לכדאיות העסקה, יחד עם זאת, אין ליתן לעניין את מלוא העוצמה המתבקשת, בבואי לקבוע את סכום הפיצוי המגיע. לעניין זה אציין ואין באמור לפגוע בתובעים, שעמדו על קוצו של יוד, למרות שהתברר להם שלנתבעים יש בעיה במכר. וכאשר מדובר בעסקה שהחלה בסופו של שבוע, ובוטלה בתוך מספר ימים מועט לאחר מכן, וכאשר כסף שהועבר בגינה, היה על סך 5,000 ₪ בשיק לבטחון, ושלא נפרע.

הגם שהנתבעים עשו טעות בחתימתם על זכרון הדברים, איני סבור בשקלול כל נסיבות הענין, שיש למצות עימם הדין באופן שיחוייבו במלוא סכום הפיצוי המוסכם שבזכרון הדברים. על טעות מן הסוג שעשו הנתבעים, יש מקום לפיצוי, אך לא בשיעור הנתבע. למעשה משמעות הביטול מבחינת התובעים, הפסד עסקה טובה מבחינתם ברמת הדירה ומחירה. לא ראיתי שלתובעים היו כמה אופציות לרכישה דומה, ושעקב זכרון הדברים כאן, הפסידו אחת מהן. ברור שבשוק של מחירי דירות שעולה, ביטול עסקה מסוג זה, פוגע ברוכשים התובעים, יחד עם זאת, יש לזכור שגם הנתבעים אמורים לרכוש דירה חלופית בשוק עולה, וחסרון סכום המס מהווה פגיעה משמעותית בהם. ומבחינה זו, לא ראיתי, והגם שאין הכרח בכך, שהתובעים היו מוכנים לסטיה כלשהיא מתנאי העסקה שתקל עם הנתבעים.

לסיכום בכלל נסיבות הענין, התובעים לדעתי זכאים לפיצוי בגין הפרת זכרון הדברים על ידי הנתבעים, יחד עם זאת, הפיצוי לא יהיה בשיעור המוסכם, שיהווה את אחד הפרמטרים בענין, וכאשר לא ראיתי שנקבע בנסיבות כאן, ביחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש, בעת כריתת זכרון הדברים, כתוצאה מסתברת של ההפרה, וכתוצאה מגלוי הנתבעים, קיומה של חבות במס משמעותית.

בהתחשב בכל האמור, אני מחליט לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סכום של 25,000 ₪ צמוד ונושא ריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל . כן אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות דיון בענין , כולל בגין אגרה ששולמה, סך 6,000 ₪, צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום, ועד ליום התשלום בפועל.

המזכירות תשלח פסק הדין לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום, ז' ניסן תשע"א, 11 אפריל 2011, בהעדר הצדדים.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: