חסון נ' מינהל מקרקעי ישראל

פסק דין

תביעה לפיצויים של חוכר לדורות לשעבר נגד המחכיר מחמת הטעייה, רשלנות ועשיית עושר שלא במשפט.

כללי

בעלי הדין:

1.התובע הוא החוכר לשעבר בבית מגורים ברחוב אלי כהן 49 (בעבר 249) קריית עקרון, גוש 5783 חלקה 52 (בעבר גוש 3820 חלק מחלקה 99, מגרש 134 לפי תב"ע זמ/301, מבנה עמידר 249) (להלן: "התובע" ו-"הנכס" או "המגרש" בהתאמה).

2.הנתבע הוא מחכיר הנכס (להלן: "הנתבע" או "המנהל").

העובדות הנצרכות לעניין:

3.ביום 24.4.1959 נחתם הסכם בין חב' עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ (להלן: "עמידר") כחברה משכנת לבין סבתו המנוחה של התובע, לולו חסן יהודה ז"ל (להלן: "המנוחה"). על פי הסכם זה, קיבלה המנוחה לרשותה את הנכס והבטחה מצד עמידר לרישום עתידי של זכות חכירה ארוכת טווח בספרי האחוזה כנגד תמורה כספית (להלן: "ההסכם מול עמידר"). בהסכם זה לא נרשם שטחו של הנכס.

4.ביום 8.5.1967, לאחר שהמנוחה סיימה לשלם את המשכנתא עבור הנכס, נחתם הסכם חכירה בין המנוחה לבין הנתבע. הנכס המוחכר בהסכם זה הוא "צ.פ עמידר 249". גם בהסכם זה לא נרשם שטחו של הנכס.

5.ביום 13.2.1986 אישר כבוד רשם בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו אז, אורי גורן, את צוואת המנוחה מיום 9.6.1985 (תיק עזבונות 7484/85). בצוואה זו, המנוחה הורישה לילדיה את זכויותיה בנכס, כאשר בנה, אבי התובע, יששכר חסן (להלן: "אב התובע"), קיבל את החלק היחסי העיקרי בזכויות בשיעור 12/20, לעומת ארבעת אחיו ואחיותיו, אשר זכו ל- 2/20 כל אחד. ביום 19.6.1988 נחתם הסכם בין אבי התובע לשאר אחיו ואחיותיו. על פיו מכרו האחרונים את זכויותיהם, המוקנות להם מכוח הצוואה, לאבי התובע בתמורה כוללת של 16,000 ₪ (4,000 ₪ לכל אחד).

6.ביום 14.2.1989 נחתם בין האב לבין הנתבע הסכם חכירה לתקופה של 49 שנים מיום 1.4.1955 עד 31.3.2004 (להלן: "הסכם החכירה בין אב התובע לבין המנהל"). כלומר, בהסכם זה נכנס האב בנעליה של המנוחה כחוכרת הנכס. בהסכם זה נרשם לראשונה ששטח המגרש הוא 800 מ"ר בערך. בסוף העמוד השני להסכם ישנה הפנייה לתנאי החכירה המצורפים. בסעיף 11 לתנאי החכירה נרשם שהחוכר יודע ששטח המגרש וגבולותיו אינם סופיים וכי בעקבות מדידה לצורכי רישום עלול המגרש להשתנות. בסעיף 11(ד) נרשם כי אם שינוי גודל המגרש יגרור אחריו שינוי בערך המגרש, יתוקנו דמי החכירה לפי השטח הסופי על פי הערכת שמאי ממשלתי וצד אחד ישלם לצד שני תשלום כספי בגין ההפרש.

7.ביום 4.12.1989 נחתם שטר עסקת מתנה בין אבי התובע לבין התובע ואשתו, לימים אשתו לשעבר, ה"ה איריס חסון (להלן: "אשת התובע לשעבר") בפני עורכת דין (להלן: "שטר עסקת המתנה הראשון"; שטר זה נושא את כותרת המנהל וחתום על ידי נציגיו. בשטר זה, הוסכם בין הצדדים כי אבי התובע יעביר את כלל זכויותיו וחובותיו לתובע ואשתו לשעבר ללא תמורה. נרשם כי שטח המגרש לפי תב"ע זמ/301 הוא 800 מ"ר. התובע ואשתו חתמו על שטר העברת זכות שכירות ובו הצהירו שקראו את חוזה השכירות עליו חתם אבי התובע, והם מקבלים על עצמם את כל הזכויות והחובות הכלולות בו כאילו נחתם חוזה השכירות על ידם מלכתחילה.

8.ביום 9.5.1990 התקבל במשרדי המנהל העתק בקשה לתוספת בנייה בנכס של התובע ואשתו לשעבר, שהוגשה אל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "זמורה" שברחובות (להלן: "הוועדה המקומית"). בבקשה נרשם כי שטח המגרש הוא 693 מ"ר. התובע מודה שממדידת המגרש ביוזמתו, על פי מפה מצבית שצירף לבקשה להיתר, נקבע ששטח המגרש הוא 700 מ"ר בקירוב. יתרה מזו, התברר שאף המנוחה הגישה בקשה להיתר בנייה אל הוועדה המקומית ביום 24.3.1967, וצירפה מפה מצבית, בה נרשם ששטח המגרש הוא 707 מ"ר (להלן: "מוצג נ/2").

9.ביום 7.11.1991 נחתם שטר עסקת מתנה בין התובע לבין אשתו לשעבר בפני עורכת דין (להלן: "שטר עסקת המתנה השני"; שטר זה נושא את כותרת המנהל במחוז מרכז וחתום על ידי נציגו. בשטר, הסכימה אשת התובע לשעבר להעביר את חלקה היחסי אל התובע ללא תמורה. כתוצאה מכך, התובע הפך לחוכר היחידי בנכס. גם כאן נרשם כי שטח המגרש לפי תב"ע זמ/301 הוא 800 מ"ר. התובע ואשתו חתמו על שטר העברת זכות שכירות בו הצהיר התובע שוב שקרא את חוזה השכירות עליו חתם אבי התובע, והוא מקבל על עצמו את כל הזכויות והחובות הכלולות בו כאילו נחתם חוזה השכירות על ידו מלכתחילה.

10.בעקבות פרצלציה שבוצעה בגוש בו מצוי הנכס (פעולות איחוד ופיצול חלקות), שונו מספרי הגוש והחלקה לגוש 5783 חלקה 52 ושטח המגרש הסופי עודכן ל-673 מ"ר. בהמשך, ביום 1.10.2003 נשלח מכתב מהמנהל אל עמידר בו הודיע המנהל על ביצוע הפרצלציה ושינוי מספרי הגוש והחלקה, נמסר לעמידר כי כעת עליה לשקוד תוך זמן קצוב על רישום זכויות התובע בלשכת רישום המקרקעין. משעה שלא נרשמו זכויות התובע בתוך הזמן הקצוב כאמור, הגיש התובע תביעה כספית נגד עמידר על סך 17,800 ₪ לבית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב יפו (ת"ק 5160-11-07, כבוד השופט דרויאן). בדיון ביום 14.2.2008 נמחקה התובענה לאור בקשת התובע.

11.ביום 5.7.2007 נחתם הסכם חכירה בין התובע לבין הנתבע לחידוש תקופת החכירה תמורת דמי חכירה מהוונים ביחס ל-91% מערכו של הנכס לתקופה של 49 שנים נוספות - מיום 1.4.2004 עד 31.3.2053 (להלן: "הסכם החכירה המהוונת"). שם נרשם כי שטח המגרש הוא 673 מ"ר בערך. בהמשך 2.1.2008 רשם המקרקעין ברחובות אישר לרישום את עסקת החכירה המהוונת בין הנתבע לבין התובע, והעסקה נרשמה בספרי רישום המקרקעין, בהם נרשם ששטח החלטה הוא 673 מ"ר.

12. ביום 5.5.2008 מכר התובע לבני הזוג תמר ובוריס זילזניק (להלן: "בני הזוג זילנזניק"), את זכויותיו בנכס תמורת הסך 1,040,000 ₪. עסקה זו אושרה לרישום על ידי רשם המקרקעין ברחובות ביום 25.8.2009. כתוצאה מכך, בני הזוג זילנזניק הם החוכרים העכשוויים של הנכס.

טענות הצדדים:

13.ביום 29.3.2009, לאחר מכירת הנכס, פנה התובע באמצעות ב"כ לנתבע בדרישה לפיצוי כספי בסך 127,000 ₪. לשיטת התובע, ובהתבסס על חוות דעת מטעמו (חוות דעת שמאי המקרקעין, הרצל מימון, מיום 19.3.2009), 127 מ"ר המהווים את ההפרש בין גודל המגרש לפי הסכמי החכירה טרום פרצלציה (800 מ"ר) לבין גודל המגרש לפי הסכם החכירה לאחר פרצלציה (673 מ"ר), שווים כ-1,000 ₪ למ"ר בשווי שוק בעסקת מכר רגילה. ביום 1.10.2009 השיב הנתבע לב"כ התובע שמכיוון שלא שולמו כספים עבור הקצאת הקרקע, אין באפשרותו להשיב כספים. עוד צוין כי אם יהיה ברשות התובע אישור עמידר על תשלום דמי חכירה ראשוניים, ידון הנתבע בפנייתו בשנית. גם תשובות אלקטרוניות של הנתבע לב"כ התובע חוזרות על הדברים ועל הדרישה להציג מסמכים ונתונים מסוימים בדבר החכירה הראשונית.

14.ביום 27.7.2011 הגיש התובע תביעה דנן נגד הנתבע על סך 144,308 ₪ (127,000 ₪ בתוספת הצמדה וריבית מיום חוות דעת שמאי המקרקעין), בין השאר מחמת הפרת הסכם; חוסר תום לב הן במהלך ניהול משא ומתן הן בקיום ההסכם; עשיית עושר שלא במשפט והטעייה.