חנקובסקי נ' קורן ואח'

פסק דין

כללי

1.עסקה למכירת דירת מגורים שהסתבכה באה על סיומה המוצלח הודות לפעולה מושכלת של עורכי הדין אשר ייצגו את הצדדים לחוזה. הקונה, הסבור שהמוכרים הפרו את החוזה עמו וכי עורכי הדין הפרו חובות נאמנות המוטלים עליהם ואף התרשלו במילוי תפקידם, הגיש תובענה זו בה נתבע הפיצוי המוסכם והמוערך מראש בחוזה.

בעלי הדין

2.במועד הרלוונטי לתובענה היו הנתבעים 1 ו-2 בעלי זכויות בדירה ברחוב האטד 24 בכרמיאל אשר הוקמה על מקרקעין הידועים כחלקות 36, 44, 79 ו-82 בגוש 18991 (להלן: המוכרים או בני הזוג קורן והדירה בהתאמה).

התובע (להלן: הקונה או חנקובסקי) התקשר בחוזה עם המוכרים לרכישת הדירה.

הנתבעת 3, עורכת דין במקצועה (להלן: עו"ד גב' רוה), ייצגה תחילה את המוכרים בהליך הקשור לדירה. במעמד עריכת חוזה המכר ייצגה גם את הקונה ברם חדלה מלייצגו שעה שנתגלה חוב של המוכרים לחברה הקבלנית ממנה רכשו את הדירה.

הנתבע 4 (להלן: עו"ד זטלר) ייצג את הקונה משלב גילוי החוב ועד לרישום הזכויות על שמו בחברה המשכנת.

העובדות

3.הדירה נבנתה כחלק ממיזם בניה שהוקם על ידי חברת בניין ופיתוח יפרח אברהם בע"מ (להלן: חברת יפרח). אותה עת (וכפי הנראה גם עתה) טרם נרשמו הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין. חברת יפרח משמשת כחברה משכנת וזכויות הרוכשים נרשמות בספריה. ביום 2.1.91 רכשו בני הזוג קורן את הדירה מאת חברת יפרח. חלק מהתמורה מומן בסיוע הלוואות שקבלו מבנק טפחות למשכנתאות בע"מ (להלן:בנק טפחות) ומבנק עצמאות למשכנתאות ולפיתוח בע"מ (להלן:בנק עצמאות) שהשבתן הובטחה במשכון. זכויות בני הזוג כמו גם המִשְכּוּן נרשמו בספרי חברת יפרח.

4.בני הזוג קורן נקלעו לקשיים כלכליים בעטיים פיגרו בתשלומי החזר ההלוואות. בנק טפחות נקט בהליכי הוצאה לפועל למימוש המשכון במסגרתם מונה לדירה כונס נכסים והוצא צו פינוי נגד בני הזוג קורן.

5.בשלב זה פנו בני הזוג קורן לעו"ד גב' רוה, וזו פנתה בשמם ללשכת ההוצאה לפועל בבקשה לעכב את הליכי הפינוי. הבקשה נדחתה ועל כן הגישה לבית המשפט המחוזי בחיפה בקשת רשות ערעור על החלטת רשם ההוצאה לפועל (בר"ע 816/03). ההליך, שנדון לפני כבוד השופט כהן, הסתיים בהמלצתו בפשרה, שקבלה תוקף של פסק דין ביום 25.12.03, לפיה ניתנה לבני הזוג ארכה עד ליום 31.3.04 לפינוי הדירה, כשעד ליום 28.2.04 התאפשר להם למכור את הדירה בעצמם בשוק החופשי. עוד סוכם, כי אם לא יעלה בידם לעשות-כן, עליהם לפנות את הדירה לא יאוחר מיום 1.4.04 ולמסור את החזקה בה לידי כונסת הנכסים, אחרת תהא האחרונה רשאית לפנותם ביום 14.4.04 במסגרת הליכי הוצאה לפועל.

6.עו"ד גב' רוה דאגה לפרסום את דבר המכירה ברבים תוך שהיא ציינה את מספר הטלפון של משרדה. כל אימת שקונה בכוח יצר קשר עם המשרד, הופנה למוכרים. חנקובסקי, שאמו טפלה בענייניו, נמנה על הקונים בכוח, והופנה גם הוא לבני הזוג קורן.

7.ביום 5.3.04 נפגשו בדירה בני הזוג קורן, חנקובסקי ואמו ומתווך. משמצאה הדירה חן בעיני חנקובסקי חתמו הוא ובני הזוג קורן על זכרון דברים שכלל את הפרטים החיוניים המעידים כי התגבשה עסקת מכר מקרקעין. ביניהם, פרטי הצדדים לעסקה והצהרותיהם המעידות על מפגש רצונות, התמורה, מועד המסירה ומי נושא בתשלומי חובה שונים. כן הסכימו על פיצוי מוסכם ומוערך מראש בסך 10,000 דולר למקרה של הפרת זכרון הדברים והתחייבות לחתום על חוזה לא יאוחר מיום 12.3.04.

תמורת הדירה התחייב הקונה לשלם סך של 109,000 דולר של ארה"ב. 5,000 דולר שולמו במעמד החתימה על זכרון הדברים, סך של 103,000 דולר התחייב חנקובסקי לשלם עד ליום 15.5.04 (בטעות נרשם 15.5.03) וסך של 1,000 דולר במועד קבלת החזקה בדירה, שנקבע ליום 1.7.04.

8.באותה פגישה הבהירו בני הזוג קורן שהצורך במכירת הדירה נבע מקשיים כלכליים אליהם נקלעו ומצבו הרפואי הלקוי של מר קורן. הם גם הסבירו כי קיים חוב לבנקים ועליהם לסלקו תחילה. לטענת בני הזוג קורן, שלא נסתרה, קבלו את הצעת חנקובסקי נוכח הצהרתם, שלו ושל אמו, כי בידי הקונה כספי פיצויים שקיבל לאחר פציעתו בתאונת דרכים ולכן ביכולתו לשלם את מלוא התמורה תוך זמן קצר. במעמד החתימה על זכרון הדברים ציינו המוכרים כי הם מיוצגים על ידי עו"ד גב' רוה וכי מעוניינים שתייצגם גם בעסקה זו. הקונה ואמו ציינו כי אינם מכירים אותה ברם הסכימו שתייצגם.

9.ביום 7.3.04 נפגשו המוכרים והקונה ואמו (וכן המתווך) במשרד עו"ד גב' רוה ושם חתמו על חוזה מכר. לגרסת עו"ד גב' רוה באותה הזדמנות הבהירה אִמו של הקונה כי בידיו מלוא התמורה בעבור הדירה ברם מאחר שבנה לא עבד ולא היתה לו דירה משלו היו מעוניינים לברר אפשרות לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא בתנאים טובים. בני הזוג קורן לא התנגדו ועל כן הוסף "הואיל" בזו הלשון: "הואיל ובכוונת הקונה לקבל משכנתא לצורך רכישת דירה זו".

10. בחוזה נקבעה התמורה במטבע ישראלי. מחיר הדירה הסתכם בסך 490,936 ₪ (שהם 109,000 דולר לפי שער חליפין בסך 4.505 ₪ לדולר) מתוכו שילם הקונה סך של 22,520 ₪ (5,000 דולר) במעמד חתימת זכרון הדברים. כן התחייב הקונה לשלם 292,760 ₪ (65,000 דולר) ביום 26.3.04; סך של 171,152 ₪ (38,000 דולר) ביום 15.5.04 וסך של 4,504 ₪ (1,000 דולר) בעת קבלת החזקה בדירה.

בפועל שולם ביום 28.3.04 סך של 309,000 ₪, קרי, הקונה הקדים תשלום בסך 16,240 ₪. אין חולק כי עם קבלת סכום זה סולק החוב לבנקים המלווים - בנק טפחות ובנק עצמאות.

11.לפי החוזה נקבע מועד מסירת החזקה לא יאוחר מיום 1.7.04.