חמו נ' בוקובזה ואח'

פסק דין

1.בפני תביעה חוזית, כספית על סך של 293,755 ₪. הסכום מורכב מסך של 21,600 ₪ נומינלי (משוערך ליום הגשת התביעה - 26,508 ₪ מיום 1.12.06) חוב על 9 חודשי דמי שכירות, וכן סך של 190,367 ₪ פיצויים מוסכמים לפי 139.86 ₪ לכל יום איחור בפינוי המושכר מיום 1.12.06 ועד ליום 13.12.09. לחילופין, נטען כי אם יצא שהתובע לא זכאי לפיצוי מוסכם, הוא זכאי לדמי שימוש ראויים בסך של 93,310 ₪. כמו כן נתבעים הסכומים הבאים:

2,950 ₪ על נזקים שנותרו בדירה; פיצוי לרוכש הדירה עקב הפרת חוזה מכר עם צד ג' בסך של 5,430 ₪; פיצוי של עלות הובלה לרוכש הדירה (צד ג' – מ' ו') מדירה חלופית לדירה בסך של 950 ₪; פיצוי בסך של 21,000 ₪ שהתובע שילם פיצוי לרוכש הדירה על דמי שכירות בדירה החלופית, וכן הוצאות משפט על פינוי השוכרים וכן חוות דעת והוצאות נלוות בסך של 20,000 ₪.

2.הרקע לתביעה הוא כי בין התובע לנתבעת מס' 1 נחתם חוזה שכירות של מושכר, דירה בת 5 חדרים ברחוב מאיר גרוסמן 10/1, שכונת נווה זאב, באר-שבע, ל-12 חודשים מיום 1.12.05 ועד ליום 1.12.06. כמו כן ניתנה לשוכר תקופת אופציה של 3 חודשים נוספים שתנאי הפעלתה הוא מתן הודעה בכתב חודשיים לפני תום תקופת השכירות. דמי השכירות הועמדו על 2,400 ₪ לחודש. התובע טען בכתב התביעה, כי למעט תשלום של 3 חודשים, לא שולמו דמי השכירות כלל (סעיף 5 לכתב התביעה). התובע ביקש מהשוכרת ומשפחתה לפנות את המושכר בתום התקופה החוזית והם סירבו. התובע מכר את הדירה לצד ג' ביום 24.6.09 והתחייב למסור את הדירה ביום 15.7.09. התובע פנה לביהמ"ש ועתר לסעד של פינוי וביום 13.12.09 הנתבעים פינו את המושכר (ת.א. 3557/09 ביהמ"ש השלום ב"ש – להלן: "תביעת הפינוי"). נטען כי הנתבעים הותירו בדירה נזקים וגם בגינה.

3.טענות ההגנה של הנתבעים היו כי לפני החתימה על חוזה השכירות עם התובע, הם שכרו את המושכר מאביו של התובע מיום 1.12.01 ועד 1.12.05. נטען כי מיום 1.12.06 לא היה בין הצדדים חוזה בכתב, אך הייתה הסכמה בעל פה להמשך השכירות. לטענת הנתבעים, הם שילמו את דמי השכירות במשרדים של "דוד חמו ובניו" בעמק שרה לאביו של התובע, במזומן, ללא חשבונית מס או קבלה. נטען שהתשלום נמשך גם בתקופה שהחוזה הוארך בעל פה. נטען כי התובע לא פעל לפינוי הנתבעת מס' 1 ומשפחתה עד שמכר את הדירה ומכאן, חזקה שקיבל את דמי השכירות כסדרם. נטען שלא ניתן לתבוע פיצוי על הפרת חוזה שהוא בעל פה. הנתבעים חלקו על הטענה שהותירו נזקים למעט אי פינוי תנור, כיריים ופסולת מהגינה מחמת הלחץ לפנות את הדירה מהר. נטען שהפינוי היה כשבועיים (13 יום) לאחר תום תקופת השכירות שהסתיימה ביום 1.12.09. הנתבעים גם חלקו על מלוא הנזק הנתבע.

4.בשלב שמיעת הראיות העיד התובע, העידו הנתבעים 1 ו-2, ושמאי המקרקעין מטעם התובע נחקר. ב"כ הנתבעים ויתר על חקירת המתווך מטעם התובע, ארז ביטון. על אף טענת ההגנה של הנתבעים כי שילמו את דמי השכירות לאבא של התובע, הן בתקופה החוזית והן בתקופה לאחר תום החוזה, התובע לא העיד את אביו וגם לא מי מהעסק "דוד חמו ובניו".

בתצהיר עדותו הראשית של התובע הטיעון שלא שולם דבר במהלך תקופת החוזה, למעט 3 חודשים (סעיף 5 לכתב התביעה), התחלף לגרסה בדבר תשלום לא סדיר במהלך כל תקופת השכירות (סעיף 5 לתצהיר עדות ראשית). בחקירה הנגדית הוא אישר שבסופו של דבר דמי השכירות בתקופה החוזית שולמו (עמ' 11 לפרוטוקול).

התובע גם אישר ששולמו עוד 3 חודשים אופציה (עמ' 12 לפרוטוקול). התובע נשאל מדוע לא פעל כל כך הרבה זמן לפינוי לאור טענתו להעדר כל תשלום מתום שלושת החודשים האמורים והתשובה הייתה שאביו טיפל בשוכרים (עמ' 13 לפרוטוקולים).

בנוסף, בא כוח התובע כתב בשמו של התובע מכתב התראה לנתבעים 1-2 תוך ציון כי הנכס " הושכר עד לפני כעשרה חודשים" (מכתב מיום 10.07.09). הוסף גם שמתום תקופה זו הנתבעים מסרבים לחתום על חוזה חדש, או לפנות את המושכר או לשלם דמי שכירות. לכאורה ישנה הודיה בכך שעד אוקטובר 2008 לא הייתה בעיה עם השוכרים. סימני שאלה אלה עולים גם כאשר העילה לפינוי בתביעה לפינוי מושכר היא שאין חוזה בר תוקף ולא בגלל שיש חוב דמי שכירות (סעיף 4 לתביעה מוצג נ/1). חוסר בהירות זו עולה גם מהתשובה בעמ' 17 לפרוטוקול מול שורה 8, שלה אין מענה בחקירה חוזרת שהשוכרים היו צריכים להתפנות ב- 01.12.09. על מנת לא להכשילו הוא נשאל מדוע הוא לא אמר שהיה עליהם להתפנות ב- 01.03.07 ולכך הוא משיב: "לאחר השנה השנייה הייתה הסכמה למגורים אך לא הייתה הסכמה למגורים ללא תשלום" (עמ' 17 לפרוטוקול). לבסוף משנשאל שוב על תאריך 01.12.09 הוא מתקן זאת ל - 01.12.06 (עמ' 17 מול שורה 19). לא הייתי מפנה לטעות זו אלמלא מכתבו של עו"ד בר דוד מיום 10.07.09, כמפורט לעיל. יש להניח שעו"ד בר דוד כתב זאת על פי מידע שקיבל מהתובע.

נראה כי ההסבר לסימני השאלה ולתביעת הפינוי מקורו בכך שהתובע מכר את הדירה ביום 24.06.09 והתחייב למסור את החזקה ביום 15.07.09 ( סעיף 8 לכתב התביעה בתביעת הפינוי - מוצג נ/1).

הנתבעת מס' 1 טענה כי היא שילמה דמי שכירות עד ליום 01.12.09 ( סעיף 3(ה) לתצהירה ). בחקירתה הנגדית היא הסבירה ששילמה במשרד של "דוד חמו ובניו" למי שהיה במקום, או לאבא או לעוזי (אחיו של התובע) או לזיו (התובע - מ' ו') ( עמ' 31 לפרוטוקול ). התובע לא העיד את אביו על אף שידע את הטענה וגם לא ביקש להזים את עדות הנתבעת באמצעות עדות אחיו עוזי.

גרסת הנתבעת מס' 1 היא עדות יחידה של בעלת דין כי הנתבע מס' 2 לא היה השוכר וגם העיד שכל עוד היה נשוי לנתבעת מס' 1 הוא העביר לה את הכנסותיו והיא כיסתה את הנדרש לצורך ניהול הבית, תשלומים וכו' ולכן לא היה בידו לחזק את עדותה (עמ' 31 לפרוטוקול). אבל אני מוצאת חיזוק לעדותה בכך שהתובע כאמור לא העיד עדים שלכאורה היה בידו להזים גרסה זו. אי הבאת עדים שיכולים לסייע לגרסה פועל לרעת אותו צד [ ע"א 548/78 שרון נ' לוי , פ"ד לה (1) 736 (1980) ]. חיזוק נוסף לגרסתה הוא סימני השאלה המרובים שפורטו לעיל ואשר עו"ד ויצמן גם הצביע עליהם בסיכומיו.

לפיכך, אני מעדיפה את גרסת הנתבעת מס' 1 כי דמי השכירות שולמו עד 01.12.09, והתביעה לתשלומם בין כדמי שכירות ובין כדמי שימוש ראויים נדחית.

5.העולה מממצאים אלה הוא גם שבין הצדדים היה בתוקף הסכם שתוכנו הוא החוזה שנכרת בשנת 2005. ההסדר המשפטי הוא שהחוזה מוארך בהתנהגות ( סעיף 19 (א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971). בהעדר ראיות למועד מסירת תביעת הפינוי, לאור הסכמת הנתבעת מס' 1, המועד לפינוי החוזי היה 01.12.09, לאחר שהדירה נמכרה והודע לנתבעת מס' 1 כי יש לפנות את הדירה ע"י הגשת כתב תביעה לפינוי ביום 23.08.09 (מוצג נ/1) ( סעיף 19 ב (1) לחוק השכירות והשאילה ).

אין מחלוקת שהפינוי היה ביום 13.12.09, דהיינו באיחור של 13 ימים. גובה הפיצי על כך הוא 30$ ליום (סעיף 16 לחוזה השכירות), לפיכך הפיצוי המגיע הוא 390$. לא מצאתי להמיר את הפיצוי המוסכם בדמי שימוש ראויים, בגין 13 יום.

6.התובע מכר את הדירה תוך תקופת השכירות והתחייב על מועד מסירה תוך תקופת השכירות שהוארכה כאמור בהתנהגות. התובע העיד שניסה למצוא מענה במציאת דירה אחרת לשוכרים אך הם לא הסכימו לעבור. הנתבעת מס' 1 השיבה שזה לא היה אפשרי מעשית. את העתירה לפיצוי על הנזקים שנגרמו מכך שלא היה בידי התובע כמוכר, לעמוד בהתחייבותו כלפי הקונים אני דוחה. היה על התובע להביא לידיעת הקונים את העובדה כי הדירה מושכרת.

7.התובע גם טוען לנזקים בדירה. לצורך כך הוא הגיש חוות דעת שמאי, והשמאי נחקר על חוות דעתו. בסיכומיו טוען בא כוח הנתבעים שיש לדחות תביעה זו כי התובע לא הפסיד מפני שמכר את הדירה כפי שהיא. התובע טען כי מראש הוריד את מחיר הדירה בגלל מצבה. לכך משיב בא כוח הנתבעים שזו הרחבת חזית וטענה שלא נטענה בכתב התביעה (סעיף 10 לסיכומי עו"ד ויצמן). השמאות שהגיש התובע כראיה היא חוות דעת לעלויות תיקון הנזקים ולא לשווי הדירה בשוק. התובע צירף חו"ד מתווך מקרקעין, שאינו מוסמך לשום מקרקעין ( סעיף 12 (א) לחוק שמאי מקרקעין , תשס"א - 2001), לשווי דמי השכירות שניתן להשיג בגין הדירה. בא כוח הנתבעים ויתר על חקירתו. התובע לא עתר לפיצוי על הצורך למכור את הדירה בפחות מערכה והעלה את גרסת ההפסד, לראשונה, בחקירתו הנגדית (עמ' 25 לפרוטוקול). גרסה זו היא עדות בעל דין יחידה ולמרות שניתן היה לחזק אותה בחוות דעת שמאי מקרקעין, התובע לא עשה כן. המומחה של התובע בדק את מצב הדירה לטענתו לאחר פינוי הנתבעים אך לא הובאו ראיות חיצוניות למצב הדירה במועד ההשכרה המקורית ואף לא במעמד חתימת החוזה. האב לא הועד, הגם שהוא ליווה את השמאי בביקור בדירה ביום הפינוי. המומחה נשאל האם הוא יכול לשייך את הנזק לתקופה מסוימת והוא שלל זאת (עמ' 6 לפרוטוקול).

8.התביעה בראש נזק זה אינה ברורה מפני שלמועד הגשת התביעה, על פי גרסת התובע, הדירה כבר הייתה מכורה לצד ג'. עברתי בעיון על כתב התביעה ונספחיו ולא מצאתי טענה כי צד ג' ביטל את העסקה, כלל את התיקון בחוזה המכר או תבע את התובע לפיצוי על מצב הדירה שנמסרה לו.

התובע קנה את המושכר מאביו ובינו לבין הנתבעת מס'1 נחתם חוזה שכירות בשנת 2005 כאשר בפועל הנתבעת מס' 1 ומשפחתה כבר גרו בדירה משנת 2001. הצדדים חתמו על חוזה סטנדרטי שבו מילאו את הפרטים הרלוונטיים ואף מחקו מה שלא היה רלוונטי ( סעיף 8 (ב) לחוזה השכירות). בהקשר לסוגית הנזק נקבע כי על השוכר להחזיר את המושכר "במצב טוב ותקין כפי שקיבלו פרט לבלאי ופחת עקב שימוש סביר" (סעיף 7 לחוזה השכירות). השמאי חווה את דעתו בדבר קיומם של הנזקים הבאים:

(א)פירוק ופינוי מדפי גבס בחדר המגורים;