חלק מבעלי הדירות הקיימות ברח' רקפת 1 מזכרת בתיה נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה ואח'

הרקע לעתירה

1.עניינה של העתירה שלפניי בפרויקט חיזוק מבנים של שני בנייני מגורים אשר מצויים ברחוב הרקפת 1 ו-3 ביישוב מזכרת בתיה.

אליבא העותרים, החלטתה של ועדת הערר שדנה בעניינם, מקפחת אותם ומונעת מהם לממש את הפרויקט, בניגוד לעקרונות ולכללים שקובעת תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (להלן – תמ"א 38). מכאן העתירה שלפניי במסגרתה התבקש בית המשפט לאשר לעותרים את הבקשות להיתרי הבנייה שכללו מיצוי אחוזי הבניה בדירות הישנות הן מכוח תכנית מתאר מקומית והן מכוח תמ"א 38, ניצול שטחי שירות בגין ממד"ים והרחבת הקומות החדשות בהתאם.

עיקר טענות העותרים

2.הבניינים נשוא העתירה נבנו לפני שנים רבות והם ראויים להיכלל בתמ"א 38.

בשנות התשעים של המאה הקודמת ניתנו היתרי בנייה להרחבת הבניינים מכוח תכנית מפורטת זמ/253 (להלן – תכנית זמ/253). חלק מהדיירים אכן הרחיבו את דירותיהם, אך חלק לא עשו כן מטעמים כלכליים: בבניין שברחוב רקפת 1 לא נבנו הרחבות ואילו בבניין שברחוב רקפת 3 שלושה מבעלי הדירות מימשו את ההרחבה ושלושה אחרים מימשו את ההרחבה באופן חלקי, תוך חריגה מקווי הבניין. כך, נוצרה חזית צפונית של הבניין שברחוב רקפת 3 כאשר היא איננה "מלאה".

3.מוסדות התכנון שגו מקום בו מנעו מהעותרים לנצל את אחוזי הבניה שלא מוצו מכוח תכנית זמ/253 - בכדי לייצר חזיתות מלאות יש צורך לנצל גם את אחוזי הבנייה שניתן היה לממש מכוח תכנית זמ/253, אשר לא נוצלו בזמנו למרות קיומם של היתרי בניה. ברם, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, זמורה (להלן – הוועדה המקומית) ולאחריה גם ועדת הערר המחוזית (להלן – ועדת הערר), התעלמו מאותם היתרי בניה.

התוצאה היא שמוסדות התכנון, באמצעות הליך פרשנות שגוי, שללו מהעותרים את האפשרות שמקנה להם תמ"א 38 לנצל את זכויות הבניה הן מכוח התכנית התקפה והן מכוח הוראות תמ"א 38. פרשנותם הדווקנית של מוסדות התכנון מביאה לידי כך שמראה הבניינים יהא בלתי שלם ובלתי סביר. לפיכך, יש לאפשר לעותרים לנצל גם את זכויות הבניה מכוח תכנית זמ/253, על מנת להגיע לתוצאה תכנונית ראויה.

4.מוסדות התכנון שגו מקום בו שללו מהעותרים את ניצול מלוא שטחי השירות בגין הממד"ם שלא נוצלו בזמנו מכוח תכנית זמ/253 - תכנית זמ/253 הביאה בחשבון שטחי ממ"ד של 5 מ"ר נטו. מאחר שכיום על פי התקנות הרלבנטיות שטח ממ"ד הוא 9 מ"ר נטו (12.5 מ"ר ברוטו), יש לאפשר לעותרים לנצל את יתרת הזכויות בגין עמודת הממ"דים בחזית הצפונית של הבניין ברקפת 3, מעבר לזכויות הבניה מכוח תכנית זמ/253. מיצוי שטחי הבנייה של הממ"דים יאפשר יצירת מבנים מחוזקים בעלי חזית אחידה ושלמה.

5.מוסדות התכנון שגו מקום בו לא אפשרו את בניית הדירות החדשות עד לקו הבניין המחוזק (הקונטור) - פרשנות מוסדות התכנון לפיה ניתן לאפשר שטח תוספת מכסימלי של 25 מ"ר בלבד יוצרת מצב לפיו הקומות החדשות במבנה יהיו בנסיגה משמעותית מקו הבניין. התוצאה היא תכנון של "מגדל על גבי בניין". היה על מוסדות התכנון לעשות שימוש בשיקול הדעת שמוקנה להם בתמ"א 38 מכוח סעיפים 21.1 – 21.2 ולאפשר בניה עד מלוא שטח קונטור הבניין.

6.ועדת הערר חייבה את העותרים לרשום זיקת הנאה לצורך מעבר אל החלקה של הבניין שברחוב רקפת 3. חיוב העותרים לרשום זיקות הנאה לצורך מעבר מהחנייה של הבניין ברחוב הרקפת 1 אל החניה של הבניין שברחוב הרקפת 3 הוא תנאי מיותר שיגרום לעיכוב בביצוע הפרויקט. במקרים כגון דא, בהם ישנם מתקנים משותפים לשני הבניינים, ניתן להסתפק ברישום בית משותף מאוחד בהתאם להיתר הבניה.