חלפון נ' לבני ואח'

השופטת ע' ברון:

1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 6.10.2016 (כבוד השופט א' טובי) ב-ת"א 12127-08-14. בפסק הדין נושא הערעור דחה בית המשפט המחוזי את תביעתו של המערער, אופיר חלפון (להלן: חלפון) למתן סעד הצהרתי שלפיו הוא זכאי להירשם כבעלים ב-1000/16267 חלקים במקרקעין הידועים כחלקה 2, בגוש 10683 בעיר חיפה (להלן: המקרקעין); וזאת בכפוף לפירעון הלוואה על סך 20,000 אירו שהועמדה למערער בשנת 2003 על ידי אביהם המנוח של המשיבים, אליהו לבני ז"ל (להלן: לבני).

       המקרקעין המדוברים נרכשו על ידי חלפון בשנת 1991 תמורת סך של 36,030 ₪ בתוספת מע"מ ובשנת 2013 הועברו על שמו של לבני בנסיבות שיובהרו בהמשך. למרבה הצער, לבני הלך לבית עולמו במהלכו של ההליך בבית המשפט המחוזי, בשלב הסיכומים; ומשכך תוקן כתב התביעה, ויורשיו באו כנתבעים תחתיו, והם כאמור המשיבים בערעור.

2. במוקד המחלוקת בין הצדדים ניצבת השאלה, אם הסכם שעליו חתמו חלפון ולבני שעניינו העברת הזכויות במקרקעין מחלפון ללבני הוא הסכם מכר כטענת לבני, או שמא כוונתם האמיתית של הצדדים הייתה להעמיד את המקרקעין כבטוחה לפירעון הלוואה שנתן לבני לחלפון כטענת האחרון.

רקע עובדתי

3. כשברקע היכרות ארוכת שנים בין השניים, ביום 6.4.2003 העניק לבני לחלפון הלוואה על סך 20,000 אירו, וזאת ללא כל תיעוד (להלן: ההלוואה). לגישת חלפון השניים קבעו ריבית מוסכמת ולא נקבע מועד לפירעון ההלוואה, בעוד לגישת לבני הוסכם כי ההלוואה תיפרע תוך חודש ימים והוא לא דרש כל ריבית בגינה. בפועל לא שולם דבר על חשבון ההלוואה. שנתיים לאחר מכן, ביום 24.5.2005, חתמו חלפון ולבני על הסכם להעברת זכויותיו של חלפון במקרקעין ללבני תמורת סך של 100,000 ש"ח, מבלי שצוין בהסכם מועד התשלום (להלן: הסכם המכר). לצורך ביצוע הסכם המכר חתם חלפון על ייפוי כוח המסמיך את בא-כוחו של לבני, עו"ד איתמר רוטמן, לפעול בשמו (להלן: עו"ד רוטמן). יום לאחר חתימת הסכם המכר, ביום 25.5.2005, נרשמה הערת אזהרה לטובת לבני על זכויותיו של חלפון במקרקעין. בסמוך לכך דווחה העסקה לרשויות המס, ולבני שילם מס רכישה בגינה; ובהמשך נשא לבני גם בתשלום מס מכירה אף שחיוב זה הוטל על חלפון.

       במקביל לחתימת הסכם המכר נחתם בין חלפון ללבני הסכם נוסף, שהוא בגדר מסמך הסכמות בין הצדדים ועולה ממנו כי הסכם המכר נועד לפירעון ההלוואה (להלן: ההסכם הנוסף). בהסכם הנוסף אישר חלפון כי הוא חייב ללבני את ההלוואה בסך 98,944 ש"ח וכי ברצונו לפרוע חוב זה באמצעות העברת הזכויות במקרקעין לידי לבני. עוד נאמר בהסכם זה, כי רק רישום המקרקעין על שמו של לבני בלשכת רישום המקרקעין יהווה פירעון חוב ההלוואה; וכן שלבני רשאי, לפי שיקול דעתו הבלעדי, לדרוש את פירעונו של החוב וביטול הסכם המכר.

       יצוין כי במועד החתימה על הסכם המכר ועל הסכם הנוסף טרם נפרעה ההלוואה, כולה או חלקה, שנתן לבני לחלפון כשנתיים קודם לכן. בפועל, הזכויות במקרקעין הועברו בלשכת רישום המקרקעין על שם לבני ביום 23.1.2013 משהוסר עיקול שהיה רשום על המקרקעין לטובת רשויות מע"מ.

ההליך בבית המשפט המחוזי

4. חלפון טען כי משטרם פרע את ההלוואה ומשמצבו הפיננסי הידרדר, החליט להעמיד את המקרקעין כבטוחה לפירעונה של ההלוואה שנתן לו לבני ומשכך חתמו השניים על הסכם המכר. נטען כי הסכם זה אמנם נחזה כהסכם מכר, אך ברקע לו עמדו הסכמות בין הצדדים שלא הועלו על הכתב ולפיהן המקרקעין יועברו לבעלותו של לבני רק במידה שחלפון לא יפרע את ההלוואה, וגם זאת רק לאחר שתינתן לחלפון אפשרות הוגנת לסלקה. חלפון טען כי אינדיקציה לכך שאין מדובר בהסכם מכר שמטרתו העברת הבעלות במקרקעין היא שהסכם המכר לא מציין כי מדובר בפירעון הלוואה או כי התמורה עבור המקרקעין שולמה. לגישת חלפון, אינדיקציה נוספת לכך שלא מדובר בהסכם שמטרתו העברת בעלות היא שווי המקרקעין בעת שנערך הסכם המכר, שהיה גבוה בהרבה מסכום החוב של חלפון ללבני. בהתייחס להסכם הנוסף נטען כי הוא נערך על מנת שניתן יהיה להציגו לנושים אחרים של חלפון שעלולים להתנגד להעברת הזכויות במקרקעין ללבני. יצוין בנקודה זו כי חלפון לא התייחס בכתב התביעה או בתצהירו לדבר קיומו של ההסכם הנוסף וזה הוגש על ידי לבני, אך משזה הוצג חלפון לא טען נגד קבילותו ואישר כי חתם עליו.

        לטענת חלפון, בשנת 2009 הוא פנה ללבני במטרה לסלק את ההלוואה והופנה על ידי לבני לרואה החשבון שלו, מיכה שטרנברג (להלן: רו"ח שטרנברג). בין חלפון לרו"ח שטרנברג התקיימה פגישה ביום 3.3.2009 במהלכה ערך רו"ח שטרנברג מסמך התחשבנות, שלגישת חלפון כלל חישוב של גובה חובו של חלפון ללבני באותו מועד בגין ההלוואה, בתוספת ריבית (להלן: מסמך ההתחשבנות). נטען כי בפגישה ביקש חלפון זמן נוסף לפירעון ההלוואה, בין השאר עקב חוב נוסף של חלפון ללבני בגין עסקה אחרת; וכי מכל מקום מסמך ההתחשבנות, שהוא משנת 2009, הוא עדות לכך כי תמורת ההלוואה לא סולקה על דרך הסכם המכר.

        לגרסת חלפון, בשנת 2014 פנה אל לבני וביקש לפרוע את ההלוואה, שאז התברר לו להפתעתו כי לבני העביר את הזכויות במקרקעין על שמו, וזאת מבלי ליידע את חלפון על כך ומבלי שהתאפשר לו לפרוע את ההלוואה טרם שהועברו הזכויות. משכך, הגיש חלפון את התביעה נושא הערעור, הן נגד לבני הן נגד עו"ד רוטמן, ובה נתבקש בית המשפט המחוזי להצהיר כי חלפון זכאי להירשם כבעל הזכויות במקרקעין בכפוף לפירעונה של ההלוואה, וכן כי ייפוי הכוח שניתן לעו"ד רוטמן על ידי חלפון לצורך ביצוע הסכם המכר מבוטל ולא ניתן עוד לעשות בו שימוש. ייאמר כי בהחלטה מיום 12.1.2015 הורה בית המשפט המחוזי על סילוקה על הסף של התביעה נגד עו"ד רוטמן, בקובעו כי אין עוד כל משמעות להצהרה על ייפוי הכוח כבטל משהעברת הזכויות הושלמה, וכי התביעה אינה מגלה כל עילה כלפי עו"ד רוטמן ולא נתבע כל סעד ביחס אליו. יצוין כי הערעור אינו נסוב על החלטה זו.

5. לטענת לבני, הסכם המכר בינו ובין חלפון הוא הסכם להעברת הזכויות במקרקעין בתמורה להלוואה שנתן לחלפון. לגרסתו של לבני, שנתיים לאחר שנתן את ההלוואה לחלפון וזאת לא הוחזרה, פנה אליו חלפון והציע לפרוע את ההלוואה בדרך של העברת זכויותיו במקרקעין ללבני. לבני הסכים להצעה, על אף שלגישתו שוויים של מגרשים דומים באזור היה נמוך בהרבה באותה העת מסכום ההלוואה, וזאת מפני שחשש שאם יסרב לא יזכה לראות את כספו. לבני טען כי חלפון לא היה מעורב בתהליך העברת הזכויות במקרקעין, משום שחתם זה מכבר על ייפוי הכוח לעו"ד רוטמן שטיפל בכל הנדרש. העברת הזכויות הושלמה עם הסרת העיקול על המקרקעין על ידי רשויות מע"מ בשנת 2013. לעניין הפגישה בין חלפון לבין רו"ח שטרנברג, אישר לבני כי פגישה כזו אכן התקיימה בשנת 2009, אך לגישתו של לבני במועד זה ההלוואה כבר נפרעה על דרך הסכם המכר, ואין כל רלוונטית לפגישה לענייננו – נטען כי חלפון הופנה לרו"ח שטרנברג להתחשבנות בעניינו של חוב אחר, בגין "עסקה הסניטציה" כפי שכונתה על ידי הצדדים.
6.      בפסק דינו מיום 6.10.2016 קבע בית המשפט המחוזי כי לא עלה בידי חלפון להרים את הנטל המוטל עליו להוכחת טענותיו ודחה את התביעה תוך חיובו בהוצאות בסך 23,000 ש"ח. נקבע כי אין זה סביר שההלוואה שניתנה לחלפון לא הייתה מוגבלת בזמן, וכי לבני יסכים שלא לפעול לפירעון הלוואה משנת 2003 במשך למעלה מעשור, בשים לב לכך שבמהלך כל התקופה חלפון לא שילם כל דבר על חשבון החוב. בית המשפט מצא כי הצדדים התקשרו בעסקת מכר לכל דבר ועניין, וזאת שעה שחלפון חתם בעצמו על המסמכים הנדרשים וייפה את כוחו של עו"ד רוטמן לביצוע העסקה. העסקה הושלמה ברישום, שולמו בגינה מס רכישה ומיסים אחרים על ידי לבני והיא דווחה כנדרש. בהתייחס לטענות הנוגעות לשווי המגרש בעת עריכת הסכם המכר בהשוואה לגובה החוב ללבני, נקבע כי הטענות נטענו בעלמא וללא כל תימוכין.