חליפה סמי נ' ועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון ואח'

פסק דין

כללי

זוהי תביעה כספית ע"ס 962,140 ₪ לתשלום פיצויי הפקעה.

התובע הוא הבעלים הרשום במגרש בשטח של 566 מ"ר מתוך סך כולל של 13,762 מ"ר, שזה גודלה הכולל של חלקה 28 בגוש 6615 ברמת השרון (להלן: "המגרש"; "החלקה").

המגרש הופקע בידי הנתבעת 1 ונעשה בו שימוש בידי הנתבעת 2.

לאחר שרק הנתבעת 2 הגישה כתב הגנה, ביקש וקיבל התובע פסק דין כנגד הנתבעת 1 (בש"א 13007/07). לאחר מכן הושג בין הצדדים הסדר דיוני שלפיו יבוטל פסק הדין, הנתבעת 1 תמחק מההליך והנתבעת 2 תיטול עליה כל סכום שייפסק לזכות התובע. עוד הוסכם כי "לגופו של הדיון בתיק זה, ולאור העובדה כי הוא מעורר מחלוקת שמאית גרידא, מבקשים הצדדים מכב' ביהמ"ש למנות שמאי מכריע... באשר למחלוקת השמאית בין הצדדים שעניינה שווי זכויותיו של התובע במקרקעין, נשוא ההליך, אשר הופקעו ע"י הנתבעת 1" (בש"א 19510/07). להסדר הדיוני ניתן תוקף של החלטה ביום 31.10.07 והשמאי והמהנדס דן אורמן מונה כשמאי מכריע כאמור (להלן: "השמאי").

חוו"ד השמאי נערכה ביום 18.2.08. כן השיב השמאי לשאלות הבהרה שנשלחו ע"י בא כוח התובע. בהמשך לדיון מיום 13.10.09 הגישו הצדדים השלמות טיעון בכתב.

המצב העובדתי/תכנוני וקביעות השמאים

מכתבי הטענות, מחוות הדעת שהגישו השמאים מטעם הצדדים, וכן מחוות הדעת של השמאי מצטיירת התמונה הבאה:

כאמור, מדובר בחלקה (28 בגוש 6615) בשטח רישום של 13,762 מ"ר. זו קרקע פרטית בבעלות בעלים שונים במושע. חלקו של התובע בחלקה הוא 566/13762 (4.1127%). מחצית משטח החלקה משמשת כחניה לבית העלמין הצבאי בקרית שאול.

הודעה על הפקעה לטובת המועצה המקומית רמת השרון, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות") פורסמה בילקוט הפרסומים 5051, עמ' 1341, ביום 4.2.02. זהו גם המועד הקובע לעריכת השומה.

השמאי מפרט בחוות דעתו כי הצדדים אינם חלוקים בנוגע למצב התכנוני בחלקה כמו גם לעניין שימוש הביניים במגרש – כחניה. השמאי מטעם התובע חישב את הפיצוי על סמך שווי קרקע לחניה (על פי התכנית המפקיעה) ואילו השמאית מטעם הנתבעת 2, חישבה את הפיצוי על סמך שווי קרקע חקלאית (על פי התכנית הקודמת). מכאן הפער בין חוות הדעת – 171,091 דולר לעומת 36,790 דולר.

השמאי מסביר בחוות הדעת את העקרונות שעמדו בבסיס השומה: מיקום הנכס ואופי הסביבה; היות הנכס חטיבת קרקע חקלאית בשטח הנ"ל; המצב התכנוני; העדר הפחתה בגין מושע; פוטנציאל כללי, ציפיות לשינוי ייעוד; השוואה לעיסקאות בנכסים סמוכים ודומים; גודל החניה והפחתות בגין תשתיות. השמאי מגיע למסקנה ששווי הקרקע בחלקה בתאריך הקובע נע בגבולות של 100 דולר למ"ר.

הפיצוי המגיע אפוא לתובע עומד על 56,600 דולר, לפי השער היציג במועד הקובע – 4.602 ₪/דולר.

את חלקו של התובע בדמי השימוש בקרקע לצורכי חניה לתקופה שעד היום הקובע העריך השמאי בסך של 17.58 ₪/מ"ר לשנה כולל מע"מ.

בתשובות לשאלות הבהרה מיום 20.7.09 מבהיר השמאי כי לדעתו החל ממועד ההפקעה, 4.2.02, אין לשלם דמי שימוש; אלו משולמים עד מועד ההפקעה. עוד פירט השמאי והשיב לגבי העקרונות שהנחו אותו בקביעת השומה.

כאמור, הוגדר מעמדו של השמאי כ"שמאי מכריע". אין המדובר אפוא רק במומחה מוסכם מטעם הצדדים אלא במומחה שהצדדים התחייבו לקבל את הכרעתו. הפסיקה בדבר מעמד חוות דעת כזו ברורה (ראו והשוו: ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563 (1998)). במקרה הנוכחי לא מצאתי סיבה שלא לקבל את קביעות השמאי. לא התבקשה כלל חקירתו הנגדית. למעשה גם בסיכומיו לא מבקש התובע לעשות זאת.

דמי שימוש ראויים

כלל הוא כי החל ממועד ההפקעה לא יכולים בעלי קרקע לאחוז הן בדרישה לפיצויי הפקעה והן בדרישה לתשלום דמי שימוש, שהרי ההפקעה מנתקת את הקשר בין הבעלים לבין הקרקע. אמנם, על פי סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות ניתנת האפשרות לקבל "דמי חכירה" ממועד תפיסת הקרקע עד לתשלום הפיצוי בפועל, אלא שמדובר בסעד חלופי למנגנון ההצמדה והריבית המיוחד שקבוע בחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, תשכ"ד - 1964 (להלן: "החוק לתיקון דיני הרכישה"); הנפגע יכול לבחור רק אחד משני סוגי הפיצויים הללו (ע"א 2912/93 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח הרב דוד פנחס הורוביץ, פ"ד נא(5) 23 (1997)).

עם זאת, במקרה שבו מועד תפיסת החזקה קדם למועד פירסום הצו, ניתן לעיתים לראות מעשה זה כהפקעה מכללא והצדדים רשאים להסכים כי המועד הקובע לצורך שומת הפיצויים הוא מועד תפיסת החזקה (ת"א (מחוזי חיפה) 706/96 כוזהינוף נ' מדינת ישראל (2008)).