חגולי ואח' נ' עיריית ראשון לציון

פסק דין

התובענה

1.לפני המרצת פתיחה במסגרתה עתרו המבקשים לפסיקת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין, בסך של 13,421,676 ₪, נכון ליום הגשת התובענה.

רקע עובדתי והליכים קודמים

2.המבקשים, חגולי סמירה וציון (להלן:"המבקשים" או "גב' ומר חגולי", בהתאמה), ביחד עם מר יחזקאל חגולי (להלן: "יחזקאל חגולי"), היו במועדים הרלבנטיים לתובענה בעלים במושע של נכס מקרקעין המצוי ברח' רוטשילד 17 בראשון לציון והידוע כגוש 3935 חלקה 99 (להלן:"המקרקעין" או "הנכס"). המבקשים היו בעלי 75% מהזכויות בנכס ויחזקאל חגולי היה בעלים של 25% הנותרים (ביחד יקראו: "הבעלים").

3.המשיבה, עיריית ראשון לציון (להלן:"המשיבה" או "העירייה"), הינה הרשות המוניציפאלית בתחום שיפוטה מצוי הנכס.

4.מדובר במקרקעין המצויים במרכז העיר, עליהם עמד מבנה ישן שהושכר לבנק לאומי לישראל בע"מ, משנת 1991 ועד ליום 31.12.01.

5.העירייה שביקשה לפתח את מרכז העיר, פנתה בשנת 1999 לבעלים על מנת לנהל מו"מ לרכישת הנכס. בכדי לאמוד את שווי הנכס

לצורך רכישתו מרצון, פנתה העיריה לשמאי אייל דנוס (להלן:" השמאי דנוס"), אשר בחוות דעת מיום 30.6.99, העריך את שווי הנכס בכ - 1.72 מיליון דולר.

6.במקביל לניהול המו"מ עם הבעלים לצורך רכישת הנכס מרצון, יזמה העירייה הליך תכנוני במסגרת תכנית רצ3/40/1 (להלן:"התכנית"), שפורסמה למתן תוקף ביום 19.12.02, ושינתה את יעוד המקרקעין מייעוד מסחרי לשטח ציבורי פתוח (להלן:"שצ"פ"), המיועד להפקעה למטרת הקמת גן ציבורי.

7.בינואר 2002, התקיימה פגישה במשרד ראש העירייה דאז, מר מאיר ניצן, בנוכחות מר חגולי ונציגו מר צבי פינשטיין. במהלך פגישה זו הביע ראש העירייה, מר ניצן, נכונות עקרונית לרכוש את הנכס תמורת סך של 2 מיליון דולר. בהמשך הבהירה העירייה כי לא תוכל לרכוש את הנכס בכסף וביקשה להמיר את התמורה בנכסי מקרקעין שווי ערך לסכום האמור. בחודש יוני 2002, הועברה טיוטת הסכם (נספח 3 לכתב התשובה, להלן: "טיוטת ההסכם"), לפיה התמורה תשולם לבעלים על דרך של הקצאת קרקע חליפית; עשרה מגרשים לבניה למגורים (סעיף 2 לטיוטת ההסכם). בסעיף 7 לטיוטת ההסכם נאמר כי ההסכם טעון אישור מועצת העירייה ואישור שר הפנים והוא יכנס לתוקף רק לאחר קבלת אישור כאמור.

8.ביום 15.8.02, בטרם נחתם הסכם, מסרו הבעלים את מפתחות הנכס שעמד אותה שעה ריק ואת החזקה בו, לרשות העירייה, לצורך הפעלת תחנה לחלוקת ערכות מגן, בתקופת מלחמת המפרץ השניה.

9.ביום 19.12.02, פורסמה התכנית למתן תוקף. ביום 23.1.03, פורסמה הודעה על הפקעת המקרקעין, בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן:"פקודת הקרקעות"). הודעה בדבר תכנית מתאר מקומית רצ/3/40/1, ילקוט פרסומים 5139 והודעה בדבר הפקעת המקרקעין, ילקוט פרסומים 5150, צורפו כנספח ו' לתובענה (להלן:"ההפקעה הראשונה").

10.ביום 9.2.03, הובאה טיוטת ההסכם בפני מועצת העירייה אשר סברה כי התמורה הנקובה בה, גבוהה משווי המקרקעין. מועצת העירייה החליטה להוריד את הנושא מסדר היום, לצורך ביצוע בדיקה נוספת על ידי שמאי חיצוני.

11.ביום 16.11.03, התקיימה פגישה בין נציגי העירייה ובין הבעלים ובאי כוחם. הבעלים התריעו על הפרת ההסכם שהושג עימם, כפי שהוא משתקף בטיוטת ההסכם ודרשו השבת הנכס לידם והחזרת המצב לקדמותו או פיצוי כספי.

12.ביום 18.3.04, החזירה העירייה את מפתחות הנכס ואת החזקה בו, לידי הבעלים.

13.ביום 29.4.04, העירייה פרסמה הודעה לפי סעיף 14 לפקודת הקרקעות, בדבר ביטול ההפקעה (ילקוט פרסומים 5293, נספח ז' לתובענה).

14.ביום 7.7.04, הוגשה על ידי הבעלים תביעה לבית המשפט המחוזי בתל- אביב יפו (ת.א 1954/04 להלן: "התביעה הקודמת"). במסגרת התביעה הקודמת, עתרו הבעלים לאכיפת התחייבות לתשלום סך של 9,225,000 ₪ (2 מיליון דולר), בהתאם להסכמה עם העירייה ועם ראש העיר דאז, מר ניצן. הבעלים טענו כי המקרקעין לא הופקעו שכן בטרם ההפקעה נכרת חוזה בינם לבין העירייה, למכירת המקרקעין לעירייה. לחילופין עתרו הבעלים להשבת הנכס לידיהם ולפיצויים בגין נזקים לרבות ירידת ערך והפסד דמי שכירות.

15.ביום 18.5.05, ובעוד ההליכים בתביעה הקודמת תלויים ועומדים, חזרה העירייה ופרסמה הודעה בגין הפקעת המקרקעין, בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (ילקוט פרסומים 5937, נספח ח' לתובענה, להלן:"ההפקעה השניה") .

16.בשלב זה, התפצלה דרכם של הבעלים במקרקעין. בין העירייה לבין יחזקאל חגולי, הושג הסדר פשרה לפיו כנגד התחייבותו של יחזקאל חגולי שלא להתנגד להפקעת המקרקעין ומסירת החזקה בהם, ישולמו לו פיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין בעקבות אישור התכנית, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965(להלן:"חוק התכנון והבניה"), בסך השווה ל- 205,000 דולר ארה"ב; פיצויי הפקעה כאמור בסעיף 190 (א) לחוק התכנון והבניה, בסך השווה ל- 185,000 דולר ארה"ב, ופיצוי בגין הוצאות ההליך המשפטי, בסך השווה ל- 25,000 דולר. הסכם הפשרה, אושר וניתן לו תוקף של פסק דין (נספחים 11 ו- 12 לכתב התשובה, להלן :"הסכם הפשרה עם יחזקאל חגולי").