חברת העובדים העבריים השיתופית הכללית נ' עיריית עכו/הועדה המקומית לתכנון ובניה ואח'

פסק דין חלקי

בפני תובענה לקביעת פיצויי הפקעה.

לטענת התובעת היא חוכרת ממינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") של חלקה 9 ושל חלק מחלקה 11 בגוש 18024 בשטח של 19,950 מ”ר (להלן "המקרקעין"). במקרקעין הוקם על ידי התובעת איצטדיון כדורגל.

ביום 29.3.04 פורסמה על ידי עירית עכו (להלן "העיריה") בילקוט הפרסומים 5286 , הודעה על הפקעת חלקה 9 לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות , מכוח תכנית מפורטת ג/849, וביום 24.6.04 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 5307 הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות על הפקעה זו. ההודעה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.

לאחר שחלקה 9 הופקעה על ידי העיריה, היא הופקעה מהעיריה על ידי רכבת ישראל (להלן "הרכבת"). הודעה על הפקעה זו, מכח צו הדרכים והמסילות, פורסמה ביום 24.6.04 בקובץ תקנות 6326.

בד בבד, הפקיעה הרכבת את חלק מחלקה 11.

הרכבת תפסה חזקה במקרקעין המופקעים לצורך הרחבת מסילת הברזל העוברת במקום.

בתביעתה טענה התובעת כי לא שולמו לה פיצויים בגין ההפקעה וכי מדובר בהפקעה בלתי חוקית. לפיכך, עתרה התובעת בתביעתה לחייב את הנתבעות לשלם לה פיצויי הפקעה בגין מלוא השטח שהופקע, ולצורך כך למנות שמאי מכריע שיעריך את גובה הפיצויים המגיעים לה. התובעת הוסיפה וטענה כי העיריה הפקיעה את חלקה 9 על מנת לקבל מהרכבת את פיצויי ההפקעה וכי בין העיריה והרכבת נערך הסכם פסול לפיו הרכבת תשלם לעיריה את פיצויי ההפקעה , לרבות בגין חלק מחלקה 11 שהופקע ממנה במישרין על ידי הרכבת. הטענה בדבר הפקעה בלתי חוקית שיש לבטלה נזנחה.

העיריה והרכבת כפרו בזכויותיה של התובעת במקרקעין ובזכאותה לפיצויים בגין הפקעתם ולפיכך, בשלב ראשון התנהל הדיון באשר לזכותה של התובעת לפיצויים בגין הפקעת המקרקעין ופסק דין חלקי זה מתייחס לשאלה זו בלבד.

אין מחלוקת כי בין התובעת לבין המינהל נחתמו הסכמי חכירה לתקופות שונות בין השנים 1958 עד 1980. בהמשך נוהל משא ומתן בין התובעת לבין המינהל באשר לתנאי חוזה חכירה לדורות – אך הסכם שכזה לא נחתם. מטעם התובעת הוגשה התכתבות בינה לבין המינהל המלמדת על המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים.

התובעת היא זו שהכשירה את המקרקעין, בנתה עליהם את האיצטדיון ובמשך השנים הפעילה אותו לצרכי ספורט (המטרה שלשמה הוחכרו לה המקרקעין , שהיא גם יעוד הקרקע בהתאם לתכנית המיתאר החלה על המקרקעין).

בשנת 1996 נחתם הסכם ניהול בין התובעת לבין חברת הניהול החדשה של הפועל עכו, לפיו קיבלה האחרונה את זכות השימוש באיצטדיון. חברת ניהול זו החזיקה באיצטדיון עד הפקעת המקרקעין ותפיסת החזקה בהם על ידי הנתבעות.

הרכבת פנתה אל המינהל על מנת לברר את זכויות התובעת במקרקעין ובמכתב מיום 27.1.09 השיב המינהל כדלקמן:

"חוזה החכירה האחרון נחתם מול חברת העובדים העבריים השיתופית הכללית בארץ ישראל בע"מ (להלן "החברה") והיה בתוקף עד ליום 31.5.80.

לאחר מועד זה המשיכה החברה להחזיק ולהשתמש בנכס מבלי להסדיר את ענין החזקתה כנדרש.

יותר מפעם אחת התנהל מו"מ להסדרת השימוש בנכס עם החברה בדרך של הרשאות לשימוש ו/או חוזה חכירה להווה ולעבר, אשר יסדיר גם בין היתר את דמי השימוש אשר יש לגבות מהחברה.

בשל אי תשלום דרישת התשלום אשר הועברה לחברה, לא השתכלל המו"מ לידי חוזה ו/או הרשאה.

מיום 1.6.80 ועד ליום זה טרם שילמה החברה כל סכום שהוא לממ"י בגין השימוש שהיא עושה בנכס...".

13.בחודש אפריל 2006 נחתם הסכם בין הרכבת לבין העיריה בו נאמר כי במסגרת תכנית ג/12042 מפקיעה הרכבת מקרקעין שונים ובינהם חלקות 9 ו- 11 נשוא הדיון בפני. העיריה הצהירה כי מקרקעין אלה "נמצאים בחזקתה, בבעלותה או בשליטתה". עוד נאמר שם כי תוואי מסילת הרכבת שלשמו תבוצע ההפקעה על ידי הרכבת עובר בשטח איצטדיון הכדורגל ולשם העברת המסילה יהיה צורך להרוס את האיצטדיון הקיים ולהקים איצטדיון חדש ולפיכך אישרה ועדת הפיצויים של הרכבת לשלם לעיריה "כפיצוי בגין הפגיעה במגרשים הקיימים ואשר ישמשו לבנייתו של איצטדיון כדורגל ...". מועד העברת החזקה במקרקעין לידי הרכבת נקבע ליום 1.4.06. עוד נקבע בהסכם כי הפיצוי שישולם לעיריה על ידי הרכבת (17 מיליון ₪) כולל גם כל סכום שהרכבת עשויה להתחייב בו בגין ההפקעה והעיריה התחייבה לשפות את הרכבת בגין כל סכום שיתבע מהרכבת לתשלום בגין הפגיעה במקרקעין.

14.בסיכומים הפנתה התובעת לחוזי החכירה ולמו"מ עם המינהל וטענה כי היא היתה בעלת הזכויות במקרקעין וזכאית לפיצויים בגין הפקעתם.