חבות במס רכישה בפיצול נחלות במושבים

רון סוקול, שופט - יו"ר:

1.שלושה עררים שהדיון בהם אוחד המעוררים שאלה זהה – האם תשלום לרשות מקרקעי ישראל, כנדרש לשם פיצול נחלה במושב והפרדת מגרש למגורים מהווה עסקה לרכישת זכות במקרקעין החייבת במס רכישה?

רקע

2.שלושת העררים שבפנינו עוסקים בהעברת זכויות בחלקים מנחלות במושבים חקלאיים שבעמק יזרעאל. שניים מהעררים עוסקים בהעברת זכויות ללא תמורה מהורים לילדיהם ובערר אחד נדונה השאלה במסגרת עסקה למכירת זכויות בחלק מנחלה.

נפתח בפירוט העסקאות ולאחר מכן נסקור את הרקע הכללי לעסקאות בדבר פיצול חלקים מנחלות במושבים חקלאיים.

ערר 27703-08-14 העברת הזכויות לדורין חפר-גחטן

3.דורין חפר-גחטן העוררת ב- ו"ע 27703-08-14 (להלן: דורין) היא בתם של גחטן פיקי ומאיר, חברי מושב היוגב (להלן: בני הזוג גחטן). בני הזוג גחטן הם בעלי זכויות בנחלה הידועה כנחלה מס' 18 במושב היוגב. זכויות בני הזוג גחטן היו של בני רשות בלבד. בחלק מהנחלה הידוע כחלקה "א" ניבנו שני בתי מגורים – האחד, משמש את בני הזוג גחטן, והאחר, בית מגורים שהיה שייך לסבה של דורין (להלן: בית הסב).

4.בשנת 2011 החליטו בני הזוג גחטן להעביר חלק מהנחלה, הכולל את בית הסב, לעוררת. מדובר במגרש בשטח של כ- 500 מ"ר ועליו בית מגורים בשטח של 145 מ"ר (להלן: מגרש גחטן). בני הזוג גחטן קיבלו את אישור המושב, כלומר אישור של היוגב – אגודה חקלאית שיתופית בע"מ, והגישו בקשה מתאימה לרשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) (הבקשה סומנה נספח 2 לערר, להלן: הבקשה לפיצול). הבקשה לפיצול כוללת שני רכיבים הרלבנטיים לענייננו – בקשה לפיצול מגרש גחטן מהנחלה, ובקשה להחכיר את המגרש לעוררת. במקביל, הגישה גם העוררת בקשה לרמ"י, שכותרתה בקשה להחכרת המגרש (להלן: בקשת החכירה). בבקשתה מציינת העוררת כי ברצונה לחכור את המגרש "תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים כנהוג במנהל" (נספח 3 לערר).

5.ביום 23.12.2013 אישרה רמ"י את הבקשה, כלומר אישרה את פיצול הנחלה והחכרת המגרש לדורין (נספח 6א' לערר). בהודעת האישור מצוין כי ערך המגרש נקבע בסך של 549,149.31 ₪ + מע"מ.

עם קבלת אישור העסקה נחתם בין דורין לבין רמ"י הסכם חכירה ולפיו התחייבה דורין לשלם לרמ"י דמי חכירה מהוונים בסך של 359,198.56 ₪ (נספח 6ב' לערר).

6.יצוין כי לאחר אישור העסקה חתמו בני הזוג גחטן ודורין על תצהירי העברת זכויות ללא תמורה (נספח 7 לערר). כמו כן, חתמו על הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין, כנדרש לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, בה הצהירו על העברת הזכויות במגרש ללא תמורה. כן הצהירו כי שווי המגרש ובית המגורים הוא 1,500,000 ₪.