זרחה השמש ליעקב נ' ציפורי

פסק דין

התביעה וטענות הצדדים

1.התובעת הינה עמותה העוסקת בין היתר בתחום החינוך (להלן: התובעת או העמותה), אשר שכרה מהנתבע נכס השייך לו ברחוב שמואל 26 בנתניה, בהתאם להסכם שכירות שנחתם בין הצדדים ביום 1.7.98.

לטענת התובעת מטרת השכירות היתה להקים בנכס גן ילדים, ולצורך כך היא נדרשה להשקיע כספים רבים בשינויים ושיפוצים, ועל כן סיכמה עם הנתבע כי תקופת השכירות תהיה ארוכת טווח ובלתי מוגבלת בזמן, ותכלול אף אפשרות לרכישת הנכס בעתיד (סעיף 10 לכתב התביעה).

לטענת התובעת הצלחת המקום הביאה לכך שהנתבע דרש דמי שכירות גבוהים מהמוסכם, ופעל בדרכים שונות כדי ליצור לחץ בלתי הוגן על העמותה, עד שלבסוף הגיש הנתבע תביעה לפינוי התובעת, וביום 26.3.07 התקבלה תביעתו וניתן פסק דין לפינוי (ת"א (נתניה) 1673/06).

לטענת התובעת היא השקיעה רבות בנכס, ביודעה כי הסכם השכירות אינו מוגבל בזמן, ובשעה שהנתבע פעל לפנותה מהמקום הרי שעליו להשיב לה את מה שהשקיעה בנכס, בסך של כ-140,000 ₪ כפי שהוערך ע"י מהנדס מטעמה, בתוספת הוצאות משפטיות, פגיעה במוניטין ועוגמת הנפש שנגרמה לה כתוצאה מהתנהלותו של הנתבע, ובסה"כ העמידה התובעת את תביעתה על סך של 150,000 ₪.

2.הנתבע הכחיש את כל טענות התובעת וטען כי התביעה נגדו הוגשה כמענה לפסק הדין לפינוי שניתן כנגדה, לאחר שהעמותה הפרה את הסכם השכירות בהפרות רבות ומתמשכות, ובין היתר הפעילה במקום גן ילדים ללא היתר, באופן שהביא להעמדתו של הנתבע לדין, להרשעתו בעבירות של שימוש חורג ואי קיום צו שיפוטי, ולתשלום קנסות שגזר עליו בית המשפט (תיק עמ"ק 7867/04 ותיק עמ"ק 3024/06).

לטענת הנתבע הסכם השכירות חודש מדי שנה לתקופה של שנה, לא הוסכם על שכירות ארוכת טווח, בוודאי לא לתקופה בלתי מוגבלת, לא הותר לתובעת לערוך שינויים בנכס ללא הסכמתו, והפעלת גן הילדים במקום היתה בניגוד לאמור בהסכם השכירות.

לטענת הנתבע, הסכם השכירות מבטא את כל ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים, ומעולם לא נכרת בינהם הסכם אחר או הבנות שהתגבשו בעל פה.

הנתבע הוסיף וטען, כי התובעת לא קיבלה את הסכמתו לבצע שינויים ושיפוצים בנכס וכי הדבר נודע לו באקראי, והוא הכחיש את כל הסכומים הנטענים בכתב התביעה ובחוות הדעת.

להשלמת התמונה יובהר, כי אין מחלוקת שלמרות שביום 26.3.07 ניתן כנגד התובעת פסק דין לפינוי הנכס, היא המשיכה להחזיק בו עד לפינויה ע"י קבלן הוצאה לפועל ביום 2.3.08, כשבסך הכל החזיקה התובעת בנכס כעשר שנים בקירוב.

פסק הדין בת"א (נתניה) 3308/08

3.מכתבי הטענות ומהסיכומים ניתן להבין כי הסכם השכירות והשימוש שעשתה התובעת בנכס הוליד הליכים משפטיים רבים, בין הצדדים לבין עצמם ובין הנתבע לבין הרשויות, כשהנתבע אף הגיש תביעה כספית כנגד העמותה (ושלושה אחרים) בגין הפרת הסכם השכירות, איחור בפינוי המושכר ונזקים שגרמה לו התובעת במהלך שהותה בנכס (ת"א (נתניה) 3308/08 ציפורי נ' עמותת זרחה השמש ואח').

ביום 15.9.10 ניתן פסק דין בתביעה זו, ובית המשפט קיבל את התביעה בחלקה, וחייב את התובעת לשלם לנתבע חלק מהסכומים שתבע, תוך שקבע ממצאים עובדתיים בקשר למערכת היחסים בין הצדדים (ת/6).

לטעמי, קביעות אלו הן קביעות חלוטות אשר יש להן השפעה על הטענות העובדתיות שהועלו גם במסגרת תביעה זו, והן בגדר מעשה בית דין ביחסים שבין הצדדים, בהתאם להלכה שנקבעה עוד בע"א 246/66 (קלוזנר נ' שמעוני, פ"ד כ"ב (2) 561, רע"א  2237/06 בנק הפועלים בע"מ נ' רלה וינשטיין), בענין השתק פלוגתא:

"....הכלל העיקרי האחר הוא: אם במשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסויימת, שהיתה חיונית לתוצאה הסופית, והיא הוכרעה שם, בפירוש או מכללא, כי אז יהיו אותם בעלי הדין וחליפיהם מושתקים מלהתדיין לגביה מחדש במשפט השני, חרף אי-הזהות בין העילות של שתי התביעות. העיקר הזה ידוע בשם הכלל של EADEM QUAESTIO ויש המכנים אותו בשם 'השתק עקיף' (COLLATERAL ESTOPPEL) או 'השתק הפלוגתה' (ISSUE ESTOPPEL)"."

תקופת השכירות

4.ב"כ התובעת טען בסיכומיו כי יש לבחון מה היה הסיכום בין הצדדים, כאשר מסקנתו - לאחר ניתוח העדויות שנשמעו - היא כי החוזים לא קויימו כלשונם והם אינם משקפים את שקרה בפועל, כי כל ההסכמות בין הצדדים היו בעל פה, ומדובר בחוזים למראית עין בלבד – ועל כן דינם להתבטל.

עוד נטען ע"י התובעת, כי יש להחיל על הצדדים את חובת תום הלב בקיום משא ומתן עובר לחתימת החוזה ובמהלכו, וכשהיתה הצעה של הנתבע להשכיר לתובעת גן ילדים, והתובעת קיבלה את ההצעה והשקיעה במקום כספים רבים, הרי שמהות ההסכם היתה שכירות גן ילדים בתמורה, לטווח ארוך, ועם אופציה לרכישה (סעיפים 70-76 לסיכומי התובעת).

5.השאלה העיקרית היא איפוא, מה סוכם בין הצדדים לענין תקופת השכירות, האם כטענת התובעת תקופת שכירות ארוכת טווח עם אפשרות לרכישת הנכס בעתיד, או כטענת הנתבע הסכם שכירות לתקופה של שנה, שהתחדש מדי שנה.