זנו ואח' נ' קליין ואח'

פסק דין

תובענה לתשלום דמי תיווך, בגין טענת המתווך כי הגם שלא היה מעורב בעסקת המכר, הינו זכאי לתשלום דמי תיווך וכן פיצוי מוסכם נוסף, בשל התחייבות הנתבע למתן בלעדיות בשירותי התיווך – ותובענה שכנגד הנוגעת לנזקים אשר לטענת הנתבע נגרמו לו מהתנהגות התובע והפרת החובה המוטלת עליו.

אלו הם הנתונים אשר אינם שנויים במחלוקת בין הצדדים:

הנתבע היה בעליו של נכס מקרקעין המצוי ברח' היסמין 11/10 בנשר.

הצדדים התקשרו ביום 30.12.2008 בהסכם למתן שירותי תיווך (הסכם מס' 0001) בנוגע למכירת זכויות הבעלות בדירה, כאשר התמורה המבוקשת הייתה 450,000 ₪.

הדירה לא נמכרה באותו שלב, אלא הושכרה לתקופה של כשלוש שנים, לשוכרים שונים.

הצדדים התקשרו בהסכם נוסף, ביום 17.8.2011 (הסכם מספר 0508) הנושא את הכותרת "הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות". ההסכם הכיל התחייבות לבלעדיות לתקופה של שישה חודשים.

הסכם הבלעדיות הכיל התחייבות שלא להתיר למתווך אחר להציג את הדירה, וכן הכיל ההסכם תניה בדבר פיצוי מוסכם במקרה ויופר הסכם הבלעדיות, בשיעור של 4% מתמורת המכר, ככל שיתבצע. עוד הכיל החוזה התחייבות להגבלת דמי התיווך ל 1% + מע"מ מהתמורה החוזית אך לא פחות מ- 10,000 ₪, כאשר המחיר המבוקש היה 650,000 ₪.

הדירה נמכרה ביום 8.12.2011, לגב' שרה קורקוס, בתמורה כספית בסך 620,000 ₪.

ועל כך נחלקו הצדדים (במסגרת התובענה העיקרית):

התובע טען כי לאור העובדה כי הנתבע חתם על ההתחייבות לבלעדיות, יש לראות אותו כגורם היעיל בעסקה בשים לב לפעולות השיווק אשר בוצעו על ידו, וכן טען כי לאור הפרת ההתחייבות לבלעדיות, על הנתבע לפצותו בפיצוי המוסכם הנקוב בכתב ההתחייבות לבלעדיות.

הנתבע מנגד, טען כי התובע אינו זכאי לתשלום כלשהו שכן העסקה התבצעה ללא מעורבות מטעמו של התובע, טען כי התובע אינו יכול ליהנות מהסכם הענקת הבלעדיות שכן ההסכם והמסמכים לא ענו על דרישות הדין בהקשר זה, שכן על התובע להחתים במסגרת הסכם המקנה בלעדיות, שני מסמכים נפרדים, בעוד נחתם מסמך אחד בלבד בשנת 2011, ולכן אין התובע זכאי לא לדמי התיווך ולא לפיצוי המוסכם.

התובע השיב לטענות אלה, ולגישתו ההסכם משנת 2008 היה הסכם להזמנת שירותי תיווך, בעוד המסמך משנת 2011 היה הסכם למתן בלעדיות, ומדובר בשני הסכמים שונים - האחד עוסק בהזמנת שירותי תיווך והאחר עוסק במתן בלעדיות, באופן העונה על דרישות החוק. זהו עיקר בסיס המחלוקת שבין הצדדים, שכן הנתבע טוען להיעדר קשר בין שני המסמכים אשר נחתמו בפער של שלוש שנים, כאשר למעשה החוזה הראשון פג ולא היה קיים בעת שנחתם ההסכם מיום 17.8.2011.

דיון והכרעה

לאחר בחינת טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי התובע אינו זכאי להיחשב ככזה אשר הוענקה לו הבלעדיות בהקשר של תיווך למכירת הדירה, ולכן אינו זכאי לדמי התיווך, ואבהיר טעמי:

אין חולק כי התובע לא היה הגורם המקשר בין הנתבע לבין הרוכשת, ולפיכך זכאי היה לדמי התיווך רק במידה והיה מוגדר כ"מתווך בלעדי" לפי דרישות החוק (שאז נחשב היה כ"גורם היעיל" על פי דרישות הדין, אחד משלושה תנאים מצטברים אשר אין חולק שהשניים האחרים מתקיימים במקרה דנן).

לפי ס' 14 (ב) לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו 1996 "מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9 (ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות". תקנה 1 (ב) לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) התשס"ה 2004 קובע "המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות...", משמע, ההסכם לבלעדיות חייב להיות במסמך נפרד מההזמנה של שירותי התיווך.

לא יכולתי לקבל את טענת התובע, לפיה יש לראות במסמך משנת 2008 כהזמנת שירותי התיווך, ואת המסמך משנת 2011 כהסכם למתן בלעדיות, כשני המסמכים הנדרשים בהקשר זה. מרחק הזמנים הינו ניכר, וסבורני כי הפרשנות התכליתית של הוראות החוק והתקנות, מחייבת כי מדובר בשני מסמכים אשר החתימה עליהם, גם אם אינה באותו המועד ממש (ובכך מובהר ביתר שאת ההבדל והשוני שבין שתי ההתחייבויות), הינה בפער זמנים קצר ביותר, שכן אחרת יכול להיות הלקוח מוטעה, כפי שטען הנתבע בהקשר זה.

אוסיף, כי הפער והשוני הינו ניכר, שכן במסמך משנת 2008 ובמסמך משנת 2011, פורט "מחיר מבוקש" הנושא הפרש של כמעט 50%, והפער הניכר מחייב לראות בשתי ההתקשרויות, כהתקשרויות שונות ונפרדות, ולא כהתקשרות אחת המשלימה את רעותה.

חובת הזהירות וההקפדה הדקדקנית על דרישות הדין, המוטלת על מתווך במקרקעין הינה מוגברת, שכן המיומנות לה הוא נדרש, (להבדיל מהמיומנות הפחותה בהרבה של לקוחות, אשר כדבר שבשגרה, אינם מבצעים עסקאות מעין אלו יותר מפעמים בודדות במהלך חיים שלם) הינה ברמה גבוהה יחסית, והעובדה כי התובע לא דאג להחתים את הנתבע על שני הסכמים נפרדים כאשר חודשו היחסים ביניהם, לא יכולה אלא לעמוד כנגדו.