זלצר נ' פטאי ואח'

פסק דין

פתח דברים

1.אדם התחייב בחוזה למכור את דירתו ומסר את החזקה בה לקונה. התמורה, פרט לחלק קטן ממנה, לא שולמה. מנגד המוכר לא העביר את הדירה על שם הקונה. חלפו כארבע וחצי שנים מבלי שהתמורה שולמה, ובינתיים, מחירי הדירות עלו. עם הסרת המכשול לרישום הזכויות בדירה על שם הקונה - מהם הסעדים שזכאי להם כל אחד מהצדדים. המוכר מבקש לאשר את ביטול החוזה. הקונה מבקש לקיימו. אלו בעיקרם הם הנושאים שיידונו בפסק דיני זה.

2.התובעת ביקשה בכתב התביעה המתוקן הצהרה שהיא בעלת זכויות הבעלות והחזקה בדירה בת שניים וחצי חדרים בבית המשותף ברחוב חביבה רייך 27 בחיפה, הרשומה כגוש 11196 חלקה 9 תת חלקה 3 (להלן- "הדירה"). כן נתבקש בית המשפט להורות על סילוק ידן של הנתבעות מהדירה ולהצהיר כי התובעת זכאית לבוא בנעליהן בהסכם עיבוי-בינוי בין חברה קבלנית לבין הנתבעות ובעלי הדירות בבית המשותף, שנועד לשפץ את הבניין ולהוסיף לדירות ממ"ד. אוסיף כי לפני שכתב התביעה תוקן, עמד לפני בית המשפט כתב התביעה המקורי, אשר כלל סעדים כספיים, ככל הנראה בהנחיית כב' השופטת נתנאל שרון, שטיפלה בתיק בהליך ביניים, תוקן כתב התביעה כך שהסעדים הכספיים הושמטו ממנו על מנת לתובעם בערכאה אחרת, שלה הסמכות לדון בהם.

רקע עובדתי

3.התובעת היתה בעלת זכויות החכירה בדירה. זכויות אלו לא היו רשומות על שמה בלשכת רישום המקרקעין בהיותן בבעלות הוריה המנוחים, אולם הן כן נרשמו על שמה זמן קצר לאחר החתימה על חוזה המכר, נשוא פסק דין זה (להלן "החוזה"), ברישומיו של מינהל מקרקעי ישראל (להלן – "המינהל").

4.ביום 11/2/07 התקשרה התובעת עם הנתבעת 1 (להלן- "הנתבעת" ואו "לימור") בחוזה למכירת זכויותיה בדירה לנתבעת תמורת 63,000$ ארה"ב. במעמד החתימה, ובהתאם לכתוב בחוזה, שולמו 26,624 ₪ לעו"ד הלר, שייצג את התובעת בהליכי המכירה של הדירה (להלן- "עו"ד הלר"). הסכום הזה, שהיה שווה ערך בשקלים ל-6,300$ - עשירית של המחיר החוזי המלא - הופקד בנאמנות אצל עו"ד הלר עד אשר יירשמו הזכויות בדירה על שמה של התובעת אצל רשם המקרקעין או תירשם הערת אזהרה לזכותה. עוד נקבע בחוזה, שרישום הזכויות של התובעת בלשכת רישום המקרקעין ייעשה תוך 60 ימים ממועד החתימה, וכי אם לא יירשמו תוך תקופה זו, יהיה זה תנאי מתלה לביטול ההסכם. כן נרשם בחוזה (סעיף 3.1) שעל המוכרת לרשום תוך שלושה חודשים, את הזכויות על שם הנתבעת וכי עד ליום 10/5/07 תשלם הנתבעת לתובעת את יתרת התמורה.

5.לאחר חתימת החוזה, התברר שמרשם המקרקעין לא עודכן זה חמישה עשורים, ושש עסקאות של העברת הזכויות בדירה, קודמות לעסקה אליה מתייחסת תביעה זו, לא נרשמו. זאת על אף שהן כן נרשמו ברישומי המינהל.

6.עקב הקשיים שהתעוררו ברישום המכר בלשכת רישום המקרקעין, הגיעו התובעת והנתבעת ביום 3/7/07 (כחמישה חודשים לאחר חתימת החוזה) להסכם נוסף, אותו כינו "הסכם השכרת דירה" (להלן – "הסכם ההשכרה") לפיו, כיוון ש"העברת הדירה לבעלותה של פתאי לימור וורד מתעכב למרות שנחתם חוזה ב-11/02/07 בחיפה.." וזאת עקב "עיכוב בירוקרטי של המוסדות הממשלתיים", הנתבעות ימצאו בינתיים שוכר לדירה, ישכירו אותה, ודמי השכירות יחולקו שווה בשווה בין התובעת לבינן. עוד סוכם, כי הסכם ההשכרה יבוא לסיומו עם השלמתה של עסקת המכר והעברת הבעלות לנתבעת.

הנתבעות קיבלו את החזקה בדירה, השכירו אותה ונהגו בה מנהג מחזיקות, ומאוחר יותר, כאשר חתמו על הסכם עיבוי-פינוי עם חברה קבלנית, אף כמנהג בעלים. הנתבעות לא העבירו לתובעת עד היום את חלקה בדמי השכירות, על אף שכאמור, השכירו אותה ונהנו מפירות ההשכרה.

7.הנתבעת פנתה, באמצעות בא-כוחה, עו"ד בן נון, לעו"ד הלר על מנת לסיים את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שמה, אולם הוא לא ביצע את דרישתה זו.

אף התובעת, כך לטענתה, חזרה ופנתה אל עו"ד הלר בדרישה לסיים את רישום הזכויות ואף לדאוג לכך שהיא תקבל את דמי השכירות על פי הסכם השכירות, אולם הוא משך אותה ב"לך ושוב", והתוצאה היתה שלא נעשה דבר: מחד גיסא הזכויות לא הועברו על שם הנתבעת, ומאידך גיסא התובעת לא קיבלה ולו אגורה שחוקה הן מהפקדון המופקד אצל עו"ד הלר, הן מדמי השכירות והן מיתרת התמורה על פי ההסכם – כאשר השנים רצות חולפות להן, ומחירי הדירות מאמירים.

8.יצוין כי בדיעבד הסתבר שעו"ד הלר, במועד לא ידוע לאחר ההסכם, הוצא מלשכת עורכי הדין, ופעילותו כעורך דין נאסרה.

9.לימים נודע לתובעת כי בא כוחה של הנתבעת, עו"ד בן נון, השתמש ביפוי הכח הבלתי חוזר עליו חתמה במעמד החתימה על החוזה ושהופקד בידיו הנאמנות של עו"ד הלר, ורשם ב-8/2/2010 את זכויות החכירה בספרי המינהל על שמה של הנתבעת. כל זאת מבלי שהנתבעת שילמה את יתרת התמורה, כולה או חלקה,או הפקידה אותה בקרן נושאת פירות שתשמש את התובעת עד שהדירה תירשם על שם הנתבעת גם בלשכת רישום המקרקעין.

10.בינתיים, כשהנתבעת ממשיכה להחזיק בדירה (ומודגש שוב, מבלי לשלם את יתרתה ומבלי לשלם את דמי השכירות בהם התחייבה בהסכם ההשכרה) חתמה הנתבעת ביום 20/12/10 על הסכם בינה לבין חברת בניה לעיבוי ובינוי הבית המשותף בו בנויה הדירה וכאמור, אף להוסיף לה ממ"ד.

11.בחודש נובמבר 2011, הפקידה הנתבעת אצל עו"ד בן-נון 239,615 ₪, סכום השווה בשקלים ליתרת התמורה – 56,700$ - בערכה הנומינאלי לאחר תירגומה לשקלים. לעמדת התובעת התשלום נעשה לא בשל דאגתה של הנתבעת לאינטרס של התובעת, אלא על מנת לסלול את הדרך להשלמת ההתקשרות עם חברת הבניה, שהיתה אמורה להעלות את ערך הדירה באופן משמעותי.

12.מיד לאחר מכן, ולטענת התובעת בהמשך למטרתה של הנתבעת שתוארה לעיל, פנתה הנתבעת לבית המשפט המחוזי בחיפה בה"פ 20093-12-11, וביקשה צו שיורה על רישום זכויותיה בדירה בלשכת רישום המקרקעין (להלן- "ההמרצה"). הדיון בהמרצה שהתקיים ביום 29/2/12 לפני השופטת למלשטרייך-לטר, הסתיים בפסק דין שנתן תוקף להסכמת הצדדים, לפיו התובעת תירשם כבעלת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין וזאת לאחר שהבעלים הקודמים אותרו על ידי הנתבעת; המחלוקות בין התובעת לנתבעת באשר לתוקפו של חוזה המכר יישארו לדיון ולהכרעה בתיק שלפניי; כך שאם התובענה של התובעת לפניי תידחה, תהיה הנתבעת זכאית להירשם כרוכשת הדירה מהתובעת. בהמרצה נתבעו, בין היתר, גם החברה שעמדה לבצע את פרויקט הבניה בבית המשותף. על מנת שניתן יהיה להמשיך בפרויקט, מונו באי כח הדיירים בבית המשותף, בא כחה של החברה המבצעת את הפרויקט ובא כחה של התובעת, כדי שייצגו את האינטרס של בעלי הדירה, והפרויקט לא יעוכב.

על פי פסק הדין בהמרצה, נרשמו הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שמה של התובעת ביום 11/11/2012.

13.במקביל, התנהלה התביעה דנן לפניי. ניתנו פסקי דין, בהסכמת המעורבים, שהורו על מחיקת התביעה נגד המינהל וחברת הבנייה בכפוף לכך שהתובעת שמרה על זכויותיה, ככל שישנן, לתבוע את המינהל (התובעת טענה כי המינהל העביר את רישום הזכויות על שמה של הנתבעת שלא כדין). כמו כן, התובעת והנתבעות הגיעו להסדר דיוני, אשר קיבל תוקף של החלטה, לפיו פסק הדין יינתן על פי החומר שבתיקי בית המשפט וסיכומי הצדדים, שיוגשו בכתב, כאשר כל צד יוכל לצרף לסיכומים כל מסמך שכלול בגילוי המסמכים מטעם הצדדים.

טענות התובעת