זלזניק נ' דובינר

פסק דין

בפני תביעה לתשלום דמי שכירות בגין אי משלוח הודעה מוקדמת על סיום הסכם שכירות.

עיקרי העובדות

ביום 10.7.07 נחתם הסכם שכירות בין התובע לבין הנתבע לפיו השכיר התובע נכס שבבעלותו ברח' מאיר בלבן 19, בירושלים (להלן: "הנכס") לידי הנתבע לתקופה בת שבע שנים תמורת סכום של 1,000 דולר בחודש, כאשר מטרת השכירות היא לשם הפעלת מרפאה של קופת חולים מאוחדת בנכס.

לאחר חתימת הסכם השכירות ולאחר שהנתבע החל בשיפוצים לצורך התאמת הנכס לשימושו, נתגלה לנתבע כי קיימת בנכס עבירת בנייה בגין בנייה ללא היתר.

הנתבע פנה לתובע וביקש לסיים את הסכם השכירות. הצדדים ניהלו ביניהם משא וומתן אשר בסופו נחתם ביום 20.7.11 בין הצדדים נספח להסכם השכירות (להלן: "הנספח"), בו נקבע כי על התובע להפקיד בטחונות עבור השקעתו של הנתבע בנכס ובמידה ויבוצע צו ההריסה בפועל או יינתן צו איסור שימוש בגין צו ההריסה על החלק שנבנה ללא היתר, יהיה רשאי הנתבע להודיע בכתב על סיום חוזה השכירות ועל הפסקת תשלומי השכירות ממועד ההריסה ואילך ובנוסף ישולמו לנתבע דמי השקעתו בשיפוץ בפועל.

מאז נודע לתובע על ההליכים המשפטיים, החל בהפקדת תכנית תב"ע לשם הכשרת עבירת הבנייה, אשר עומדת כיום לפני אישור סופי בועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים.

ביום 11.11.08 הוגש כתב אישום נגד התובע והנתבע בבית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים בגין עבירת הבנייה שבנכס, וביום 14.3.10 ניתן גזר דין בעניינם של הנאשמים (להלן: "גזר הדין"). בגזר הדין נקבע כי על הנאשמים לחתום על התחייבות להימנע מעבירה על הוראות סעיפים 145, 204 או 210 לחוק התכנון והבנייה בתוך תקופה של 24 חודשים החל מיום 1.7.10. כן ניתן צו המורה לנאשמים להימנע מכל שימוש במבנה ומהרשאת השימוש בו החל מיום 1.7.10 ונקבע כי דחיית תחולת צו איזור שימוש אינה מתירה לנאשמים להשתמש במבנה והם מוזהרים כי השימוש על ידם הוא בגדר עבירת בנייה המתחדשת בכל יום. יצוין, כי ביום 23.6.10 ניתנה אורכה לביצוע צו איסור השימוש בנכס עד יום 20.6.11.

ביום 23.6.10 הודיע הנתבע לתובע על סיום השכירות החל מיום 15.7.10 בטענה של "איסור שימוש בנכס".

התובע טוען כי במענה להודעה שלח לנתבע את החלטת בית המשפט, לפיה הוארכו הצווים עד יום 20.6.11. בתגובה שלח ב"כ הנתבע מכתב ובו דרישה לתשלום סכום של 105,000 ₪ כפיצויים עבור השקעתו של הנתבע בנכס.

אין מחלוקת כי ביום 15.7.10 פינה הנתבע את הנכס ושילם את מלוא דמי השכירות עד למועד בו שהה בנכס.

טענות התובע

התובע טוען כי בהתאם לסעיף 3ב' להסכם השכירות, השוכר רשאי להודיע למשכיר בכתב על תום תקופת השכירות במתן הודעה של שבעה חודשים מראש. משלא מסר הנתבע הודעה על סיום ההסכם שבעה חודשים מראש, עליו לשלם לתובע את חלף ההודעה בשויי דמי השכירות עבור שבעה חודשים.

עוד טוען התובע, כי טענתו של הנתבע בדבר הפרת הסכם השכירות עקב איסור שימוש בנכס נטענה שלא בתום לב, וכי הנתבע החליט לסיים את הסכם השכירות מסיבות אחרות שאינן קשורות בצו איסור השימוש שניתן, וזאת מבלי ליידע על כך את התובע.

טענות הנתבע

הנתבע טוען כי בהתאם לגזר הדין שניתן בעניינם של הצדדים חתם הנתבע על התחייבות להימנע משימוש בנכס מיום 1.7.10. לטענתו, החלטת בית המשפט מיום 23.6.10 נתנה אורכה לביצוע צווי הריסה בלבד ולא ביטלה את גדר הדין אשר אסר שימוש בנכס מיום 1.7.10 למשך שנתיים. התובע אף לא הציג לנתבע את ההחלטה השיפוטית בדבר אורכה לביצוע הצווים עד ליום הגשת התביעה.

הנתבע מוסיף וטוען כי התנהלותו של התובע הביאה את הנתבע להסתבכות עם רשויות אכיפת החוק, פתיחת הליך פלילי נגדו ורישום פלילי.

עוד טוען הנתבע, כי התובע הטעה אותו עוד בשלב ניהול המו"מ על חוזה השכירות, בכך שלא גילה לתובע כי קיים חלק משמעותי שנבנה ללא היתר וכי מתנהלים לגביו הליכים משפטיים וכי התובע אף הפר את הסכם השכירות הפרה יסודית שכן לא נתן קבלות או חשבוניות ואישור ניכוי מס במקור, כמתחייב על-פי ההסכם.

דיון והכרעה

השאלה הטעונה הכרעה היא האם רשאי היה הנתבע להודיע לתובע על סיום הסכם השכירות לפני תום תקופת השכירות, מבלי לשלוח לתובע הודעה שבעה חודשים מראש? לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם ושמעתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי יש להשיב לשאלה זו בחיוב.