זילכה ואח' נ' דושקין ואח'

פסק דין

1.בשנת 1996 חתמו התובעים על הסכם לרכישת דירה ברח' פנקס 33/28 קריית אונו הידועה כגוש 6494 חלקה 413 (להלן "הדירה"). הדירה נרכשה מה"ה צדוק מנחם ושושנה. הצדדים שכרו את שירותיה של הנתבעת, עו"ד תמר דושקין, אשר ייצגה את שני הצדדים בערכת הסכם המכר ואף רשמה את זכויות התובעים על שמם בלשכת רישום המקרקעין. בחלוף השנים, ביקשו התובעים למכור את הדירה ואף מצאו לה קונים (משפ' בזר) עימם חתמו על חוזה. כאשר הגיע שמאי מטעמם של האחרונים לשום את הדירה, לצורך קבלת משכנתא, התברר כי אצל הועדה המקומית לתכנון ובניה אונו , רשומה הדירה כמחסן. למותר לציין כי אותם קונים חזרו בהם מרצונם לרכוש את הדירה, ועסקת המכירה בוטלה.

2.התביעה הוגשה בתחילה כנגד עוה"ד, החברה שבנתה את הבניין, מוכרי הדירה, הוועדה המקומית, האדריכל ועוד. עוד קודם לכן, פנו התובעים אל הוועדה המקומית וביקשו לקבל היתר לצורך הסבת הרישיון ממחסן לדירה, ונדרשו לשלם היטל השבחה ואגרות בסכום גבוה. בין לבין, הגיעו התובעים והועדה לידי הסכם, לפיו ויתרה הועדה לתובעים על ההיטל והאגרות, כנגד דחיית התביעה כנגדה. בגין כך הוגשה לבית המשפט הודעה על הסכם פשרה בין צדדים אלה.

3.יתר הנתבעים ביקשו את דחיית התביעה על הסף, מחמת התיישנות העילה. טענתם התקבלה. בערעור שהוגש, הוחלט כי כל הנתבעים אכן ייהנו מהגנת ההתיישנות, למעט הנתבעת, אשר הותר לה לשלוח הודעת צד ג' כנגד הועדה המקומית (להלן "צד ג'"), וכך אף עשתה.

4.בתביעתם, טוענים התובעים כי נגרמו להם נזקים כספיים רבים בגין התרשלותה של הנתבעת, אשר לא בדקה את תיק הבניין ולא גילתה כי לדירה אין היתר אלא כמחסן. במהלך הבדיקות אף נמצא כי אין לדירה היתר כלל.

לטענתם, יש לחייב את הנתבעת בכל נזקיהם לרבות ירידת הערך של הדירה, שניתן היה למכרה, באותה עת, כמחסן. סכום התביעה הועמד על 500,000 ₪ משיקולי אגרה. בנוסף, עתרו לפיצול סעדים בגין נזקים שטרם התגבשו.

5.הנתבעת הכחישה כי התרשלה לנוכח העובדה שהדירה רשומה בבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, כי קיבלה חוזה חכירה מהוון של מנהל מקרקעי ישראל, אישור עירייה להעברת הזכויות ואף אישור לרישום בפנקס רישום המקרקעין. לשיטתה, לא הייתה לה כל סיבה לחשוד שהדירה איננה דירת מגורים לכל דבר ועניין וכך היא סבורה גם לאחר קבלת התביעה כנגדה. משום כך, שלחה את הודעת הצד השלישי כנגד מי שרשם יחידת מגורים זו- כמחסן ו/או לא נתן לה היתר כלל ולא התריע על השימוש החורג שנעשה בה- באמצעות הערת אזהרה.

6.הצד השלישי טען להעדר קשר סיבתי בין הרישום בתיק הבניין לבין הנזק, שכן שולחת ההודעה אליו מודה כי לא בדקה כלל בתיק הבניין.

7.טענות הצדדים

התובעים

בכתב התביעה גוללו התובעים את סיפור המעשה. מתברר כי היה להם נכס נוסף, (בית מרקחת), שעליו רבצה משכנתא, נוספת לזו שרבצה על הדירה. הואיל וביקשו לרכוש נכס נוסף, נדרשו לסלק את אחת המשכנתאות. בגין כך ביקשו למכור את הדירה. לטענתם, רק כאשר נמצאו רוכשים לדירה, חתמו על ההסכם לרכישת הדירה החדשה ברח' ירושלים. ביום 8/7/05, כשבעה חודשים לאחר תשלום מקדמה של כ-207,000 ש"ח, חתמו על הסכם למכירת הדירה נשוא התביעה, בסכום של 97,000 $. את העסקה החדשה למכירת הדירה, אמור היה לבצע עו"ד ראובן עגיב, שאף קיבל תשלום ראשון עבור שירותיו בסכום של 1,900 ₪. כאשר נודע לרוכשים כי הדירה רשומה בוועדה המקומית כמחסן, שכרו שירותיו של שמאי ושילמו לו 1,000 ₪. בתיאום עם הוועדה הוחלט כי יפעלו במרץ לקבלת היתר לצורך ביצוע שתי העסקאות במועד. לצורך כך, נשכרו שירותי אדריכל ב3,000 $.

8.ביום 6/9/05 נודע לתובעים כי לדירה אין היתר בנייה כלל והם נדרשו לפעול לצורך קבלת ההיתר. באותה עת, עמדו, לטענתם במצב "הזוי": את הדירה מכרו ואת תמורתה לא קיבלו, במקומה רכשו דירה אחרת שלא יכלו לשלם עבורה. בינתיים, פקעה הלוואת הבלון שלקחו לצורך הגישור בין כספי הדירה החדשה שרכשו לבין קבלת הכספים מרוכשי הדירה. לטענם, פנו באותה עת אל הנתבעת, אשר היתה אדישה לסבלם. בינתיים, פקעה גם סבלנותם של הרוכשים והתובעים השיבו להם את המקדמה שקיבלו מהם וביטלו את הסכם המכירה לדירה.

9.במרץ 2006 הודיע הצד השלישי כי הוא יאשר את רישיון הדירה בכפוף למילוי דרישות תשלום ואישורים שהתובעים לא היו מסוגלים לעמוד בהם. ב6/06 הוגשה התביעה כנגד הנתבעת ויתר הנתבעים. בסמוך לכך נטלו התובעים הלוואה למימון דירתם החדשה, בסכום של 180,000 ₪. בגין הפרשי שער שנבעו מדחיית התשלומים, שילמו 9,215 ₪.

מאז הגשת התביעה פעלו התובעים במרץ ואף הצליחו להשיג, במאמצים מרובים, פטור מאישור הג"א. בלית ברירה, לטענתם, נאלצו להתפשר עם הועדה, כתנאי לויתור על הכספים שדרשה לצורך ההיתר.

10.לטענת התובעים, התבטאה רשלנותה של הנתבעת בכך שלא בדקה את תיק הבניין, במיוחד כאשר מדובר בדירת קרקע בבניין משותף על עמודים, כדירה זו.

לשיטתם, עורכת דין המתמחה בעסקאות נדל"ן, אמורה לבדוק אישית בתיק הבניין ואיננה יכולה להסתפק בפניה טלפונית, כפי שטענה שעשתה.

בשנים שלאחר הגשת התביעה שיפצו התובעים את הדירה, שהייתה מוזנחת. סכומן הכולל, 51,000 ₪.

ביום 23/12/09 נמכרה הדירה, במז"ט, בסכום של 680,000 ₪

לטענת התובע 1 אשמה הנתבעת, במחדלה, בכישלון חייו המקצועיים והאישיים. בגין כל אלה עותרים התובעים לחייב את הנתבעת במלוא נזקיהם עד הגשת התביעה ולהתיר להם פיצול סעדים על מנת שיוכלו לתבוע את נזקיהם המאוחרים יותר, לרבות עוגמת הנפש והזמן שאיבדו.

11.טענות הנתבעת