זילברדיק ואח' נ' אלכסנדרו ואח'

פסק - דין

בין התובעים כרוכשים (להלן: "התובעים" או "הרוכשים") לבין הנתבעים כמוכרים (להלן: "הנתבעים" או "המוכרים") נחתם חוזה מכר בית מגורים. התביעה היא לאכיפת חוזה המכר ובמוקד הדיון ניצבת הסוגיה של ביצוע חוזה בתום לב.

רקע עובדתי

1.ביום 8/7/2009 התקשרו התובעים בחוזה מכר לרכישת בית צמוד קרקע מאת הנתבעים (להלן: "חוזה המכר" או "החוזה", מוצג א למוצגי התובעים).

הנכס הנמכר הוגדר בחוזה כדלקמן:

"המוכרים מצהירים כי הם הבעלים והמחזיקים הבלעדיים של דירת מגורים שהיא בית צמוד קרקע כולל גינה, שכתובתו רח' ארקין 5 גדרה 70700, הבנוי על מגרש בשטח של כ- 400 מ"ר, הידוע כמגרש מס' 97 המהווה 7970/558020 חלקים מחלקה 9 בגוש 3874" (להלן: "הבית" או "הנכס").

על זכויות המוכרים בבית רבצו שתי משכנתאות – האחת לטובת בנק ירושלים בע"מ (להלן: "בנק ירושלים"), והשניה לטובת משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (להלן: "בנק הפועלים"). נכון למועד חתימת החוזה, יתרת החוב לבנקים המובטחת במשכנתאות היתה כ- 400,000 ש"ח (יתרות הסילוק של שתי המשכנתאות צורפו כנספחים לחוזה).

2.תמורת הנכס הועמדה על סך 1,520,000 ש"ח (להלן: "התמורה"), שנקבע שתשולם למוכרים בארבעה תשלומים ובמועדים כדלקמן – 190,000 ש"ח במעמד חתימת החוזה; 50,000 ש"ח בתוך 21 יום; 1,100,000 ש"ח בתוך 50 יום מעת החתימה, כאשר מסכום זה יסולקו המשכנתאות הרובצות על הבית (להלן: "התשלום השלישי"); והיתרה בסך 180,000 ש"ח תשולם עד ליום 29/9/09 בכפוף למסירת המסמכים הדרושים להעברת זכויות הבעלות (סעיף 8 לחוזה המכר).

בהמשך סעיף 8 לחוזה נקבע, כי במידה שהתובעים לא ימציאו במועד אישור מס שבח יופקד סכום של 100,000 ש"ח מתוך יתרת התמורה בידי ב"כ המוכרים עו"ד רוני יאיר זילכה; וכי היה ולא יומצאו יתרת המסמכים הדרושים לצורך העברת הבעלות, אזי במועד מסירת החזקה יופקד סכום נוסף של 10,000 ש"ח בנאמנות בידי ב"כ הנתבעים (להלן: "מנגנון הכספים בנאמנות").

אין חולק כי שני התשלומים הראשונים בסך כולל של 240,000 ש"ח שולמו במועדם. גם אין חולק כי סך של 180,000 ש"ח מכספי התמורה שילמו הרוכשים עד ליום 22/9/09 – כאשר מתוכו שילמו הרוכשים עוד ביום 18/9/09 סך של 13,360 ש"ח ישירות לבנק ירושלים לכיסוי חוב המוכרים בבנק זה (תשובה 8 (ב) לתצהיר תשובות של הנתבע). משכך, ובהתאם לבקשה מיום 29/9/09 בחתימת הבנק, בוטל רישום משכנתא זו על הנכס (אישור סילוק ההלוואה והבקשה לביטול הרישום, מוצג יג/2 למוצגי התובעים).

לזכות הרוכשים נרשמה ביום 12/7/09 הערת אזהרה על הנכס. הוסכם שהחזקה בנכס תימסר לרוכשים עד ליום 15/7/10 – קרי: רק כעבור כשנה מאת חתימת החוזה.

3.למימון התשלום השלישי שנקבע בחוזה שישולם תוך 50 יום מעת חתימתו – קרי: עד יום 28/8/09 – נדרשו התובעים להלוואה מאת בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: "בנק דיסקונט") המובטחת במשכנתא שתירשם על הנכס.

לצורך מתן הלוואת המשכנתא הופנו התובעים על ידי הבנק לשמאי מקרקעין, מתוך רשימת שמאים של הבנק, על מנת שיעריך את הבית; והם פנו למהנדס והשמאי מר גידי זלצמן (להלן: "השמאי זלצמן" או "השמאי").

משנפנה השמאי לערוך את חוות דעתו, או אז נתברר שקיימת בעייתיות בזיהוי הנכס, כפי שניתן לדברים ביטוי בחוות דעת השמאי זלצמן מיום 13/8/09 שהופנתה לבנק (להלן: "חוות דעת השמאי", מוצג ה למוצגי התובעים); וכן במכתב הבהרה מיום 15/11/09 שניתן על ידי השמאי לבקשת עו"ד זלצמן מטעם התובעים, שבו פירט את השתלשלות הארועים שקדמו להוצאת חוות דעת השמאי ולאחריה (מוצג ט למוצגי התובעים).

בדיקת השמאי העלתה כי על החלקה שבה נמצא הבית חלות שתי תכניות (תב"ע):

התכנית הקודמת בזמן זמ/511 (להלן: "התכנית הישנה"), שמטרתה היתה לבצע איחוד וחלוקה. על פי טבלת החלוקה של תכנית זו, הבעלים במושע של חלקה מס' 9 שהיא חלקה גדולה בשטח של כ- 28 דונם, קיבלו מגרשי תמורה שאחד מהם הוא מגרש 97.

והתכנית המאוחרת בזמן זמ/511/א (להלן: "התכנית החדשה"), שבה בוצעה טבלת איחוד וחלוקה וכן לוח הקצאות. בתכנית זו, המגרש בחלקה 9 שבתכנית הישנה סומן 97, סומן כעת במספר 89. זאת ועוד – בהתאם לטבלת ההקצאות החדשה של תב"ע זמ/511/א הוגדר מגרש 97 כמגרש תמורה לבעלים של חלקה מקורית 21. כלומר, על פי התכנית החדשה מגרש 97 אינו מגרש תמורה של חלקה מקורית 9.

יוער כי נתברר שהתכנית החדשה היתה בתוקף מזה שנים רבות, ועוד כאשר הנתבעים רכשו בזמנו את הבית מאת הבעלים הקודמים בשנת 2001.

4.מאחר שהגדרת הבית בחוזה המכר התייחסה למגרש 97 בחלקה 9, בלא לציין באיזו משתי התכניות הוגדר המגרש כמגרש מס' 97, נוצרה אי ודאות אצל השמאי בנוגע לזיהוי הבית נושא חוזה המכר. נדרשה לכן חקירה ובדיקה, מה גם שמי שממונים על מסירת מידע תכנוני בוועדה לתכנון ובניה זמורה – שהנכס נמצא בתחומה – לא איתרו את התשריטים של התכנית החדשה; עד אשר לבסוף נמצאו התשריטים בוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ברמלה.

רק לאחר קבלת התשריטים של התכנית החדשה זמ/511/א כאמור, הוברר כי אכן המגרש שעליו ניצב הבית – על פי מיקומו הגיאוגרפי ובהתאם להגדרתו – הוא מגרש 89 שבעבר ועל פי התכנית הישנה זוהה כמגרש 97. בעקבות זאת אישר מהנדס הוועדה המקומית את הדברים במכתב מיום 10/8/09 שמוען לתובעים. וכך כתב, בין היתר: