זוהר ואח' נ' יעקבי ואח'

פסק-דין

ערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של בית משפט השלום בירושלים (כבוד סגנית הנשיאה השופטת ע' כהן), אשר קיבל בחלקה את התביעה שהגישה המשיבה 1 (להלן: המשיבה), הורה על סילוק ידם של המערערים מהבית שרכשו מהמשיבה וחייב את המערערים בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר שנחתם בין הצדדים. בית המשפט קמא דחה את תביעת המשיבה לתשלום פיצויים נוספים ולתשלום דמי שימוש ראויים בעד התקופה בה החזיקו המערערים בנכס, וכן דחה את ההודעה לצד ג' ששלחו המערערים כנגד המשיב 2, שייצג את שני הצדדים בעסקת המכר.

בין המערערים למשיבה נכרת ביום 29.7.08 הסכם מכוחו מכרה המשיבה את ביתה למערערים. על פי הוראות ההסכם, עמד סכום המכר על 848,000 ₪, כשהיה על המערערים לשלם סכום של 40,000 ₪ עם חתימת ההסכם, סכום של 70,000 ₪ נוספים עד ליום 7.8.08 ואת יתרת סכום התמורה (738,000 ₪) עד ליום 15.9.08. אין מחלוקת שהמשיבה נעתרה לבקשת המערערים ומסרה להם את הנכס ביום 15.9.08, אף שעד לאותו מועד שילמו המערערים סכום כולל של 40,000 ₪ בלבד, ואף זאת לא במועדים שנקבעו בהסכם. לאחר מסירת החזקה ועד ליום 10.11.08 שילמו המערערים למשיבה סכומים נוספים העולים יחדיו לכדי 88,000 ₪.

בין הצדדים נערכה חלופת מכתבים בנוגע לתשלום יתרת הסכום. בפועל שילמו המערערים למשיבה סכום נוסף של 381,000 ₪ ביום 19.11.08, ועיכבו בידם סכום של 300,000 ₪. המערערים טענו כי סכום של 200,000 ₪ עוכב בהתאם להוראות ההסכם, מאחר ולא קיבלו את כל המסמכים הנדרשים לשם רישום הנכס על שמם ולפיכך היו אמורים להפקיד סכום זה בנאמנות, וסכום נוסף של 100,000 ₪ עוכב בטענת ליקויים ואי-התאמות ותוך שהמערערים טוענים לקיזוז סכום זה. לאחר שהמערערים סירבו להעביר את יתרת הסכום לידי המשיבה, הודיע ב"כ המשיבה על ביטול ההסכם וכחודש לאחר מכן הוגשה התביעה לבית המשפט קמא.

בית המשפט קמא קבע כי הפעלת זכות הקיזוז על ידי המערערים נעשתה שלא כדין, וכי על פי הוראות החוזה והוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, הוטלה על המערערים החובה להשלים את תשלום התמורה ורק לאחר מכן יכלו להעלות טענות בנוגע לליקויים. קביעה זו הושתתה על קביעות בנוגע לאי-מתן אפשרות למשיבה לתקן את הליקויים בנכס. בית המשפט קמא לא נצרך, לשיטתו, להכריע במשמעות עיכוב הסכום של 200,000 ₪, מאחר ודי בכך שהפעלת זכות הקיזוז נעשתה שלא כדין כדי להוות הפרה יסודית של ההסכם המאפשרת את ביטולו. לפיכך נקבע כי ביטול ההסכם נעשה כדין. כפועל יוצא מכך חייב בית המשפט קמא את המערערים לסלק ידם מהנכס, קבע חובת השבה על המשיבה, והשית על המערערים את הפיצוי המוסכם שבהסכם. בית המשפט קמא דחה את הטענה בדבר קיום נזקים נוספים שהם בני פיצוי על פי חוק החוזים (על קביעה זו לא הגישה המשיבה ערעור שכנגד). בית המשפט קמא דחה גם את התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בעד התקופה של למעלה מחמש שנים שהחזיקו המערערים בנכס, על רקע קביעתו לפיה שיעור דמי השכירות הראויים לא הוכח דיו. מאחר והתביעה התקבלה על רקע הטענה לפיה קוזז הסכום שלא כדין, סבר בית המשפט קמא שאין צורך להכריע בטענות במסגרת ההודעה לצד ג', אף שמעבר לנדרש ציין שלא נמצא פסול בהתנהלותו של המשיב 2. לפיכך דחה את ההודעה לצד ג'. לנוכח הקביעות בעניין הפרת ההסכם, דחה בית המשפט קמא את התביעה שכנגד שהגישו המערערים, ועל כך לא הוגש ערעור מטעמם.

המערערים טוענים כי בית המשפט קמא השתית את קביעתו על טענות שלא הועלו על ידי המשיבה. הם סבורים גם שיש לדחות טענה חלופית לפיה ניתן היה לבטל את ההסכם בשל אי-תשלום הסכום של 200,000 ₪, מאחר ולשיטתם המשיבה היא זו שסיכלה את האפשרות להעברת הסכום לחשבון נאמנות של עורך דין מטעמה, ומשכך לא היתה למערערים אפשרות לשלם סכום זה והם נאלצו להפקיד את הסכום בחשבון נאמנות מטעמם.

המשיבה הגישה ערעור שכנגד, בגדרו טענה שלא היתה כל הצדקה למנוע ממנה תשלום דמי שימוש ראויים. היא הדגישה כי המערערים החזיקו בנכס קרוב לשש שנים, והתוצאה לפיה לא ישולם לה סכום כלשהו בגין השימוש בנכס במשך פרק זמן כה ארוך היא תוצאה בלתי סבירה.

לאחר עיון בטענות הצדדים ובמסמכים הרבים שהוגשו, הגענו לכלל מסקנה לפיה דין הערעור להידחות ודין הערעור שכנגד להתקבל.

בהסכם שנכרת בין הצדדים נקבע לוח זמנים ברור לתשלום סכום התמורה. בית המשפט קמא קבע כי הצדדים הגיעו להסכמה לפיה ישולם הסכום במועד מאוחר יותר, במועד בו התנהלו הדברים ביניהם ברוח טובה. החוזה קובע כי תשלום יתרת התמורה ייעשה כנגד מסירת החזקה ו"כנגד מסירת כל המסמכים מצד המוכרת המאפשרים רישום העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים" (סעיף 3.3 הראשון להסכם). עוד נקבע בהסכם כי אם עד למועד המסירה יהיה חסר למוכרת מסמך כלשהו הדרוש לשם העברת הזכויות, יופקד סכום של 200,000 ₪ מיתרת התמורה בידיו הנאמנות של המשיב 2. כן נקבע בסעיף 6.5 להסכם כי על אף שעל המוכרת לחתום על כל מסמך שיידרש לצורך קבלת הלוואה "מובהר כי קבלת הלוואה כאמור על ידי הקונים, אינה מהווה תנאי לקיום התחייבויותיהם עפ"י חוזה זה, אשר תחולנה ותחייבנה את הקונים גם אם לא תתקבל כל הלוואה כאמור".

בית המשפט קמא קבע כי כל המסמכים הנדרשים לרישום היו בידי המשיב 2 עובר ליום 28.10.08, שכן ביום זה נרשמו הזכויות על שם המערערים בשל טעות כלשהי של החטיבה להתיישבות שלא המתינה לאישורו של המשיב 2. במצב עניינים זה לא היה צורך עוד בפתיחת חשבון נאמנות לשם הפקדת 200,000 ₪ מיתרת התמורה, שהרי לא היתה כל מניעה לבצע את העברת הזכויות. המשיב 2 העיד כי הודיע על כך למערערים, ומהתכתובות שבין הצדדים ובאי-כוחם עולה כי אכן כך הוא וכי הדברים נמסרו במפורש ובכתב למערערים (מכתב המשיבה מיום 4.11.08 ומכתב עו"ד ברכיה מיום 23.11.08). לא למותר לציין כי במכתב מטעם המשיבה מיום 4.11.08 ניתנה למערערים אורכה אחרונה לפנים משורת הדין לשלם את מלוא הסכום עד ליום 15.11.08, שאם לא כן "אנו נראה את ההסכם כמבוטל ונפעל לפינויו המיידי של הנכס", ועל אף זאת לא נעשה תשלום נוסף כלשהו עד לאותו מועד, והסכום החלקי של 381,000 ₪ שולם רק ביום 19.11.08.

בפועל לא שולמה יתרת הסכום עד לעצם היום הזה, כך שהמערערים מחזיקים בנכס לאחר ששילמו כ-60% מהתמורה.

על פי הוראות ההסכם הוטלה על המערערים חובה בלתי תלויה בדבר לתשלום יתרת סכום התמורה, בין אם תתקבל הלוואה ובין אם לאו. המערערים לא שילמו את יתרת התמורה, וקביעות בית המשפט קמא לפיהן הומצאו כל המסמכים הנדרשים לרישום עד לסוף חודש אוקטובר 2008, המקימות את החובה לתשלום יתרת התשלום, לא נסתרו בכל דרך שהיא. טענות המערערים לפיהן לא ביצעו את תשלום יתרת הסכום בשל חוסר תום לבה של המשיבה אינן עולות בקנה אחד עם הוראות ההסכם או עם התנהלותם בחודשים שלאחר חתימת ההסכם. מכאן, שהתוצאה אליה הגיע בית המשפט קמא, לפיה בוטל ההסכם כדין, היא מחויבת המציאות. בנסיבות העניין, לא ניתן להצביע על פגם כלשהו שנפל בהתנהלותו של המשיב 2, ובוודאי לא על פגם שהיה בו כדי להצדיק את התנהלות המערערים שגרמה לביטול ההסכם על ידי המשיבה.

לפיכך דין הערעור להידחות.

כאמור, המערערים (המשיבים שכנגד) מחזיקים בנכס מאז חודש ספטמבר 2008, ולמעשה מחזיקים הם בנכס מאז חודש נובמבר 2008 על אף שההסכם בוטל כדין. בנסיבות אלה מן הראוי היה לחייב את המערערים בתשלום דמי שימוש ראויים עבור התקופה בה החזיקו את הנכס, החל מיום 15.9.08 ועד למועד בו יפונה הנכס. כאמור, בית המשפט קמא דחה טענה זו מאחר והראיה היחידה לשיעורם של דמי השימוש הראויים היתה האמירה בתצהיר מטעם המשיבה, לפיה דמי השכירות המקובלים בישוב נוקדים בו מצוי הנכס הם בסכום של כ-2,500 ₪ לחודש (סעיף 38 לתצהיר). בית המשפט קמא קבע אמנם שיש מקום כעקרון לחיוב בתשלום דמי שכירות בעבור התקופה בה החזיקו המערערים בנכס, אלא שלשיטתו היה עליהם להוכיח את דמי השכירות הראויים באמצעות חוות דעת שמאית.

התוצאה לפיה עשו המערערים שימוש בנכס במשך למעלה מחמש שנים והמשיבה לא תזכה לתשלום כלשהו עבור שימוש זה אך בשל העובדה שלא הגישה חוות דעת שמאית היא תוצאה קשה ובלתי ראויה בנסיבות העניין. לא ניתן היה להתעלם כליל מהאמור בתצהיר, ומהעובדה שהמצהיר לא נחקר בעניין זה ושהמערערים לא הביאו כל ראיה נגדית. לכל הפחות היה מקום לפסוק פיצוי על דרך האומדן, ולו "על הצד הנמוך והבטוח, לשם שמירה על האיזון הראוי", כפי שנעשה במקרים מתאימים מעין אלה (ראו למשל: ע"א 153/04 רובינוביץ נ' רוזנבוים, מיום 6.2.06; רע"א 4630/10 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, מיום 6.10.10).

בנסיבות העניין, הגענו למסקנה לפיה יש לחייב את המשיבים שכנגד לשלם למערערת שכנגד דמי שימוש ראויים בסכום כולל של 120,000 ₪. הסכום מתייחס לתקופה שעד מועד הפינוי שייקבע בפסק דיננו והוא כולל הפרשי הצמדה וריבית בגין העבר.

המערערים יפנו את הנכס עד ליום 30.4.14, ועד לאותו מועד תבוצע ההשבה על ידי המשיבה.

המערערים ישאו בהוצאות המשיבה בערעור ובערעור שכנגד ובנוסף לכך בשכר טרחת עו"ד בערעור ובערעור שכנגד בסכום של 20,000 ₪. כן ישאו המערערים בהוצאות המשיב 2 ובנוסף בשכר טרחת עו"ד בסכום של 10,000 ₪.

הערבון בסכום של 15,000 ₪ שהופקד בעקבות ההחלטה בעניין עיכוב הביצוע מיום 17.11.13 יועבר לידי המשיבה על חשבון החיובים הכספיים שבפסק הדין, ואילו הערבון להוצאות המשיבים, בסכום של 13,000 ₪ יועבר לידי המשיבים בחלוקה של 2/3 למשיבה ו-1/3 למשיב.

הערבון שהפקידה המשיבה כמערערת שכנגד יוחזר לידיה.