זאריפי נ' קיט

פסק דין

בפני תביעה לתשלום דמי תיווך.

במהלך חודש אוקטובר 2009 או בסמוך לכך, ביקשה הנתבעת למכור דירה שבבעלותה ברח' אבן גבירול בתל אביב ולשם כך פרסמה הנתבעת את הדירה באמצעים שונים.

התובע, מתווך במקצועו ובעל משרד תיווך, נתקל בפרסום אשר עשתה הנתבעת ומי מטעמו, מר דניאל גל, פנה לנתבעת בהצעה ליתן לה שירותי תיווך על ידי המשרד בו עבד. בעקבות פניה זו נחתם ביום 19.10.09 הסכם להזמנת שירותי תיווך, עליו חתומים הן הנתבעת והן מר דניאל גל. ביום 18.11.09 מכרה הנתבעת את הדירה לצד ג', מר ג'ורג' ראיין ויליאם. אין מחלוקת בין הצדדים כי אותו צד ג' נקשר בהסכם לרכישת הדירה עם הנתבעת בלא כל מעורבות של התובע או של מי מטעמו. לנוכח מכירת הדירה לצד ג' כאמור, הוגשה תביעה זו על ידי התובע.

לטענת התובע, במסגרת הסכם התיווך התחייבה הנתבעת כלפיו, בין היתר, לבלעדיות בשיווק הדירה לתקופה שמיום חתימת ההסכם ועד ליום 12.02.10. על סמך התחייבות זו, טוען התובע כי הושקעו משאבים רבים בניסיון לשווק את הדירה ואף נמצא אדם אשר נאות לרכוש את הדירה תמורת סך של 1,460,000 ש''ח. מכירת הדירה על הנתבעת לצד ג', טוען התובע, היוותה הפרה של ההסכם וגרמה לו לנזקים. התובע אומד את נזקיו בדמי התיווך אשר אמור היה לקבל מהנתבעת בגין מכירת הדירה, אליהם הוא מוסיף את דמי התיווך אשר אמור היה לקבל מהקונה הפוטנציאלי אותו איתר בסך של 2% נוספים. בצירוף מע''מ טוען אפוא התובע לנזק בסך כולל של 48,472 ש''ח, אשר הועמד על סכום התביעה המכסימלי בבית משפט זה, 31,200 ש''ח.

הנתבעת מצידה אינה כופרת בכך שחתמה על הסכם התיווך, אך טוענת כי הסכם התיווך לא נכרת כלל עם התובע אלא עם אותו דניאל גל. לגופם של דברים מדגישה הנתבעת כי מאחר ובסופו של דבר נמכרה הדירה לצד ג' ללא מעורבות התובע, הרי שלא זכאי התובע לכל דמי תיווך ואין אפשרות להשתמש בסעיף הבלעדיות הקבוע בהסכם לצורך חיוב בתשלום דמי תיווך במקום בו לא היה המתווך הגורם היעיל בהתקשרות. בנוסף גם כופרת הנתבעת בסכומים הנתבעים ובתחשיבים אשר עושה התובע.

הן התובע והן הנתבעת העידו בפני וחזרו על טיעוניהם. למעשה, אין בין הצדדים מחלוקת עובדתית של ממש באשר על העובדה המרכזית הדרושה להכרעה בתביעה זו מסכימים שניהם. העובדה החשובה הדרושה להכרעה בתביעה זו הינה ההסכמה לפיה לא היה התובע כלל מעורב בעסקה במסגרתה נמכרה הדירה לצד ג', שלכן לא היה הוא כלל "הגורם היעיל" בביצוע העסקה. השאלה הדרושה להכרעה אפוא הינה, באם זכאי מתווך לדמי תיווך על יסוד סעיף בלעדיות בהסכם התיווך גם כאשר לא היה כלל הגורם היעיל בביצוע ההסכם.

סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ''ו-1996, קובע את התנאים אשר רק בהתקיימותם זכאי מתווך לדמי תיווך ובהם, בסעיף 14 (א) (3) התנאי לפיו היה המתווך "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". דרישה זו, לפיה תנאי בלעדיו איין, לזכאותו של מתווך לדמי תיווך הינה היותו הגורם היעיל בביצוע העסקה, הינה דרישה אלמנטארית ואף קוגנטית, עליה לא יכולים הצדדים להתנות כלל. כך גם נקבעה בפסיקת בתי המשפט הלכה לפיה בהיות החוק המסדיר את פעילות המתווכים חלק ממערכת חוקי הגנת הצרכן, נועד החוק להגביל את כוחם העדיף של המתווכים, להשליט נורמות של הגינות ולהבטיח כי רק מתווך אשר תרם בפועל למכירת הדירה, יקבל את שכרו (ראה בר''ע (ת''א) 2905/00 מאיר נ' קובלנסקי [פורסם בנבו]). כך גם תוקן החוק בהוספת סעיף 14 ב' במסגרתו נקבע כי חזקה על מתווך שהיה הגורם היעיל באם ביצע את פעולות השיווק שנקבעו בסעיף 9 ד' לחוק, כאשר בסעיף 9 ד' לחוק מוסמך שר המשפטים לקבוע פעולות בשיווק שמתווך חייב בביצוען בתקופת הבלעדיות. בכך מביע המחוקק את כוונתו לשלול אפשרות של התנייה על החובה להיות מתווך "הגורם היעיל", כתנאי הכרחי לזכותו לדמי תיווך, כאשר המחוקק מחייב מתווך לפעול ולא לשבת בחיבוק ידיים בתקופת הבלעדיות (ראה גם ת.א.(י-ם)10089/04 יעקב שמש נ' חיטמן אברהם [פורסם בנבו]).

לא זו בלבד שזו ההלכה הפסוקה, אלא שמעיון בהסכם התיווך נשוא תביעה זו נראה שלכך בדיוק התכוונו הצדדים, בכל אופן ככל שמדובר באומד דעתם לפי לשון ההסכם. בסעיף 5 ג' מודגש כי בזמן הבלעדיות אסור ללקוח להתיר "כי מתווכים אחרים יפעלו עבורנו" ולשון זו מתיישבת עם הכוונה אליה מכוונת ההלכה הפסוקה לאמור, הבלעדיות מונעת כל מעורבות של מתווכים אחרים, אך איננה מקנה למתווך זכות לדמי תיווך במקום לא היה כלל הגורם היעיל בביצוע העסקה.

למעלה מן הצורך יצויין כי ממילא, תנאי לתחולתו של סעיף בלעדיות הינה הוכחת ביצוע פעולות שיווק, כאמור בסעיף 9 ד' לחוק, וכן כי חתימת הלקוח על סעיף הבלעדיות תאושר על גבי מסמך נפרד. לא מצאתי בטענות התובע, לא מסמך נפרד ואף לא את אותו פירוט אשר נדרש בחוק כדי להקים לו את הזכות לתנאי התיווך ולבלעדיות.

בסופו של יום, שכרה התובעת את שירותי הנתבע אך חזקה על הנתבע כי ידע ולפחות חייב היה לדעת, כי שירותיו אינם מקנים לו זכות לדמי תיווך גם מקום בו לא היה כלל מעורב בביצוע העסקה. הטרוניות אשר מעלה התובע באשר לקשיים אשר מציבה ההלכה האמורה בפני הענף בו הוא פועל, ברורים ומובנים, אך אין בהם כדי להקנות לו את הזכות לדמי תיווך. כל מתווך מודע לכך כי לא בכל פעם שיפעל וישקיע את מלוא משאביו, יביא הדבר לכדי הצלחה וקשירת עסקה המזכה אותו בדמי תיווך. סיכון זה מגולם בכל פעילותו של התובע כמתווך ואין הסיכון הגלום בכך שלא יזכה המתווך בדמי תיווך למרות הבלעדיות חורג מאותו סיכון הטמון במקצוע התיווך מעצם טיבו.

למעלה מן הצורך, ואף שלא מצאתי ממש ביתר טענות התובע, ראוי להדגיש כי גם תחשיבי הנזק של התובע מופרכים בעליל. תחשיבי התובע מתבססים על ההנחה שהיה מצליח להביא למכירת הדירה לצד ג', דבר שאינו וודאי כלל. צד ג' הרי כלל לא ניהל מו''מ עם הנתבעת, ואיך ניתן לדעת כי היו מגיעים לכדי גמירות דעת וכריתת הסכם מכר? התובע אף לא הציג הסכם תיווך עם אותו צד ג'.

אשר על כן, אני דוחה את התביעה ומחייב את התובע לשאת בהוצאות הנתבעת בגין הליך זה בסך של 300 ש''ח.

ניתן להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 15 יום.

ניתנה והודעה היום כ"א אלול תש"ע, 31/08/2010 במעמד הנוכחים.

אילן רונן, שופט

הוקלד על ידי: רבקה אראל צימרמן התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: