ורשה נ' סדן ואח'

החלטה

זו בקשת רשות להתגונן כנגד תביעה כספית ע"ס 352,791 ₪, שהוגשה ע"י המשיב, כנגד המבקשים.

בתביעה נדרשים המבקשים לשלם למשיב סכום היטל השבחה ששילם, בקשר להיתר בניה שהוצא לדירה שרכש מן המבקשים, בצירוף שכ"ט עו"ד לפי התעריף המינמלי בגין ערר לוועדת הערר של עירית ת"א, בקשר לחיוב בהיטל השבחה נשוא התביעה. כן נדרש סך של 175,000 ₪ שהוא סכום הפיצוי המוסכם החוזי. המשיב טוען ששילם את ההיטל, תחת מחאה, ע"מ לקבל את ההיתר, ודורש השבתו מן המבקשים וזאת נוכח הוראת סעיף 10.5 להסכם המכר שבין הצדדים, לטענתו, סכום ההיטל נובע כולו ממימוש זכויות בניה, על פי תוכניות שקיבלו תוקף קודם ליום חתימת ההסכם, וחל כאמור, על המבקשים.

המבקשים טוענים כי מדובר בתביעה מופרכת, שמדובר בהיטל שחל על המשיב בלבד, שמנסה לגלגל אותה לפתחם, בחוסר תום לב קיצוני. כאשר הדבר מהווה הפרת הסכם מצידו, ועילה לתביעה שכנגד. המבקשים טוענים כי חתמו על ההסכם בהסתמך על הודעת העיריה לפיה לא יחול על הדירה היטל השבחה, וכי השלימו התחייבויותיהם כאמור בסעיף 7 להסכם, כאשר המציאו את האישורים הנדרשים, להעברת הזכויות, ובכלל זה אישור עיריה, לפיו אין חובות בגין היטל השבחה, לטענת המבקשים, לא יכולה להתקבל על הדעת, פרשנות לפיה לאחר המצאת אישור העיריה האמור, תתכן חבות שלהם בהיטל המדובר, וכאשר כבר השלימו את התחייבותם. כן טוענים, שהנכס שבגינו נדרש ההיטל, אינו הנכס נשוא ההסכם, נטען שלאחר חוזה המכר, ביצע המשיב בעצמו או יחד עם אחרים, פעולות שונות במישור הקנייני, המשפטי,ההסכמי, התכנוני, והפיזי לשינוי הנכס, ופעולות אלו, יצרו את האפשרות למימוש זכויות בניה, תוך הפיכת הדירה נשוא ההסכם, לנכס שונה בתכלית. כן נטען שהתביעה מוקדמת באשר תלוי ערר בקשר לסכום ההיטל, שאינו סופי.

בדיון, המבקשת 1 נחקרה קצרות, והצדדים סיכמו, כאשר כל צד חוזר על הטענות, ב"כ המשיב מדגיש את לשון החוזה, שאינה סובלת פרשנות , זולת חיוב המבקשים, וכפי שנטען, המבקשים טוענים שלא נסתרו הטענות, שקיימת הגנה לכאורית, ובגין כל טענה בנפרד, ובוודאי באופן מצטבר, ועל פי כללי השלב הדיוני של הבר"ל.

לאחר עיון בחומר, ושמיעת הצדדים, אני מחליט לדחות את הבקשה. למעשה, אין בפניי מחלוקת עובדתית, אלא מחלוקת פרשנית משפטית, בכל מקרה, ככל שהיתה מחלוקת עובדתית היא באה לגמר, בהוראות הסכם המכר בכלל, ולעניין היטל ההשבחה בפרט.

סעיף 10.5 להסכם שבין הצדדים, קובע לעניין תשלום היטל השבחה כדלקמן:

10.5 היטל השבחה בגין כל תכנית שקיבלה תוקף עד ליום חתימת ההסכם, ככל שחל ו/או שיחול, יחול וישולם על ידי המוכרים. היטל השבחה בגין כל תכנית שקיבלה תוקף לאחר חתימת הסכם זה יחול וישולם ע"י הקונים.

בסעיף 25 (א) לחוק החוזים, חלק כללי, נקבע כי: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה, ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

אני סבור כי בענייננו חלה סיפא הסעיף, דהיינו אומד דעת הצדדים, משתמע במפורש, מלשון סעיף 10.5 כפי שצוטט לעיל, ויש לפרשו בהתאם ללשונו. הסעיף קובע ולא מוסיף בעניין, שהחיוב על תוכנית שקיבלה תוקף עד ליום חתימת ההסכם, שחל ו/או יחול בלשון עתיד, ישולם ע"י המוכרים, המבקשים כאן. לא נסתר ולמעשה אין חולק, כי המקור לחיוב היטל השבחה, הינו בגין תוכנית או תוכניות שקיבלו תוקף, עד ליום חתימת ההסכם בין הצדדים, ומכאן, צריכה לחול ההסכמה שבין הצדדים, וכלשונה, ולפיה חיוב כזה, חל או יחול על המבקשים. סעיף 7 אליו מפנים המבקשים, אינו יכול לחסום את התביעה, והגם שאישור עיריה כאמור בו, אין חולק שהומצא למשיב לפני בקשת ההיתר נשוא התביעה, שכן מהווה הוראה כללית בהסכם שנסוגה מפני ההוראה המיוחדת שבסעיף 10.5 ולגבי חבות בהיטל השבחה, אני מקבל, שגם אם מומצא אישור נדרש, עדיין אם מסתבר בעתיד, כי קיים חוב שלפי ההסכם שבין הצדדים חל על המוכר, ביחסים שבין הצדדים, זכותו של הקונה, לדרוש תשלום אותו סכום, מן המוכר, וככל שנשא בו. עניין האישור, הוא בעיקרו, לצורך ביצוע רישום, ולא ניתן לראות באישור העברה שניתן למועדו, כשולל אפשרות תביעה בין הצדדים להסכם, ולפי סעיף מיוחד, בעניין מיסוי שהסכימו עליו, ושיכול ויהיה עתידי.

כן איני מקבל את הטענה שההיטל נדרש בקשר לנכס שונה, מן הנכס שנמכר, הבסיס לחיוב בהיטל, והדבר לא נסתר, הוא תוכניות שקיבלו תוקף קודם למועד חתימת ההסכם, וזה הדבר הקובע לעניין חבות שבין הצדדים, ועל פי המוסכם ביניהם. הדרך והעיתוי שבה העניין מבוצע על ידי מבקש ההיתר, אין בו לשנות את מהות הנכס. מדובר במימוש זכויות בניה, שבקשת ההיתר, לגביהן, אינו נכנס בגדר מימוש לגבי נכס שונה, המימוש היה בקשר לזכויות הבניה, שקשורות לדירה, נשוא הסכם המכר, ועל פי תוכניות שקיבלו תוקף במועד שקודם לחתימת ההסכם. ככל שכגרסת המבקשים לא היתה כוונה כלשהי להשאיר חיוב מסוג זה כאפשרי, לא היה מקום לחתום על סעיף 10.5 כפי שנוסח, או לחילופין, להוסיף לו הסתייגויות שונות, כמו לגבי בקשת היתר עתידית על פי תוכניות שקיבלו תוקף למועד ההסכם , ועל מי חל ההיטל במקרה כזה, באופן מפורש. משלא פורט העניין ולשון החוזה ברורה, וקובעת שכל חיוב שחל או שיחול בעניין , יהיה על המוכרים המבקשים, עם כל ההבנה למצוקת המבקשים בעניין, לא נראה שבית המשפט צריך בנסיבות כאן, למעשה לקבוע או לאשר תניות אחרות או נוספות מאלו שנרשמו בעניין. אין בעובדה שהמבקשים יכול וסברו, סובייקטיבית, שעם קבלת אישור העיריה בעניין, ירד הנושא מן הפרק לגביהם, כאשר קיימת תניית חוזית אובייקטיבית, המשתמעת במפורש מלשון החוזה, וגוברת על אותן סברות או טענות אישיות, שלא מצאו ביטויין בחוזה.

לא ראיתי גם ממש בטענה שהחיוב בהיטל לעת זו, אינו סופי נוכח קיום ערר בעניין. הערר הינו במישור שבין המשלם, המשיב לרשות, ואין בקיומו לשלול מן המשיב את דרישת ההשבה לפי ההסכם בינו למבקשים, בשעה ששילם לצורך הוצאת ההיתר תשלום שהיה אמור להשתלם על פי ההסכם על ידי המבקשים. בנוסף נרשם בפרוטוקול דברי ב"כ המשיב, שככל שהערר יצלח, ויהיה פער כספי, יהיו המבקשים זכאים להחזר. בנוסף , ומבלי לפגוע באמור, אורה על עיכוב ביצוע החיוב כאן, עד להחלטה בערר, ובכל מקרה – לא יאוחר מ-6 חודשים מהיום.

הצורך לצרף להליך את העיריה כצד ג', אינו יכול להוות עילה למתן רשות להגן, לעניין היחסים שבין המבקשים והמשיב. מובן שאין באמור כאן, לקבוע דבר לעניין החבות שקבעה העיריה בעניין, והדברים יתבררו בערר שהוגש או בתביעה שהמבקשים רשאים כמובן להגיש, כפי שימצאו לנכון.

נוכח האמור, הבקשה שבפניי – נדחית. בהסכמת המשיב וכפי שצויין בפרוטוקול, הסעד של פיצוי מוסכם –נמחק. המשיב זכאי לפסק דין , על פי התביעה סעיף 16 א' ו-16 ג', ובתוספת סכום האגרה ששולמה צמוד ונושא ריבית כחוק מיום התשלום, וכן שכ"ט בגין התביעה לפי התעריף המינמלי המומלץ, צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

כאמור לעיל, אני מורה על עיכוב ביצוע החיוב, נשוא ההחלטה, עד להחלטה בערר שהוגש בעניין, ובכל מקרה, לא יאוחר מ-6 חודשים מהיום.

ניתן להגיש פסיקתא מתאימה לחתימה.

המזכירות תשלח ההחלטה לבאי כוח הצדדים.

ניתנה היום, כ"ז אדר תשע"ב, 21 מרץ 2012, בהעדר הצדדים.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: