ויטנר ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות

יו"ר הוועדה, השופט אבי גורמן:

בעקבות הסכם שכותרתו "הסכם להשבה ופיצוי" שנחתם בין רשות מקרקעין ישראל (להלן: "רמ"י") לבין העוררים, השיבו העוררים מקרקעין שהיו ברשותם לידי רמ"י. השאלה הדורשת הכרעה בערר זה היא האם השבה זו היא בבחינת "הפקעה", הזכאית להקלה הקבועה בסעיף 48ג(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ומכירה), התשכ"ג-1963 (להלן "החוק")?

עיקרי העובדות

1. ביום 22.5.70 נחתם הסכם חכירה בין רמ''י [בשמה הקודם, מינהל מקרקעי ישראל (אשר למען הפשטות תכונה להלן בשמה הנוכחי – רמ"י)] לבין 18 חוכרים, ביניהם מר דוד סניור (להלן: ''מר סניור''), לחכירה במושע של שטח של כ- 450 דונם למטרת מטעי בעל (גפנים), במקרקעין הידועים כגושים 4626, 4627, 4628, 4629, 4767 ו- 4468 (להלן: "אדמות סמדר"), לתקופה אשר הסתיימה ביום 31.8.2000 (להלן: "הסכם החכירה"). בהתאם להסכם החכירה, חלקו של מר סניור מתוך אדמות סמדר, היה כ- 16.5 דונם (להלן: "המקרקעין").
2. בהתאם לסעיף 15 להסכם החכירה, במקרה של שינוי ייעוד השטח המוחכר, רמ"י תהא רשאית להביא לסיום החכירה, כך (כפי שעולה מסעיף 16 להסכם החכירה) הקרקע תושב לרמ"י, ובתמורה תשלם רמ"י לחוכר פיצוי כספי.
3. ביום 14.3.1989 מכר מר סניור את זכויותיו במקרקעין לידי מר אריה ויטנר. מר אריה ויטנר ז"ל (להלן: "המנוח"), נפטר ביום 10.5.2015 והעוררים הם יורשיו (העוררת 1 היא אלמנתו והעוררים 4-2 הם ילדיו). המנוח, ואחריו העוררים - יורשיו, באו אפוא בנעליו של מר סניור, בכל הנוגע למקרקעין ולהסכם החכירה.
4. כאמור לעיל, בהתאם להסכם החכירה, החכירה הסתיימה ביום 31.8.2000. הצדדים להסכם החכירה ואלה שבאו מכוחם, פעלו מול רמ"י בבקשה להאריך את הסכם החכירה.

בענין זה הוגשה ביום 28.7.2009 תביעה (ת"א 21441-07-09) על-ידי חב' ד.ג.ש י.י.ש בע"מ, במטרה לחייב את רמ"י לחתום עימה הסכם פרטני ולהאריך את הסכם החכירה. לתביעה זו צורפו בעלי הזכויות במקרקעין, וביניהם המנוח.

ביום 19.11.2012 הגיש ב"כ של רמ"י הודעה לבית המשפט, במסגרתה כתב כי בעקבות מתן תוקף לתכנית מח/286, שונה ייעוד המקרקעין מ"חקלאי" ל"כריה וחציבה". לדבריו, בעקבות שינוי הייעוד, לא ניתן לחדש את הסכם החכירה שהנו למטרת מטעי בעל (גפנים). החוכרים יוכלו לקבל פיצוי כספי, בהתאם למתווה הקבוע בהחלטת מועצת מקרקע ישראל מס' 1023 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה (החלטה מס' 1023 ואלה שבאו במקומה, כגון החלטה 1470, עוסקות בפיצוי מי שנדרש להשיב מקרקעין לרמ"י, בעקבות שינוי ייעוד).

בעקבות הודעה זו נמחקה התביעה שהגישה חב' ד.ג.ש י.י.ש בע"מ. 

5. ביום 11.4.2013 פנה ב''כ של המנוח לרמ"י (המשמש כיום כב"כ העוררים), בבקשה שכותרתה: "הנדון: תשלום פיצוי בגין השבת קרקע תיק מינהל 52254520א" (צורף כנספח 9 לתצהירו של נתי פרי). בבקשתו, מבקש המנוח באמצעות ב"כ, לדעת את גובה הפיצוי המגיע לו, בהתאם להודעת ב"כ רמ"י מיום 19.11.12012 במסגרת ת"א 21441-07-09.
6. משלא נענתה פנייתו, הגיש המנוח ביום 24.6.2013 תביעה נגד רמ"י (49761-06-13). בהתאם לכתב התביעה (נספח 8 לתצהיר של פרי), מהות התביעה: כספית – חוזית, וסכום התביעה: 640,000 ₪. כתב התביעה קצר. התובע (המנוח) מתואר כמי שמחזיק במקרקעין. בכתב התביעה מוזכרת ההודעה שמסר נציג רמ"י במסגרת ת"א 21441-07-09, וכן המכתב (הנזכר לעיל) ששלח המנוח לרמ"י ואשר לטענתו לא זכה למענה.

בעקבות תביעה זו ולאחר פטירת המנוח, הגיעו העוררים ורמ"י להסכם, אשר קיבל ביום 19.1.2017 תוקף של פסק דין. במסגרת ההסכם, רמ"י התחייבה לשלם לעוררים פיצוי בסך של 508,631 ₪, וזאת כנגד חתימה על הסכם להשבת המקרקעין לרמ"י.

7. ביום 12.7.2017 חתמו העוררים (באמצעות ב"כ) ורמ"י על מסמך שכתורתו: "אישור על מסירת / קבלת נכס", במסגרתו אישרו את דבר השבת המקרקעין לרמ"י.
8. ביום 7.8.2017 נחתם בין רמ"י לעוררים, "הסכם השבה ופיצוי" (להלן: "הסכם ההשבה"). עיון במבוא להסכם ההשבה, מלמד כי חובת ההשבה נבעה מההתחייבות בהסכם החכירה להשיב את קרקע במקרה של שינוי ייעוד, וכי סכום הפיצוי נקבע בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1470, העוסקת בתשלום פיצויי השבה במקרה של השבה כתוצאה משינוי ייעוד.
9. אין חולק כי ההשבה של המקרקעין לרמ"י, היא "מכירה", כמשמעותה בחוק. בהתאם, העוררים דיווחו למשיב על מכירת המקרקעין. אלא שלטענת העוררים, יש לראות בהשבת המקרקעין לרמ"י כהפקעה, ולכן יש להחיל עליהם את הקלת המס הקבועה בסעיף 48ג(א) לחוק, לפיה חל על פיצויי הפקעה שיעור מס מקל (50% משיעור המס הרגיל). המשיב לא קיבל טענה זו, שכן לטענתו, אין המדובר בפיצוי בגין הפקעה אלא בהשבה הנובעת מהזכויות והחובות החוזיות שנקבעו בהסכם החכירה.