דביר ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז

יו"ר הוועדה, השופט אבי גורמן:

לפנינו ערר שהגישו בני הזוג, מר מוטי דביר וגב' שרית מזרחי דביר (להלן: "העוררים"), כנגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין מרכז (להלן: "המשיב") מיום 4.4.21 במסגרתה קבע המשיב כי לעניין מס הרכישה החל עליהם, הנכס שרכשו העוררים אינו "דירת מגורים" – כמשמעותה בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין" או "החוק"), ולפיכך חייב את העוררים בתשלום מס הרכישה החל בעת רכישת זכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים. העוררים חלוקים על קביעה זו, והם טוענים כי יש לראות בהם כמי שרכשו דירת מגורים (יחידה) ולחייבם במס רכישה בהתאם.

העוררים רכשו קרקע עליה ניצב במועד הרכישה בית ישן. לאחר הרכישה החלו העוררים בהליכים לפיצול המגרש שרכשו, למכירת מחציתו, להריסת הבית שניצב על גבי המגרש ולבניית בית חדש חלופי במקומו. הצדדים חלוקים בנסיבות אלה, מה צריך להיות מס הרכישה שיחול – זה הקבוע בחוק ביחס לרכישת דירת מגורים - כפי שטוענים העוררים, או שמא זה הקבוע בחוק ביחס לרכישת זכות אחרת במקרקעין - כפי שקבע המשיב.

עיקרי העובדות:

1. ביום 3.1.19 נחתם על ידי העוררים הסכם מכר לרכישת מקרקעין ברחוב ביאליק 6, אזור, הרשומים במרשם המקרקעין כגוש 6001 חלקה 71 (להלן: "הסכם המכר"), והכוללים מגרש בגודל 804 מ"ר ובית הבנוי עליו (להלן בהתאמה: "המגרש" ו-" הבית", המהווים יחדיו את - "המקרקעין"). התמורה ששולמה בגין המקרקעין היא בסך 5,000,000 ₪.

2. ביום 22.1.19 הגישו העוררים הצהרה אודות הסכם המכר (להלן: "ההצהרה"). במסגרת ההצהרה ציינו העוררים כי הנכס שנרכש הוא מסוג "דירת מגורים", והם ערכו את השומה העצמית בהתאם.

   בהתאם להצהרה, הבית שעל גבי המקרקעין נבנה במהלך שנות ה-50 של המאה ה-20, ושטחו 130 מ"ר (אולם בסעיף 5.5 להודעת הערר נטען כי השטח הוא 160 מ"ר, טענה שלא הוכחה והעומדת בניגוד למוצהר, אף כי ייתכן ששטח זה כולל עמו מחסן ומכאן ההבדל).

3. במסגרת ההצהרה ציינו העוררים כי דירת המגורים שנרכשה בהסכם המכר אינה דירתם היחידה, אלא ברשותם דירה נוספת – בבניין ברח' האיכרים באזור (להלן: "הדירה ברח' האיכרים" או "הדירה הקודמת") - אותה התחייבו למכור תוך 18 חודשים ממועד החתימה על הסכם המכר.

   העוררים מכרו אכן דירה זו, ועניין זה אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים ואינו ניצב במוקד הערר שלפנינו. בשים לב לכך אציין בקצרה ולהשלמת התמונה, כי העוררים שילמו מלכתחילה מס רכישה בשיעור מלא – כזה החל על מי שרכש דירה שאינה דירתו היחידה (בסך 400,000 ₪), ולאחר שמכרו את דירתם הקודמת – הגישו ביום 10.12.20 בקשה לתיקון שומה ולהעמדתה על גובה מס הרכישה החל בעת רכישת דירת מגורים יחידה (אשר בנסיבות שם, עמד על סך כ- 162,000 ₪). בתאריך 14.12.20 אישר המשיב תיקון זה. אלא שמעט מאוחר יותר – בתאריך 4.4.21 הודיע המשיב כי שב ובחן את הדברים – ומצא לטענתו כי אין המדובר כלל ברכישת "דירת מגורים", והוא עשה לכן שימוש בסמכותו הקבועה בסעיף 85 לחוק ותיקן את שומת מס הרכישה בהתאם (והעמידה על סך 250,000 ₪).

   החלטה אחרונה זו של המשיב, היא הניצבת במוקד ערר זה, ולהלן אמשיך בתיאור העובדות הרלוונטיות לעניינה.

4. במועד החתימה על הסכם המכר (3.1.19), הבית הושכר ככל הנראה לשוכרים, ובכל מקרה אין מחלוקת בין הצדדים כי מי שמכר להם את המקרקעין נחשב בעיני המשיב כמי שמכר אף דירת מגורים.

5. ביום 4.7.19 – כחצי שנה לאחר החתימה על הסכם המכר וכשלושה חודשים לפני מסירת החזקה במקרקעין - הוכנה ונחתמה מפת מדידה של המקרקעין, לבקשת העוררים ובאמצעות מודד שאת שירותיו שכרו. מפת המדידה הוגשה מאוחר יותר לשם קבלת אישור להריסת הבית וחלוקת המקרקעין לשתי תתי חלקות (להלן: "מפת המדידה").