מרכזי מסחר (אזו-ריט) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

השופט רון סוקול - יו"ר הוועדה

1.חברת מ.ק.ח, מרכז קניות חיפה בע"מ, היא בעלת זכויות החכירה של מקרקעין המצויים במרכזה של העיר חיפה, עליהם הקימה מרכז קניות גדול המוכר כ"גרנד קניון". העוררת, מרכזי מסחר (אזו-ריט) בע"מ רכשה במשך השנים זכויות בחברת מ.ק.ח מרכז קניות חיפה בע"מ, עד שבשנת 2012 רכשה העוררת את מלוא הזכויות בחברה; חלק בעקבות מימוש בטוחה על מניותיה של חברת ברטורא מרכזי קניות בע"מ וחלק בעקבות רכישת מניותיה של אלדן בניה ייעוץ ופרויקטים בע"מ.

2.המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, קבע כי חברת מ.ק.ח מרכזי קניות חיפה בע"מ היא בבחינת "איגוד מקרקעין" כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963, ועל כן דרש מהעוררת לשלם מס רכישה כנדרש לפי סעיף 9 לחוק.

3.העוררת השיגה על החלטת המשיב, ומשנדחתה השגתה, הגישה את הערר המונח להכרעתנו כעת, בגדרו טוענת העוררת כי החברה בעלת הזכויות במרכז הקניות, אינה "איגוד מקרקעין", ועל כן עסקה במניותיה אינה מחויבת במס על פי חוק מיסוי מקרקעין.

המחלוקת העומדת להכרעתנו מתמקדת אפוא בשאלה האם מ.ק.ח מרכזי קניות חיפה בע"מ היא "איגוד מקרקעין" אם לאו, וביתר פירוט, האם העובדה כי החברה הפעילה במועדים הרלבנטיים עסק עצמאי של מרכז שעשועים, מספקת כדי לשלול את תחולת הוראת חוק מיסוי מקרקעין על עסקה במניותיה.

רקע

4.חברת מ.ק.ח מרכזי קניות חיפה בע"מ (להלן: חברת מקח) רכשה בשנת 1977 זכויות חכירה של מקרקעין המצויים בגוש 11190 חלקה 10 (להלן: המקרקעין). מדובר במקרקעין המצויים בעיר חיפה במקום מרכזי שבין שכונת נווה שאנן, לשכונות הדר והכרמל. על המקרקעין הקימה חברת מקח מרכז קניות גדול המשתרע על פני שטח של כ-200,000 מ"ר וכולל מספר קומות מסחר ושטחי חניה רבים. מרכז הקניות ידוע כ"גרנד קניון חיפה". בעלת השליטה בחברת מקח הייתה אותה עת חברת ברטורא אסטבלישמנט בע"מ.

5.בשנת 2005 נכרת הסכם בין חברת ברטורא לחברת בריטיש ישראל מרכזי מסחר בע"מ (להלן: חברת בריטיש) ולפיו הוקצו לחברת בריטיש כ-37.4% מהון המניות המונפק של חברת מקח. חברת בריטיש רכשה גם 12.6% ממניותיה של חברת ברטורא בחברת מקח כך שבסופה של העסקה החזיקה חברת בריטיטש כ-50% ממניותיה של חברת מקח. יובהר כי חברת בריטיש היא בעלת השליטה בעוררת, חברת מרכזי מסחר (אזו ריט) בע"מ. חברת בריטיש מצויה בשליטת חברת מליסרון בע"מ, שהיא חברה המחזיקה בעצמה, או באמצעות חברות קשורות, מרכזי קניות רבים בכל רחבי ישראל.

6.במשך השנים המחתה ברטורא אסטבלישמנט את זכויותיה לחברת ברטורא מרכזי קניות בע"מ (להלן: חברת ברטורא).

7.בשנת 2007 נכרת הסכם נוסף בגדרו הוקצו לעוררת מניות נוספות של חברת מקח כך שחלקה של העוררת, ביחד עם המניות שנרכשו מחברת ברטורא, עלה ל-70% מההון המונפק של חברת מקח. יתרת מניות חברת מקח הוחזקו על ידי חברת ברטורא וחברת אלדן בניה וייזום פרויקטים בע"מ (להלן: חברת אלדן). לבעלי המניות הוקצו גם מניות מיוחדות המעניקות זכויות במבנים שייבנו בעתיד.