נירים - חברה לעבודים חקלאיים (1976) בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת

השופטת עירית הוד, יו"ר הוועדה:

רקע

1. לפנינו ערר על החלטת המשיב מיום 28.9.17 בהשגה שהגישו העוררות בנוגע לשומות מס שבח ומס רכישה.

    

2. בתאריך 18.4.16 נחתם הסכם מכר בין העוררת מס' 1 (להלן: "נירים") לבין עוררת מס' 2 (להלן: "מיגוון") והעוררת מספר 3 (להלן: "א.א"). בהתאם להסכם המכר, רכשו מיגוון וא.א 75% מזכויותיה של נירים במקרקעין נשוא הערר אשר נמצאים באזור התעשייה ברמת ישי. באותו מעמד נכרת בין הצדדים הסכם שיתוף המסדיר את זכויותיהם וחובותיהם במקרקעין המשותפים לרבות במקרה של בנייה עתידית. התמורה שנקבעה על פי הסכם המכר הינה 1,875,000 ₪.

    

3. העסקה דווחה למשיב. המשיב לא קיבל את השווי המוצהר וקבע שווי מכירה בסך של 4,700,000 ₪. קביעתו של המשיב בעניין זה התבססה על עסקת השוואה אחת- העסקה שביצעה חברת ביליה בחלקות 27 ו- 28 בגוש 11179 (להלן: "עסקת ביליה" או "עסקת ההשוואה" או "חלקה 27"). העוררות הגישו השגה. בהחלטתו בהשגה הפחית המשיב את שווי הזכות הנמכרת ב- 25% מהערכתו של המפקח בשלב השומה. על החלטה זו הוגש הערר שלפנינו.

    

   טענות העוררות

    

4. נירים רכשה אתה מקרקעין נשוא הערר בשנת 1979. החל משנת 2009, החלה בין בעלי המניות בחברת נירים שורה של סכסוכים והליכים משפטיים לרבות בקשות פירוק ובקשות לקיפוח המיעוט. בסופו של יום, התגבש בין נירים ומר ליכטר יאיר, אשר היה בעל 1/3 ממניות החברה, הסכם לפיו נירים רכשה את מניותיו של ליכטר בסכום של 300,000 ₪. במסגרת ההליכים המשפטיים, מונה מומחה מטעם בית משפט שהעריך את שווי הזכויות של נירים בקרקע בה עסקינן בסך של 1,850,000 ₪. השווי האמור שימש בסיס להסכמי הפשרה בין הצדדים שקיבלו תוקף של פסק דין בבית המשפט המחוזי והעליון. העסקה בין בעלי המניות (להלן: "עסקת ליכטר") דווחה לשלטונות מיסוי מקרקעין אשר לא קיבלו את השווי המוסכם שנקבע למניות וקבעו שווי מניות בהתאם לשומה של השמאי גל. קרי 1,850,000 ₪ כאשר 1/3 חלקו של מר ליכטר עמד בהתאמה על הסך של 617,000 ₪. היינו המשיב אישר, כי השווי שנקבע לפי השומה של גל מקובל ומוסכם עליו נכון למועד ביצוע העסקה בינואר 2016. יש לציין, כי במועד האמור כבר נערכה ודווחה עסקת ההשוואה של חברת ביליה (ממועד 29.12.15) ואף על פי כן המשיב לא ערך השוואה בין שני הנכסים לעניין השווי.