פוליטי ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

כב' השופט רון סוקול – יו"ר הוועדה:

1.ברח' שכטר בחיפה מצויה חלקת מקרקעין בשטח של כ- 903 מ"ר המיועדת לבנייה למגורים. בעלי החלקה היו ה"ה חנין חיים ועירית ופוליטי אברהם ושירלי. בשנת 2012 התקשרו בעלי הקרקע בהסכם עם הקבלן, שי-חי יזמות והשקעות בע"מ, על מנת שיקים על החלקה מבנה ובו 7 דירות, בתמורה לקבלת חלק מהדירות שייבנו וכן תשלום כספי.

בשני העררים העומדים להכרעה בפנינו כעת, ניצבת שאלת החבות במס שבח של בעלי הקרקע. בתיק 63431-01-14 חלוקים הצדדים על חישוב מס השבח שעל בעלי הקרקע לשלם בעקבות העסקה עם הקבלן, ובתיק 38114-03-15 חלוקים הצדדים בשאלת החבות במס שבח, דהיינו בשאלה האם יש לראות בהסכם עם הקבלן כעסקה במקרקעין במובן חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963.

רקע

2.ה"ה חנין חיים ועירית (להלן: חנין) הם הוריה של שירלי פוליטי. שירלי פוליטי נשואה לאברהם פוליטי (שניהם להלן: פוליטי). פוליטי וחנין היו בעלים של חלקה בשטח של 903 מ"ר המצויה ברח' שכטר בחיפה והידועה כגוש 10787 חלקה 104 (להלן: החלקה). הזכויות בחלקה התחלקו בשווה, כך שבני הזוג חנין היו בעלי מחצית הזכויות בחלקה ובני הזוג פוליטי היו בעלי המחצית השנייה (פוליטי וחנין יחדיו, להלן: בעלי החלקה).

3.החלקה מצויה בתחומי תכנית המתאר חפ/1875, על תיקוניה השונים, ויעודה לבניה למגורים. בעקבות אישור תכנית המתאר חפ/1875/ד', המגדילה את מספר יחידות הדיור שניתן להקים בחלקה, הגישו בעלי החלקה בקשה לקבלת היתר לבניית בניין ובו 7 דירות (ראו סעיף 10 לתצהיר פוליטי שסומן ע/1 וחוות דעת השמאי ת' שדה, שסומנה ע/3).

4.לאחר קבלת ההיתר התקשרו בעלי החלקה עם חברת שי-חי יזמות והשקעות בע"מ (להלן: החברה הקבלנית) (ההסכם סומן נספח "ב" לערר חנין, יכונה להלן: ההסכם). על פי ההסכם התחייבה החברה הקבלנית להקים ולבנות את הבניין ובו 7 דירות, כמפורט בתכניות הבנייה (סעיף 5 להסכם).

בהסכם נקבעה גם התמורה שיקבל הקבלן עבור בניית המבנה. ההסכם קבע שני מסלולי תמורה שונים. בתמורה לבניית דירה עבור חנין, הוסכם כי חנין יעבירו לחברה הקבלנית חלק יחסי מזכויותיהם בחלקה. החברה הקבלנית תבנה עבור חנין דירה שסומנה בתכניות הבנייה כדירה מס' 5 (הדירה הגדולה ביותר). הזכויות שיועברו לחברה הקבלנית יהיו בהיקף שיאפשר לה לבנות 3 דירות שסומנו 2, 4 ו- 6 (להלן: עסקת חנין).

עוד נקבע, כי החברה הקבלנית תבנה 3 דירות עבור פוליטי, דירות שסומנו 1, 3 ו- 7 (להלן: דירות פוליטי). בתמורה לבניית דירות פוליטי ישלמו פוליטי לחברה הקבלנית סך של 2,275,000 ₪ (להלן: עסקת פוליטי).

בסך הכל סוכם כי תמורת בניית בניין בן 7 דירות תקבל החברה הקבלנית 3 דירות ותשלום בסך של 2,275,000 ₪.