משה חדיף בנין והשקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

השופטת ירדנה סרוסי, יו"ר הוועדה

לפנינו ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") בסוגיה של תשלום מס רכישה. עניינו של הערר בשאלה האם על העוררת לשלם מס רכישה בגין תוספת מאוחרת להסכם מכר.

רקע בתמצית ועיקרי הערר

1. ביום 8.9.2013 פרסמה עיריית תל אביב (להלן: "העירייה") מכרז למכירת המקרקעין ברחוב מיכאלאנג'לו 17-15 בתל אביב-יפו, הידועים כגוש 7023, חלקה 34 (להלן: "המקרקעין"), לצורך הקמה של בניין מגורים לדיור בר-השגה בשטח עיקרי של כ-1,595 מ"ר.

2. העוררת הגישה הצעה לרכישת הזכויות במקרקעין עבור 700,000 ש"ח בתוספת מע"מ. ביום 25.8.2016 חתמו העוררת והעירייה על חוזה למכירת המקרקעין (להלן: "ההסכם המקורי"). במסגרת ההסכם המקורי נקבע כי העוררת תרכוש את המקרקעין ותבנה 24 דירות לדיור בר-השגה, שיימכרו לתושבי יפו שייקבעו בהגרלה (להלן: "המשתכנים"). להסכם המקורי צורפה כנספח 1 טבלה המפרטת את הדירות ואת המחיר המסובסד בו יימכרו למשתכנים. כן נקבע כי למחירים הנקובים בטבלה יתווספו הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה מיום 8.9.2013 ועד לחתימת כל חוזי המכר בין העוררת למשתכנים.

3. בהתאם להסכם המקורי, העוררת לא הייתה יכולה להגדיל את כמות הדירות או להעלות את מחירן, מעבר להצמדה למדד תשומות הבנייה. כמו כן, בסעיף 3.9 להסכם המקורי נקבע כי העוררת לא תוכל לבצע כל שינוי בתב"ע.

4. העוררת דיווחה למשיב על רכישת המקרקעין מהעירייה בסך של 700,000 ש"ח, ללא מע"מ.

5. לאחר חתימת ההסכם המקורי, החלה העוררת בקידום הפרויקט. אולם, במהרה התברר לה כי אין כדאיות כלכלית בביצוע הפרויקט על פי ההסכם המקורי.

6. העוררת ביקשה מהעירייה אישור להכנת תב"ע חדשה. העירייה אישרה את בקשת העוררת וביום 19.2.2019 פורסמה למתן תוקף תב"ע חדשה. התב"ע החדשה כללה תוספת זכויות בנייה עיקריות בהיקף של כ-600 מ"ר (להלן: "הזכויות הנוספות"). על פי התב"ע החדשה, העוררת תבנה 28 דירות לדיור בר-השגה (חלף 24 דירות), וכן 4 דירות נוספות שתוכל למכור בשוק החופשי, בשטח עיקרי כולל של כ-2,200 מ"ר. זאת על מנת להגדיל את כמות הדירות לדיור בר-השגה ועל מנת שהפרויקט יהיה כדאי כלכלית.

7. ביום 3.5.2021 חתמו העירייה והעוררת על "תוספת מס' 1 לחוזה מיום 25.08.2016" (להלן: "התוספת להסכם") שמעגנת את השינויים והתוספות על פי התב"ע החדשה. עוד נקבע במסגרת התוספת להסכם כי מחירי הדירות לדיור בר-ההשגה יועלו בהתאם למפורט בטבלה חדשה שצורפה כנספח ב' לתוספת להסכם.