התאחדות עולי רומניה בישראל נ' צווינג גולדשטיין נועה ואח'

פסק דין

מונחת בפני תביעה שנוהלה בסדר דין מהיר בסך של 44,741 ₪. משכך, פסק הדין ינתן בתמציתיות כמצוות תקנה 214 ט"ב לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד – 1984.

התאחדות עולי רומניה בישראל (להלן: " התובעת ") היא בעלת זכויות בנכס מקרקעין המצוי ברחוב אלכסנדר ינאי 3 בתל אביב הכולל אולם משרדים ושירותים המהווים יחידה אחת עם כניסה נפרדת לבניין בשטח כולל של 130 מ"ר (להלן:" הנכס "). צווייג גולדשטיין נועה לאה (להלן: "הנתבעת ") שכרה את הנכס מהתובעת בהתאם להסכם מיום 11/09/02 (להלן: " ההסכם ") לתקופה של שנתיים מיום 15/09/02 ועד ליום 14/09/04. סעיף 9.א להסכם קבע כי דמי השכירות שישולמו יהיו בגובה של 1,300 $ (דולר ארה"ב) בהתאם לשער המטבע בעת התשלום. סעיף 10 להסכם בין הצדדים העניק לנתבעת אופציה להאריך את תוקף ההסכם בחמש תקופות נוספות בנות שנה כל אחת. עוד נקבע בחוזה כי דמי השכירות יקבעו בכל מועד באופן יחסי לשווי הנכס. ביום 05/09/07 עוד בטרם חודש החוזה הודיעה התובעת כי ערך הנכס עלה ב- 25% ועל כן התבקשה הנתבעת לעדכן את דמי השכירות החודשיים ולהעמידם על סך של 1,625 $ (דולר ארה"ב) לחודש. התובעת טוענת כי הודעה זו ניתנה על בסיס חוות דעת שמאיות אשר אותם קיבלה התובעת לפיהם ערכו של הנכס נכון ליום 21/03/00 נאמד בסך של 455,000 $ (דולר ארה"ב) לפי השמאי יצחק חודניק ואילו ביום 17/04/07 ערכו של הנכס נאמד בסך של 600,000 $ (דולר ארה"ב) לפי השמאי אלי סידאוי. פניית בא כח התובעת מיום 05/09/07 בבקשה לעדכון דמי השכירות נתקל בסירוב ב"כ הנתבעת במכתבו מיום 11/09/07. התובעת טוענת כי יש לחייב את הנתבעת בתשלום ההפרשים בגין דמי השכירות החל מחודש ספטמבר 2007 ועד לתום תקופת האופציה בחוזה. לגישת התובעת, היא זכאית לאכיפת החוזה וזאת מכח סעיפים 2-3 להסכם וכן זכאית לפיצוי בגין הפרת החוזה בהתאם לסעיפים 2 ו-10 לחוק החוזים תרופות. התובעת טוענת כי הינה זכאית לקבלת ההפרשים בגין דמי השכירות לשנת 2007 וזאת בהתאם לטבלה אשר צורפה כנספח 7 לכתב התביעה בסך כולל של 33,130 ₪ ובתוספת הצמדה, עד 15.3.09. יתרה מכך דורשת התובעת פיצוי בגובה 10,000 ₪ בגין הפרת החוזה.

הנתבעת טענה שכיוון שהמדובר בתובענה לסעד כספי אשר סכומה אינו עולה על 50,000 ₪, יש לנהל את התביעה בסדר דין מהיר. לגופו של עניין טענה הנתבעת שאין התובעת זכאית להפרש דמי השכירות, כי כעולה מסעיף 10 להסכם בכל אחת מ-5 תקופות האופציה יקבעו דמי השכירות באותו מועד ביחס שבין שווי הנכס לדמי השכירות. לגישת הנתבעת העובדה כי בכל אחת מתקופת האופציה שולמו אותם דמי השכירות מצביעה על כי עליית ערך הנכס הינה אפס. לגישת הנתבעת משלא נטענה טענה של עליית ערך הנכס בכל שנה ושנה בהתאם לסעיף 10 להסכם יש לדחות את טענת התובעת באשר לעליית ערך הנכס. לגישת הנתבעת לא ניתן לבצע שומא רטרואקטיבית של "עליית ערך" אלא יש לבצעה מידי שנה. בדיון מיום 11.6.10, הוצע על ידי לצדדים הסדר דיוני לסיום הסכסוך. לצערי הצעתי לא התקבלה.

בנוסף הוצע לצדדים לסיים את הסכסוך בניהם בדרך של גישור. גם הצעה זו לא צלחה.

משכך אין מנוס מלפסוק בתיק זה בדרך של "ייקוב הדין את ההר".

ביום 13.1.2010 העידו בפני עו"ד חיים ינאי שכתב את ההסכם, השמאי אלי סודאי, מר שלמה אברמוביץ ממלא מקום היו"ר מטעם התובעת והגב' נועה צוויג הנתבעת.

דיון

נטל ההוכחה

הטוען טענה החשובה לעמדתו במשפט נושא בנטל השכנוע להוכחתה, כך תובע המבקש סעד, נושא בנטל השכנוע שנתקיימו כל העובדות המהוות את עילת התובענה, קרי, עובדות אשר את התקיימותן מתנה הדין המהותי על מנת לזכות בסעד המבוקש, (ראה ע"א 642/61 טפר נ' מרלה פ"ד טז 1000, 1005 – 1004 וכן ע"א 641/66 שפיר נ' קליבנסקי פ"ד כ"א (2) 358, 364).

נטל ההוכחה - הוא נטל הבאת הראיות, אשר במשפט אזרחי נקבע עפ"י "הטיית מאזן ההסתברות". בע"א 475/81 זיקרי נ' כלל חברה לביטוח בע"מ פ"ד מ (1) 589,598 נקבע:

"דרושה רק הרמת נטל ההוכחה עד למעלה מ 50% על פי מאזן ההסתברות, אלא שנחוץ להגיש ראיות בעלות משקל יתר על מנת להגיע באותם תיקים עד לשכנוע של 51% "

בתיק שבפניי סבורני, כפי שאפרט להלן, שהתובעת הרימה את הנטל המוטל עליה ולכן דין התביעה להתקבל.

פרשנות החוזה

בין הצדדים נכרת הסכם שכירות למבנה, אשר שימש את הנתבעת לעסקה.

סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973, קובע כדלקמן:

"(א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות."

לעניין פרשנות הסכם נפסק בדנ"א 2485/95 אפרופים שיכון וייזום נ' מדינת ישראל כדלקמן: