הרמתי ואח' נ' וורמוס ואח'

פסק דין

א.בפנינו ערעור וערעור-שכנגד על פסק דינה של המפקחת על המקרקעין בחיפה (כב' המפקחת הבכירה ציפורה פיגנבוים), מיום 9.12.12, בתיק תביעה מס' 41/11, לפיו אסרה על המשיבים לעשות שימוש בקומת העמודים של המבנה העליון אשר ברח' אינשטיין 26 (המזוהה במרשם כבנין ב'), אלא עד כמה שאותו מעבר פנוי ממטלטלין ומתאפשר למשיבים כבני רשות, ומבלי להסב נזק למטלטלין שבקומת העמודים.

כמו כן מתיר פסק הדין לכל הצדדים לעשות שימוש בשלוש החניות שבתחום הרכוש המשותף – שתיים בחצר הדרומית, ואחת בסמוך לבניין העליון ממזרח, על בסיס של "כל הקודם – זוכה", ובלבד שייעשה שימוש על ידי מכוניות שנמצאות בשימוש יומיומי ורגיל של בעלי הדירות, ולא כחניה של קבע, ועוד הוסיפה, כי עדיפות תינתן לפינוי עגלת האשפה, וחניה תותר רק בחלק העודף.

עוד הורתה כב' המפקחת שכל צד יישא בהוצאותיו.

ב.עסקינן, כפי שנקבע בפסק הדין נשוא הערעור, במחלוקת בין בעלי דירות בקשר עם שימוש שייעשה במתחמים השונים בבית המשותף (שכתובתו: רח' אינשטיין 26 + 26 א' חיפה).

לפי מרשם המקרקעין מורכב הבית המשותף משני מבנים: המבנה החזיתי (המזוהה במרשם כבנין א') והמבנה העורפי (המזוהה במרשם כבנין ב', וייקרא להלן: "הבניין העליון"), כשבכל אחד מן המבנים, ארבע דירות.

ארבעת המערערים הם בעלי הדירות אשר בבניין העליון, ואילו המשיבים (המערערים-שכנגד) הם בעלי דירה באחת משתי הדירות אשר בקומה העליונה של המבנה החזיתי (בנין א').

המערערים הם אלה שהגישו את התובענה בפני כב' המפקחת, והמשיבים הגישו בפניה תביעה שכנגד.

ג.הסעדים להם עתרו המערערים בכתב התביעה הם: למנוע מן המשיבים לעשות שימוש בחצר הדרומית לצורך חניה (פרט לחניה המוצמדת להם), למנוע מן המשיבים להכשיר חניה על חשבון הגינה, למנוע מן המשיבים לחסום את הגישה הנוחה למכולת האשפה, וכן לאסור על המשיבים לעבור בתחומי הבניין העליון.

ד.המשיבים מצדם הגישו כתב הגנה וכן תביעה שכנגד. המשיבים טוענים שיש להם זכות לשימוש בכל חלקי החצר שהינה רכוש משותף, וכן בקומת העמודים בהיותה גם היא רכוש משותף, וכן יש להם זכות, לטענתם, לדרוש השבת קומת העמודים לקדמותה, קודם שבוצע בה עיבוי עמודים (שלדעת המשיבים אינם אלא תשתית לבניית דירות נוספות).

ה.כב' המפקחת ערכה ביקור במקום עם הצדדים וב"כ המערערים בתאריך 19.6.11.

ו.בפסק הדין נקבע, כי חובה על בעל זכות קניינית, וזכות במקרקעין בכלל זה, לממש את זכותו בתום לב כשתום לב היא, לפי הפסיקה, התנהגות נטולת קנטרנות, משוא פנים תחבולה או רמייה (רע"א 6339/97 רוקר נגד סלומון, פ"ד נ"ה (1), 199).

עוד קבעה כב' המפקחת, שלתוך סוגיית תום הלב נשזרת סוגיית השימוש הסביר ברכוש המשותף, והדין מחייב את כל בעלי הדירות לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, כשהדגש הוא על סביר.

ז.באשר למחלוקת בנוגע לקומת העמודים של הבית העליון, קבעה כב' המפקחת, שאמנם בעבר נתאפשר למערערים לעשות בקומה זו שימוש מסויים לחניה של כלי רכב, ומנגד התאפשר למשיבים לעשות בקומה זו שימוש של מעבר מדירתם לחצר הדרומית (המכילה את החניה הצמודה לדירת המשיבים).

לימים, קם אצל המערערים צורך ורצון לבצע חיזוקים לבנין שלהם, על דרך של עיבוי העמודים. מציינת כב' המפקחת, שהמשיבים לא היו צריכים להיות בעלי דברים של המערערים, הואיל ולפי התקנון המוסכם מוצמדת קומת העמודים כולה לדירות הבנין העליון, וקומה זו נועדה לשמש אותם בלבד.

משכך, היו המערערים זכאים להחליט ולבצע את השינוי בקומת העמודים, הואיל וקומה זו אינה מהווה רכוש משותף, והשינוי שהם ביצעו גם לא פגע קניינית במשיבים, הואיל ולמשיבים אין כל זכויות שימוש בקומה זו.

ח.כמו כן ציינה כב' המפקחת שככל שהמערערים מאפשרים לבעלי הדירות במבנה התחתון לעבור בקומת העמודים, אזי אלה האחרונים הם במעמד של בני רשות וככאלה, אין להם זכות לדרוש סילוק ידם של המערערים מקומת העמודים, וכמובן, גם לא סילוק המטלטלין של המערערים.

ט.באשר למרווח הדרומי המגונן, ציינה כב' המפקחת, שהיא התרשמה מן הביקור במקום שאותו חלק הוא פרי תחזוקה שוטפת הכרוכה בממון. המפקחת לא השתכנעה שהמשיבים עשו במרווח הדרומי המגונן שימוש, גם לא בשעות הפנאי, והם גם לא השתתפו אי-פעם במימון לתחזוקת אותו חלק מטופח.

כמו כן השתכנעה כב' המפקחת שמעולם לא היתה כניסה מן החזית הדרומית לקומת העמודים לצורך חניה, וכי מאז ומעולם היו הפרשי גובה בין החצר לבין קומת העמודים, גם אם בשיעורים שונים.

י'.כב' המפקחת גם דחתה את בקשת המשיבים, שהועלתה בתביעה-שכנגד, לחייב את המערערים להשמיש את קומת העמודים לחניה, בין היתר על ידי הכשרת מעבר מכוניות דרך אותה גינה. כב' המפקחת קבעה, כי החצר "החובקת" את המבנה העליון, וסמוכה אליו, דינה כדין החצר המגוננת בקדמת דירת המשיבים, ומכאן שלא ניתן לקבל את דרישת המשיבים לפרק את המשטח שהכשירו דירות המבנה העליון, לאחרונה, לצורכי חניה בצמוד למבנה שבחזיתו הדרומית. משטח זה – כך קבעה כב' המפקחת - הותקן בחצר שהיא בשימושו של המבנה העליון, שימוש במשמעות שאליה כיוון התקנון המוסכם, וזכות הדיירים בו לקבוע איזה שימוש ייעשה בו.