הפ"ב 19616-06-15 בולג נ' סטפנסקי ואח' - פסקדין

בקשה לצו מניעה שיאסור על המשיבים למכור את זכויותיהם במקרקעין שברחוב המ"ג 5 בירושלים והידועים כגוש 30235 חלקה 57 (להלן-המקרקעין) לכל צד שלישי שאינו המבקש וכן לבצע כל דיספוזיציה בזכויות במקרקעין.

1. בהחלטה מיום 14.06.2015 ניתן על ידי צו ארעי במעמד צד אחד האוסר על המשיבים או מי מטעמם למכור את זכויותיהם במקרקעין לכל צד שלישי שאינו המבקש, או לבצע דיספוזיציה במקרקעין עד להחלטה אחרת.

לאחר דיון בבקשה במעמד שני הצדדים, ולאחר שהצדדים הודיעו בהודעתם מיום 21.7.15 כי במשא ומתן שהתנהל ביניהם, בתקופת הארכה שהתבקשה על ידם, לא הושג הסדר, יש ליתן החלטה לגופה של בקשה.

2.הזכויות במקרקעין נרכשו ע"י המשיבים מהמשיבה מס' 2 שרכשה אותן מהמשיבה מס' 1 (להלן-תקוותנו) והן רשומות עדיין, מחמת אי-השלמת תמורת המכר, ע"ש תקוותנו, הגובה את דמי השכירות מהשוכר המחזיק במקרקעין, אף גובה מהמשיבים ריבית חודשית חריגה בשיעור גבוה.

3.בחודש מרץ 2012 נכרת בין המבקש לבין המשיבים, הסכם הלוואה שנועד לאפשר למשיבים לעמוד בהתחייבויות שקיבלו על עצמם במסגרת רכישת המקרקעין. הסכם ההלוואה מעניק למבקש אופציה לרכוש את המקרקעין, בהתאם לתנאים המפורטים בהסכם.. להבטחת מימוש האופציה אף נחתם ע"י המשיבים הסכם מכר המוחזק בנאמנות. אין חולק כי עד למועד הזה כבר שילם המבקש, אם על חשבון ההלוואה ואם על חשבון הריבית החודשית המשתלמת לתקוותנו, סכומים המצטברים לכדי סך של 6,00,000 ₪.

4.היחסים בין המבקש לבין המשיבים הגיעו למבוי סתום, ועל מנת לפתור את הסכסוכים שהתגלעו ביניהם, הם פנו במשותף לבוררות בפני בית דין צדק בראשות הרב קרליץ, אשר התנהלה בפני הרכב הבוררים הדיינים : הרב אברהם אטיאס, הרב מרדכי הלוי סגל, הרב שמואל יגר (להלן-הבוררים). במאמציהם לפתור את המחלוקת ולהביא למימוש העסקה, הוציאו הבוררים תחת ידיהם מספר לא מבוטל של החלטות, פסקי ביניים ופסקי בוררות, אשר לאור הסכמת הצדדים אושרו כפסקי בורר.

5.המבקש טוען כי משהמדובר בפסקי בוררות שכבר אושרו, קמה לו הזכות לקבלת הצווים המבוקשים מכוח סעיף 29 לחוק הבוררות, שכן לגישתו פסקי הבוררות מעניקים לו את הזכות לרכוש את המקרקעין או זכות סירוב ראשונה תוך קבלת מחצית מרווחי המכירה., וכי זכות זו לא בוטלה ע"י הבוררים בהחלטותיהם המאוחרות. מנגד, טוענים המשיבים כי מפסקי הבוררות עולה באופן חד משמעי כי המבקש הפר את ההסכם שכרת עימם ומשכך התבטלה מן העולם זכותו לרכוש את המקרקעין. כפועל יוצא, לטעמם, יש לדחות את בקשתו לסעדים הזמניים המבוקשים.

6.עיון בפסקי הבוררות מעלה כי למרות מספרם הלא מבוטל, הרי שהמחלוקת טרם הוכרעה באופן סופי, וכל אחד מן הצדדים מסיק מפסקי הבוררות את התוצאה המתבקשת לפי פרשנותו שלו. בניסיון לדלות מפסקי הבוררים את התוצאה אופרטיבית, על יסודה יש להכריע בגורל הבקשה לסעד לפי סעיף 29 לחוק הבוררות, עולות המסקנות הבאות:

בפסקי הבורר שמספריהם 2, 4, 5 קובעים הבוררים באופן שאינו מצריך פרשנות מיוחדת כי למבקש אכן זכות ראשונים לרכוש את המקרקעין בתמורה ל- 70,000,000 ₪ או לחלוק ברווחים שיתקבלו ממכירת הנכס לצד שלישי בתמורה העולה על הסכום לעיל; כי למבקש זכות סירוב ראשונה, כי המשיבים אינם רשאים למכור את הנכס ללא אישורם של הבוררים; וכי על המבקש לשאת במחצית תשלומי הריבית החודשיים שגובה תקוותנו החל מחודש נובמבר 2014, ולהעביר באופן מידי את הסכומים שנצטברו בגין חוב הריבית לידי הנאמן שמונה על ידם. וכך נקבע:

"רוממה היא זו הרשאית למכור לבדה את הנכס ובמחיר שרוממה תקבע כאשר ההגנה של צד ב'... והקבועה בהסכם שביניהם הינה אותה זכות ראשונים שיש לבולג להודיע לצד א' לכל שלב שטרם מכירת הנכס לצד ג', על רצונו לרכוש בעצמו את הנכס ב- 70,000,000 ₪ + מע"מ ובכפוף לכל האמור בהסכם הלוואה הנ"ל, ולפירושו לפי דעת הבוררים...משכך אנו קובעים בזאת... צד א' אינו רשאי להתקשר בקשר כלשהו למכירת הנכס ו/או לעשות כל דיספוזיציה בנכס-באופן ישיר ו/או עקיף, ללא אישור מוקדם בכתב מהבוררים ובכפוף לכל הוראותיהם בעניין". (פסק 2 סעיפים ו' ו- ט').