המכללה האקדמית למשפטים

פסק דין

תביעה לפינוי מושכר.

פסק הדין יהיה מנומק באופן תמציתי כמצוות תק' 214טז לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984, החלה על תביעה מסוג זה לפי תק' 215יב לתקנות הנ"ל.

העובדות הצריכות לעניין

התובעת היא הבעלים של מכללת רמת גן למשפטים, והשוכרת הראשית של בניין ברח' בן גוריון 24-26 בר"ג, בו פועלת המכללה. ביום 20/9/2007 נכרת חוזה שכירות משנה בין התובעת ובין חב' מקסי פוד (2007) בע"מ (להלן – "החוזה"), ובו משכירה התובעת לשוכרת שטח של 155 מ"ר ברוטו בקומת קרקע ברח' בן גוריון 24-26 (להלן – "המושכר") למטרת בית קפה וקפיטריה. ביום 11/9/2008 חתמו התובעת והנתבעת על תוספת לחוזה ובה הוסכם כי הנתבעת תבוא בנעלי חב' מקסי פוד (2007) בע"מ, ותקבל על עצמה את כל זכויותיה וחובותיה של שוכרת המשנה המקורית (להלן – "חוזה ההסבה"). חב' מקסי פוד (2007) בע"מ נתנה הסכמה לחוזה ההסבה והמחתה לנתבעת את כל זכויותיה והתחייבויותיה על פי החוזה.

התביעה

הנתבעת הפרה את חוזה השכירות בהפרות יסודיות, ולא תיקנה את ההפרות למרות דרישות חוזרות ונשנות. התובעת מפרטת את ההפרות הבאות:

1.פיגור חוזר ונשנה בתשלומי דמי שכירות, ארנונה וחשמל (ס' 1.4 לנספח "א" לחוזה);

2.הפעלת העסק ללא תעודת כשרות (ס' 12.1 לחוזה);

3.במהלך חופשת הקיץ הופעלה הקפיטריה על ידי עובד אחד שלא יכול היה לספק שירות ברמה הנדרשת על פי ההסכם (ס' 11.6 לחוזה);

4.העסק לא פעל בשעות עליהן התחייבה הנתבעת (ס' 11.6 לחוזה);

5.מחסן העסק מלוכלך ומהווה מקור למזיקים (ס' 13 לחוזה);

6.הנתבעת לא השקיעה בנושכר 150,000 $ בעבודות התאמה (ס' 2 לחוזה).

7.הנתבעת פועלת ללא רישיון עסק, ובתנאי תברואה ירודים, כפי שהתברר ממכתב לשכת הבריאות המחוזית מיום 10/12/09 אשר נשלח למח' רישוי עסקים בעיריית ר"ג. העדר רישיון עסק מאיין גם את תוקף פוליסת הביטוח שהציגה הנתבעת ומתחייב מהחוזה.

כתוצאה מהעדר רישיון עסק צמצמה הנתבעת את הפעילות במושכר. ביום 17/3/10, לאחר שהתראות התובעת לא נענו, וההפרות לא תוקנו, הודיעה התובעת לנתבעת, באמצעות בא כוחה, על ביטול חוזה השכירות ודרשה מהנתבעת לפנות את המושכר. ביום 21/3/10 השיב ב"כ הנתבעת לתובעת כי הנתבעת מטפלת בקבלת רישיון לעסק. הנתבעת כפרה בקבלת התראות קודמות וסרבה לקבל את ביטול החוזה, תוך שהיא מטילה את האחריות למצב המושכר על התובעת ועל אחרים. עד למועד הגשת התביעה לא פינתה הנתבעת את המושכר, והיא מחזיקה בו בניגוד לרצון התובעת.

ההגנה

הנתבעת מקיימת את ההסכם שנכרת בין הצדדים, והיא שילמה את כל התשלומים המוטלים עליה על פי ההסכם. ההסכם היחיד שנכרת בין התובעת לנתבעת הוא ההסכם מיום 11/9/08, וזאת לאחר שהוצגו לנתבעת מצגי שווא באשר למצב המושכר. בבוא הנתבעת להתקשר בחוזה הוצג בפניה כאילו אין בעייה לקיים בית קפה במושכר, כפי שנעשה באותה עת בפועל. רק לאחר מעשה התברר כי לא ניתן לקבל רישיון לקיום בית קפה במושכר הואיל והיחס בין שטח המטבח במושכר לשטח הישיבה אינו עומד בדרישות החוק. התובעת סרבה לשתף פעולה עם הנתבעת כדי לאפשר לה קבלת רישיון כחוק. בכך מכשילה התובעת את יכולתה של הנתבעת למלא אחר הוראות ההסכם. על סמך מצגי התובעת שילמה הנתבעת לעסק קודם דמי פינוי בסך 500,000 ₪ והשקיעה במושכר 200,000 ₪ נוספים.

הנתבעת מקיימת במושכר את העסק אותו ניתן לקיים לפי דרישות החוק.

דיון

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפני החלטתי לקבל את התביעה. אינני נדרש לכל אחת ואחת מההפרות המפורטות בכתב התביעה, הואיל והדיון, כמו גם סיכומי הצדדים, התמקדו רק בחלק מהן, ובעיקר בהפעלת המושכר ללא רישיון עסק.