הלכה בעליון לגבי פרשנות סעיף בחוק המכר המקנה לרוכשי דירה מקבלן זכות לפיצויים בגין איחור במסירת דירה

1. מהי פרשנותו הנכונה של סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר דירות או החוק) שעניינו הפיצוי המגיע לרוכש דירה מקבלן בגין איחור במסירתה? שאלה זו התעוררה במסגרת הבקשה שבפני בהתייחס לחוזה מכר של דירה, אשר כלל הוראה שעניינה איחור במסירת הדירה במקרה שבו רוכש הדירה ביקש לבצע בה שינויים.

רקע ועיקרי המחלוקת בין הצדדים

2. ביום 5.1.2012 נחתם חוזה (להלן: החוזה או חוזה המכר) בין המבקשים למשיבה למכירת דירה בפרויקט "נחלת בנימין" בקרית אתא (להלן: הדירה), שהיה באותו זמן בשלבי בנייה. על פי החוזה, המשיבה התחייבה למסור את הדירה למבקשים בתום 18 חודשים מיום חתימתו, היינו ביום 4.7.2013. בפועל, הדירה נמסרה למבקשים ביום 20.2.2014, כשבעה וחצי חודשים לאחר המועד הנקוב. המבקשים פנו למשיבה בדרישה כי תשלם להם פיצויים בגין האיחור במסירה, בהתאם לסעיף 5א לחוק. דא עקא, בין הצדדים נתגלעה מחלוקת באשר להיקף הפיצוי. המחלוקת נגעה לשני קריטריונים – אורכה של תקופת האיחור שיש לפצות בגינה וגובה הפיצוי הראוי עבור כל חודש של איחור. עוד בטרם נמסרה הדירה קיזזה המשיבה מסכום התשלום האחרון שהיה על המבקשים לשלם על-פי החוזה סך של 23,625 שקל. מנגד, המבקשים סברו כי היה על המשיבה להעמיד את גובה הפיצוי המגיע להם על סך של 47,250 שקל. מחלוקת זו נסבה על פרשנותם של התנאים בחוזה המכר שעניינם איחור במסירת הדירה ועל אופן החלתו של סעיף 5א לחוק על תנאים אלה, כמפורט להלן.

הוראות החוק אל מול הוראות החוזה

3. בפתח הדברים יש להידרש ללשונו של סעיף 5א לחוק המכר דירות, שנוסף במסגרת תיקון שהוכנס בו (חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011) (להלן: תיקון מס' 5 לחוק)). סעיף זה קובע כדלקמן:

"(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב)   הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג)   על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.